樓市行情的復(fù)蘇，你應(yīng)該也略微感受到了——在過去的11月，杭州二手房成交量突破五千套，僅次于今年6月，下半年以來的「四連跌」也總算終止。這其中有大環(huán)境的影響，也有限貸放松的刺激，但要注意的是，有一個(gè)不可忽略的事實(shí)：成交量回升的同時(shí)，成交價(jià)并沒有同步回升。是的，政策助攻之下的二手房市場(chǎng)，更依賴的仍然是「以價(jià)換量」。甚至，不少板塊的「倒掛」已經(jīng)逐漸減弱，乃至消失。目前二手房成交均價(jià)：約2.3-2.4萬/㎡上半年二手房成交均價(jià)：約2.7-2.8萬/㎡
「房東很誠(chéng)心，前后降了三次價(jià)，不到一個(gè)月就成交了?！?/span>
聊起最近的行情，中介星仔指著一套「已售出」房源，開門見山地介紹。星仔說的，是旭輝·時(shí)代城的一套85方小戶型，小區(qū)位于崇賢相對(duì)核心的位置，對(duì)面就是上億廣場(chǎng)；房子是毛坯的，從初始價(jià)230萬一路降到了203萬，幾天前剛剛成交。折算下來，這套房子的成交單價(jià)是2.38萬/㎡，而板塊內(nèi)在售的新房，精裝限價(jià)是2.36萬/㎡。拋開各自的成本因素，光看兩個(gè)數(shù)字之間的差距，已經(jīng)可以用「忽略不計(jì)」來形容了。但如果把時(shí)間拉回到四五個(gè)月前，完全就是另外一番景象——5月二手房購(gòu)房資格放寬之后，崇賢二手房成交量暴漲，原本三四月份只能賣個(gè)十幾套，整個(gè)六月一下子賣出了160多套，之后也能保持每月七八十套。成交價(jià)格呢？按照當(dāng)時(shí)中介的話來說，「高層普遍在2.7-2.8萬/㎡，好一點(diǎn)的房源甚至能賣到3萬出頭」。那時(shí)候的崇賢，頭上還明晃晃頂著四五千的「倒掛值」。但不到半年時(shí)間，以價(jià)格穩(wěn)當(dāng)著稱的崇賢，居然冒出了與新房限價(jià)相差無幾的二手房成交價(jià)，閃起了「倒掛消失」的信號(hào)燈。會(huì)不會(huì)是「誠(chéng)心出售」的個(gè)別現(xiàn)象？「最近整個(gè)崇賢的二手房，差不多都是這個(gè)價(jià)格」，對(duì)于這種猜測(cè)，星仔立刻搖了搖頭予以否認(rèn)：「旭輝·時(shí)代城上個(gè)月還成交了一套毛坯的89方，也是2.3萬/㎡左右；祥生·群賢府也出了一套小戶型，帶裝修是2.4萬/㎡；贊成·杭家最近有一套118方，最后賣了280萬，單價(jià)2.37萬/㎡；新交付的源翠府，115方270萬談攏，算下來2.35萬/㎡……」星仔一邊翻著記錄，一邊把周圍的次新小區(qū)盤了個(gè)遍，最后得出一個(gè)結(jié)論：「你看，這倆月真正誠(chéng)心賣的，價(jià)格都是兩萬三四?！?/strong>整個(gè)11月，崇賢賣出了80多套二手房，和七八月的時(shí)候差距不大，但普遍成交單價(jià)卻「蒸發(fā)」了四五千，與新房限價(jià)幾乎持平。光憑一套房子的成交價(jià)格，說明不了什么問題，但當(dāng)越來越多的「誠(chéng)心出售」出現(xiàn)，局面就清晰了。就連作為中介的星仔，也對(duì)此直言不諱：「是的，崇賢的一二手房，沒有倒掛了。」上半年二手房成交均價(jià)：約3.5-3.7萬/㎡
崇賢不是唯一一個(gè)倒掛消失的板塊。
你可能想象不到，新房斷供兩年的「萬人搖」大戶良渚，也在這半年間經(jīng)歷了相似的命運(yùn)。和崇賢一樣，良渚也是次新房扎堆，而且不少都是當(dāng)年的「萬人搖」選手，融信·瀾天、萬科·未來城、保利融信·和光塵樾……到了二手房市場(chǎng)，它們也是成交「主力軍」。良渚有地鐵有商場(chǎng)，生活便利度高，加上如今運(yùn)溪高架、莫干山路高架一一開通，板塊通達(dá)性大大提升，所以二手房成交量也相對(duì)穩(wěn)定。但即便如此，整個(gè)良渚的二手房?jī)r(jià)，依然不可避免出現(xiàn)了整體回落。「這一陣子賣得最好的是和光塵樾，上個(gè)月總共賣了14套，基本上隔天就有一套成交，畢竟位置就在地鐵口」，附近的中介阿霞向我們介紹道。「但是現(xiàn)在價(jià)格也下來了，一開始樓層好點(diǎn)的小戶型最高都能賣到3.7萬/㎡，最近基本要降到3萬出頭才能成交?！?/span>顯然，這也是「以價(jià)換量」的節(jié)奏。交付沒多久的和光塵樾，由于投資占比較高，交付之后馬上出貨的也比較多，目前整個(gè)小區(qū)就有將近150套房源掛牌。