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李先生以300萬元價(jià)格出售了自己名下一套二手房，不想剛簽完合同，就收到該房租住人梅先生的起訴書，稱其侵犯了梅先生的優(yōu)先購買權(quán)。

沈先生購買的二手房，剛交完定金和首付款，就被賣房者通知解除合同，只因房價(jià)大漲，房主不想賣了。

王女士以300多萬元購買的房子，卻因賣家繼子的戶口遲遲不遷出而耿耿于懷。

馬先生與景先生介簽訂了房屋買賣合同，不想景先生之妻卻告知他房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，景先生擅自賣房合同無效。

韓先生買房時(shí)知道該房有抵押，以合同約定賣房人辦理提前還款手續(xù)，不想房屋卻因賣房人其他糾紛被查封，無法繼續(xù)進(jìn)行交易。

應(yīng)對漲價(jià)房

審判實(shí)踐中，因房價(jià)上漲而違約的情況時(shí)有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價(jià)，此時(shí)買房人可以拿起法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù)。

實(shí)踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購買學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖有約定學(xué)位但無相應(yīng)違約責(zé)任而引發(fā)糾紛。

因此，以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人：

首先，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況;

其次，要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。

房屋承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。實(shí)踐中，不少二手房在出售時(shí)是處于出租狀態(tài)的，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。

《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。

事實(shí)上，購房人只要在買房過程中做一項(xiàng)簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時(shí)，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

戶籍問題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，在交易實(shí)踐中，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任，從而來督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。

在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在抵押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押，此時(shí)購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。

因此，在購買房屋中要謹(jǐn)慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。

實(shí)踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無力償還借款后，房屋被低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。

此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價(jià)格的在售房屋時(shí)，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。

實(shí)踐中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動(dòng)不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導(dǎo)致合同無效時(shí)，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時(shí)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房價(jià)上漲而以不知情為由主張合同無效。

從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；

從賣方角度來看，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

拍賣房往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實(shí)際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競買人負(fù)擔(dān)?？傊?，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對待。

準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息

在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：

第一步，看房產(chǎn)證?？捶慨a(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。

 第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。

第三步，看房子?？捶孔永锏膶?shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費(fèi)情況等等。

除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

妥善簽訂購房合同

簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。

這兩份文件都要認(rèn)真審查三個(gè)方面：

 一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。

二是時(shí)間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對交易過程中的時(shí)間進(jìn)行合理規(guī)劃，對時(shí)間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時(shí)間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時(shí)間等等。

三是違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。

注意證據(jù)固定留存

房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時(shí)少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。

在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時(shí)，要保留溝通證據(jù)，必要時(shí)可以訴至法院。

對雙方在實(shí)際履行過程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實(shí)。