從財(cái)務(wù)角度看，銀行業(yè)務(wù)通常分為表內(nèi)業(yè)務(wù)、表外業(yè)務(wù)和表表外業(yè)務(wù)。
表內(nèi)業(yè)務(wù)是指在資產(chǎn)負(fù)債表中，資產(chǎn)和負(fù)債欄目可以揭示的業(yè)務(wù)，例如貸款，貿(mào)易融資，票據(jù)融資，融資租賃，各項(xiàng)墊款等。
表外業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行從事的，按現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則不列入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，不形成現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債，但影響銀行當(dāng)期損益的經(jīng)濟(jì)活動（銀行會在會計(jì)報(bào)表中予以披露，并計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金）。根據(jù)表外業(yè)務(wù)的產(chǎn)品特點(diǎn),將其劃分為擔(dān)保類、承諾類和金融資產(chǎn)服務(wù)類三種類型：
1.擔(dān)保類業(yè)務(wù)：商業(yè)銀行接受客戶的委托對第三方承擔(dān)責(zé)任的業(yè)務(wù)，包括但不限于承兌匯票、信用證、保函、信用風(fēng)險(xiǎn)仍在銀行的銷售與購買協(xié)議等。
2.承諾類業(yè)務(wù)：商業(yè)銀行在未來某一日期按照事先約定的條件向客戶提供約定的信用業(yè)務(wù)，同客戶簽訂的一種具有法律約束力的合約，向客戶做出在未來約定的有效期內(nèi)，按商定的條款為該客戶提供約定數(shù)額授信的承諾。
3.金融資產(chǎn)服務(wù)類業(yè)務(wù)：商業(yè)銀行接受客戶委托，為客戶提供資產(chǎn)管理和投融資服務(wù)的表外業(yè)務(wù)，包括但不限于非保本理財(cái)?shù)荣Y產(chǎn)管理；養(yǎng)老金及年金等資產(chǎn)托管；委托貸款、委托投資；債券承銷；代理/代銷信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃、保險(xiǎn)產(chǎn)品；代理/代銷或主理產(chǎn)業(yè)投資基金等基金；財(cái)務(wù)顧問咨詢及各類保管業(yè)務(wù)；代理貴金屬交易等。
表表外業(yè)務(wù)是指完全不在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的業(yè)務(wù)，目前未納入監(jiān)管和披露口徑，在會計(jì)報(bào)表中也無任何披露，主要包含由銀行提供平臺、渠道的撮合交易業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)等。
舉例:“委托定向投資業(yè)務(wù)”
銀行業(yè)務(wù)從資金端來看只有兩大類：自營資金和代客資金。其中以自營資金和代客資金中的保本理財(cái)資金
[1]投向的各類業(yè)務(wù)，銀行承擔(dān)最終信用風(fēng)險(xiǎn)。以非保本理財(cái)資金及其他代客資金投向各類資管計(jì)劃的業(yè)務(wù)，從各項(xiàng)法規(guī)來看，銀行不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)。但由于聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、抽屜協(xié)議等特殊原因，最終風(fēng)險(xiǎn)仍由銀行承擔(dān)。
現(xiàn)行底層資產(chǎn)分類主要有兩種標(biāo)準(zhǔn)：銀監(jiān)會標(biāo)準(zhǔn)和中債登標(biāo)準(zhǔn)。
1.銀監(jiān)會“G31《投資業(yè)務(wù)情況表》”標(biāo)準(zhǔn)。
銀監(jiān)會《非現(xiàn)場監(jiān)管報(bào)表制度》（G31《投資業(yè)務(wù)情況表》）將底層資產(chǎn)分為六類，分別是：貨幣市場工具及貨幣市場公募基金、債券及債券公募基金、存款、信貸類投資、權(quán)益類投資及股票公募基金和其他。
2.銀監(jiān)會“G06《理財(cái)業(yè)務(wù)月度統(tǒng)計(jì)表》”標(biāo)準(zhǔn)。
銀監(jiān)會《非現(xiàn)場監(jiān)管報(bào)表制度》（G06《理財(cái)業(yè)務(wù)月度統(tǒng)計(jì)表》）將理財(cái)資金實(shí)際投向情況分為16類，分別是：現(xiàn)金及銀行存款、同業(yè)存單、拆放同業(yè)及買入返售、債券、理財(cái)直接融資工具、新增可投資資產(chǎn)、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)、權(quán)益類投資、金融衍生品、代客境外理財(cái)投資QDII、商品類資產(chǎn)、另類資產(chǎn)、公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、委外投資——協(xié)議方式。其中前13類視為底層資產(chǎn)。
3.中央國債登記結(jié)算公司標(biāo)準(zhǔn)。
中央國債登記結(jié)算公司發(fā)布的《關(guān)于增強(qiáng)全國銀行業(yè)理財(cái)信息登記要素等事項(xiàng)的通知》（中債字[2015]108號）將底層資產(chǎn)分為15類，分別是現(xiàn)金及銀行存款、貨幣市場工具、債券、理財(cái)直接融資工具、新增可投資資產(chǎn)、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)、金融衍生品、代客境外理財(cái)投資、商品類資產(chǎn)、另類資產(chǎn)、公募基金、私募基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和其他。