有沒有可能是大量出貨稀釋了成交價(jià)？在中介的直觀感知中并非如此，因?yàn)椴恢故呛凸鈮m樾，「整個(gè)良渚的價(jià)格都下來了」——位置相對(duì)核心的萬科未來城一、二期，此前成交價(jià)普遍高達(dá)3.5萬/㎡以上，是整個(gè)板塊的「扛把子」，但如今也堅(jiān)守不住，只能賣到3.2萬/㎡上下；旁邊的萬科·未來城三期、融信·瀾天，成交價(jià)也紛紛掉到了3萬出頭。良渚目前在售的唯一新房，精裝限價(jià)是29100元/㎡——倒掛，微乎其微。往南到江南岸，曾經(jīng)個(gè)位數(shù)中簽率頻出的南部新城，最高的新房精裝限價(jià)已經(jīng)是32000元/㎡，二手房成交價(jià)卻依舊普遍保持在3萬出頭，即便是板塊內(nèi)的「天花板」綠城九龍倉·桂語朝陽，也從此前3.5-3.6萬/㎡的成交價(jià)，回落到了3.2萬/㎡上下；再比如地鐵7號(hào)線穿過的新街板塊，在售新房精裝限價(jià)27000元/㎡，板塊內(nèi)的一眾次新房成交價(jià)集中在2.8-2.9萬/㎡，差距極其微弱。往東到錢塘區(qū)，新房精裝限價(jià)26300元/㎡的下沙大學(xué)城北，二手房成交價(jià)普遍是2.7-2.8萬/㎡；新房精裝限價(jià)18000元/㎡的新灣，板塊內(nèi)的毛坯次新房杭房·悅東方賣1.3萬/㎡，精裝次新房未來海岸賣1.8-1.9萬/㎡；新房精裝限價(jià)21300元/㎡的大江東核心區(qū)，二手房成交價(jià)從上半年的2.4-2.5萬/㎡，普遍回落到了2萬出頭。還有桃源、華豐、丁橋、喬司、翁梅、星橋、臨平新城……拿著限價(jià)地圖一一對(duì)比，這些板塊的次新房，成交價(jià)也都在無限逼近新房限價(jià)。市場(chǎng)火熱的時(shí)候，到處充斥著熱衷「打新」的購(gòu)房者，仿佛遍地都是「倒掛」；直到市場(chǎng)冷靜下來，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，倒掛抹平的板塊才是樓市中的「大多數(shù)」。最直接的原因，當(dāng)然是行情的降溫。
從去年下半年以來，杭州二手房的市場(chǎng)行情一直沒什么起色，除了今年6月小小活躍了一把之外，大部分時(shí)間都處于低迷狀態(tài)。
這也倒逼著房東們「以價(jià)換量」，從而導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)差不斷縮小。
另一方面，這些板塊中也有不少新房限價(jià)在提高。
比如南部新城從最低25600元/㎡抬到了最新的32000元/㎡，大江東核心區(qū)從19800元/㎡提到了21300元/㎡。再加上二手房成交價(jià)又在回落，兩者一疊加，當(dāng)然進(jìn)一步加速了倒掛的消失。
更何況，這些板塊里面，有不少都是剛需自住的重地，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的變化也會(huì)更加敏感。
這也是為什么，即便是在行情大熱的時(shí)候，這些板塊的二手房也沒有出現(xiàn)過大漲，一直處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
當(dāng)然，在市場(chǎng)降溫的情況下，新房也變得更好搖了。對(duì)于不著急入住的家庭來說，新房依然是性價(jià)比更高的選擇。對(duì)于二手房的需求，自然也就沒那么迫切了。
首先，這些倒掛微弱的板塊，同樣也是價(jià)格友好的板塊，新房限價(jià)集中在兩三萬，二手房?jī)r(jià)格也勢(shì)均力敵。對(duì)于剛需自住的家庭來說，它們是繞不開的選擇。其次，盡管倒掛并不明顯，但這些板塊中的絕大多數(shù)，都在發(fā)生著積極的變化，地鐵來了，商場(chǎng)開了，學(xué)校、醫(yī)院各種配套也都很齊全，生活便利度極高。還有更重要的一點(diǎn)：一二手房之間的價(jià)差，并不是一成不變的。眼下看起來沒什么限價(jià)紅利的板塊，也會(huì)通過城市資源的堆疊引起「質(zhì)變」；而在大行情起來的時(shí)候，那些品質(zhì)不錯(cuò)的次新房，也會(huì)更先一步受到帶動(dòng)。判斷一個(gè)樓盤的好壞，更應(yīng)該聚焦在產(chǎn)品和地段本身，而不是被所謂的「倒掛」?fàn)恐摺?/strong>
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