4.三種底層資產(chǎn)分類的異同。
銀監(jiān)會“G06《理財(cái)業(yè)務(wù)月度統(tǒng)計(jì)表》”標(biāo)準(zhǔn)中同業(yè)存單、拆放同業(yè)及買入返售這兩項(xiàng)對應(yīng)中央國債登記結(jié)算公司標(biāo)準(zhǔn)中貨幣市場工具這一項(xiàng)，較中央國債登記結(jié)算公司標(biāo)準(zhǔn)少一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資基金，而多出的幾項(xiàng)：私募基金、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、委外投資——協(xié)議方式等，并不是真正的底層資產(chǎn)。
銀監(jiān)會“G31《投資業(yè)務(wù)情況表》”標(biāo)準(zhǔn)是對上述兩種標(biāo)準(zhǔn)的高度匯總，并無特殊項(xiàng)。
以自有資金和代客資金直接投向貨幣市場工具、信貸類資產(chǎn)、債券等業(yè)務(wù)可歸類為銀行的傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)。
以自有資金和代客資金通過各類資管計(jì)劃投向底層資產(chǎn)為貨幣市場工具、信貸類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)、債券等業(yè)務(wù)可歸類為“類信貸”業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
[2]。
資金定價(jià)（ftp）
現(xiàn)代商業(yè)銀行在經(jīng)營實(shí)踐中，出于精細(xì)化管理的要求，形成了豐富的資產(chǎn)負(fù)債管理工具箱，其中內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)（FTP，F(xiàn)unding Transfer Pricing）作為主要的價(jià)格杠桿管理工具，在利潤分配、利率風(fēng)險(xiǎn)剝離、均衡價(jià)格管理、資源配置、多維度績效考核方面承擔(dān)著重要作用。
按照內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)管理模式的要求，所有資金來源部門吸收的各期限資金都按內(nèi)部轉(zhuǎn)入價(jià)格注入全行統(tǒng)一的資金池，即對于負(fù)債業(yè)務(wù)，F(xiàn)TP價(jià)格是對資金來源部門核算內(nèi)部收益；所有資金運(yùn)用部門所需資金都按內(nèi)部轉(zhuǎn)出價(jià)格從全行統(tǒng)一的資金池流出，即對于資產(chǎn)業(yè)務(wù)，F(xiàn)TP價(jià)格是對資金運(yùn)用部門核算內(nèi)部成本；資金管理部門（司庫）負(fù)責(zé)匹配資金來源和運(yùn)用的期限、利率、金額等要素，并管理由于錯(cuò)配帶來的利率等市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還負(fù)責(zé)根據(jù)資金池內(nèi)外的各期限套利機(jī)會和頭寸管理要求進(jìn)行資金調(diào)劑。
銀行內(nèi)一般資產(chǎn)負(fù)債管理部負(fù)責(zé)自營資金的定價(jià)，資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)理財(cái)資金的定價(jià)。
同業(yè)資金FTP
1D
7D
14D
1M
2M
3M
6M
1Y
2Y
3Y
5Y
2017/xx/2
2.50
4.00
4.20
4.35
4.50
5.05
5.20
5.35
5.70
5.90
6.30
2017/xx/3
2.30
3.70
3.90
4.20
4.50
5.05
5.20
5.35
5.70
5.90
6.30
比上日(BP)
-20
-30
-30
-15
0
0
0
0
0
0
0
保險(xiǎn)存款FTP
1M
3M
6M
1Y
2Y
3Y
5Y
2017/xx/3
3.83
4.55
4.68
4.81
5.11
5.28
5.62
今日外幣同業(yè)FTP
1D
7D
1M
3M
6M
1Y
2Y
3Y
5Y
美元
1.2000
1.6000
2.3000
2.9000
3.2000
3.6000
3.7500
3.8800
4.1800
日元
0.0250
0.0500
0.1500
0.2500
0.3500
0.4500
歐元
0.0250
0.0500
0.3000
0.6000
0.9500
1.2500
1.3000
1.4100
1.7500
港幣
0.1300
0.2500
1.7100
2.0500
2.3500
2.6600
英鎊
0.1500
0.2000
0.2500
0.3500
0.6000
0.7500
澳元
1.9500
2.0500
2.2500
2.3500
2.5000
2.6000
加元
0.2000
0.2500
0.2700
0.2900
0.7500
0.8500
新加坡元
0.0250
0.2000
0.4200
0.4800
0.7300
1.0300
2017年x月x日起執(zhí)行
活期
1M
3M
6M
1Y
2Y
3Y
5Y
10Y
一般活期、定期存款
3.35
4.35
4.56
4.82
5.03
5.29
5.54
5.93
6.14
質(zhì)押類存款
3.05
4.10
4.31
4.57
4.78
5.04
5.29
5.68
5.89
固定利率-貸款、行內(nèi)應(yīng)收
4.40
4.65
4.95
5.20
5.50
5.80
6.25
6.50
浮動利率貸款-按月浮動
4.80
5.05
5.30
5.60
5.95
6.10
浮動利率貸款-按季浮動
4.80
5.05
5.30
5.60
5.95
6.10
浮動利率貸款-按半年浮動
5.05
5.30
5.60
5.95
6.10
浮動利率貸款-按年浮動
5.35
5.65
6.00
6.15
授信審批
銀行對一筆業(yè)務(wù)進(jìn)行授信時(shí)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核：
一是客戶是否滿足相關(guān)產(chǎn)品的準(zhǔn)入要求；二是客戶主體情況（包括客戶的股東及控股情況、管理狀況、經(jīng)營狀況、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等）；三是是否有相應(yīng)的擔(dān)保措施以及足額可變現(xiàn)的抵質(zhì)押品；四是相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。
流貸額度測算
根據(jù)銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)告和業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測，按以下方法測算其流動資金貸款需求量：
（1）估算借款人營運(yùn)資金量
借款人營運(yùn)資金量影響因素主要包括現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、預(yù)付賬款等。在調(diào)查基礎(chǔ)上，預(yù)測各項(xiàng)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間變化，合理估算借款人營運(yùn)資金量。
在實(shí)際測算中，借款人營運(yùn)資金需求可參考如下公式：
營運(yùn)資金量=上年度銷售收入×（1-上年度銷售利潤率）×（1+預(yù)計(jì)銷售收入年增長率）/營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)
其中：
營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)=360/(存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)－應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)+預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)－預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù))
周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/周轉(zhuǎn)次數(shù)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入/平均應(yīng)收賬款余額
預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入/平均預(yù)收賬款余額
存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本/平均存貨余額
預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本/平均預(yù)付賬款余額
應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售成本/平均應(yīng)付賬款余額
（2）估算新增流動資金貸款額度
將估算出的借款人營運(yùn)資金需求量扣除借款人自有資金、現(xiàn)有流動資金貸款以及其他融資，即可估算出新增流動資金貸款額度。
新增流動資金貸款額度=營運(yùn)資金量-借款人自有資金-現(xiàn)有流動資金貸款-其他渠道提供的營運(yùn)資金
、貸后管理目的
（1）對各種可能影響客戶還款的因素進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測、及時(shí)預(yù)警、適時(shí)處置，主動、及時(shí)、及早發(fā)現(xiàn)并防范授信風(fēng)險(xiǎn)；
（2）發(fā)現(xiàn)并完善銀行授信工作中存在的問題和不足，提高銀行授信管理水平和服務(wù)質(zhì)量；
（3）對授信客戶情況進(jìn)行追蹤和反饋，搜集客戶需求信息，推動深入營銷和服務(wù)增值，維護(hù)和發(fā)展好銀行客戶。
、貸后管理流程
貸后管理（授信后管理）是指授信業(yè)務(wù)出賬后到本息收回或該授信業(yè)務(wù)終止前，通過對授信客戶及各種可能影響客戶還款的因素進(jìn)行動態(tài)追蹤、監(jiān)測、反饋和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號及進(jìn)行處置，并同時(shí)反映客戶需求和提高服務(wù)質(zhì)量的行為。
主要包括信貸資金的管理、授信后檢查、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)分類、不良授信的管理、授信基礎(chǔ)管理等方面的內(nèi)容。
融資性保函
v 釋義：融資性保函是指銀行為申請人從第三方融通資金時(shí),履行本息償付義務(wù)所作出的書面保證，主要包括：借款保函、透支保函、融資租賃保函、補(bǔ)償貿(mào)易保函等。
v 授信條件：除必須滿足非融資性保函辦理?xiàng)l件外，還須具備以下條件：
（1）按銀行信用等級評定標(biāo)準(zhǔn)，信用等級在A＋級（含）以上；
（2）企業(yè)法人連續(xù)3年盈利，資產(chǎn)負(fù)債率不得高于60%；國家發(fā)改委、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會等主管部門或監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對特定融資方式的企業(yè)在資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模上有具體規(guī)定的，執(zhí)行相關(guān)規(guī)定；辦理低風(fēng)險(xiǎn)融資性保函業(yè)務(wù)可以不受上述條件的限制。
v 風(fēng)險(xiǎn)分析
v 風(fēng)險(xiǎn)管理
（1）申請人償債能力風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況如何；是否有償還融資的計(jì)劃安排并有足夠的現(xiàn)金流償還融資；對已到期債務(wù)是否有延期支付本息的事實(shí)；
（2）履約能力風(fēng)險(xiǎn)，保函項(xiàng)下融通的資金投向是否具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及預(yù)期回報(bào)；
（3）融資事項(xiàng)是否符合監(jiān)管部門的政策規(guī)定。申請人資產(chǎn)規(guī)模、融資規(guī)模、期限、利率、方式是否符合規(guī)定，資金用途是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；
1.見索即付風(fēng)險(xiǎn)的防范
（1）在一般情況下,只開出有條件保函,并且對保函要求的條件越具體越好。當(dāng)受益人提出索賠時(shí),要求其必須附上申請人違約的事實(shí)證明。
（2）在對外賠付前,通知申請人核對違約情況,如果是受益人無理索賠,告知申請人向法院申請財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移“禁止令”,擔(dān)保銀行在收到禁止令后即可拒絕保函受益人的索賠。
（3）不開無條件保函。在國際工程承包中,有的業(yè)主要求承包人開立無條件保函,這種保函使受益人(業(yè)主)無需說明任何理由就可向擔(dān)保行索賠,即使承包人完全履行過承包義務(wù),受益人(業(yè)主)仍可憑見索即付保函無理索賠,如果擔(dān)保行開出了這種保函,無異等于“自殺”。
（4）不開不可抗力保函。不可抗力的發(fā)生,哪個(gè)當(dāng)事人都沒有過錯(cuò),在國際合同慣例中,不可抗力對于債務(wù)人來說是免責(zé)的,至于債權(quán)人損失的多少,是雙方直接當(dāng)事人協(xié)議是否保險(xiǎn)的問題,擔(dān)保人沒責(zé)任。所以,銀行保函中應(yīng)盡可能加注“如發(fā)生不可抗力,保函自動失效”。
2.申請人方面風(fēng)險(xiǎn)的防范
（1）在開立保函前,認(rèn)真審查申請人的資信情況,以及商務(wù)合同的可行性情況,做到不符合擔(dān)保條件的委托決不接受;
（2）要求申請人提供反擔(dān)保,反擔(dān)保的方式可以用資金、動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押,用權(quán)利質(zhì)押,也可以由第三人用信用擔(dān)保在擔(dān)保期限內(nèi),經(jīng)常詢問、調(diào)查申請人的經(jīng)營情況,商務(wù)合同履行情況,
以避免突發(fā)破產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn),擔(dān)保人受到損失。
3.反擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范
（1）在申請人提供第三人反擔(dān)保函時(shí),應(yīng)審查反擔(dān)保人是否為具有代清償能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,非經(jīng)濟(jì)實(shí)體開具的反擔(dān)保函不予接受;
（2）對反擔(dān)保人的資信情況、經(jīng)營情況的調(diào)查,在其不具備擔(dān)保條件時(shí),要求申請人及時(shí)更換反擔(dān)保人;擔(dān)保人可采取反擔(dān)保的雙向措施避免風(fēng)險(xiǎn)。
4.匯率風(fēng)險(xiǎn)的防范
（1）在接受申請人的委托擔(dān)保時(shí),審查申請人與受益人簽訂的商務(wù)合同,看雙方當(dāng)事人在合同中是否訂有避免或減輕匯率風(fēng)險(xiǎn)的保值措施。比如,外匯保值條款。如果沒有外匯保值措施,可以不接受委托;
（2）如果商務(wù)合同為一定時(shí)期較長的合同,可建議申請人進(jìn)入外匯市場,用套期保值的方式,進(jìn)行遠(yuǎn)期外匯交易,避免外匯風(fēng)險(xiǎn);
（3）協(xié)助申請人就商務(wù)合同的貨幣進(jìn)行現(xiàn)貨市場水平調(diào)查,對該貨幣的未來走勢進(jìn)行預(yù)測,做到心中有數(shù),以防范因匯率風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。
經(jīng)營性物業(yè)貸款
v 釋義：經(jīng)營性物業(yè)貸款是指銀行向經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的,主要用于物業(yè)購建借款或欠款和物業(yè)裝修改造,并以該物業(yè)及物業(yè)收入作為貸款抵質(zhì)押物,以物業(yè)租金收入或者該物業(yè)產(chǎn)生的其他穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為主要還款來源的貸款。物業(yè)收入包括租金/承包費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、違約金、賠償金、押金及其他所有與物業(yè)有關(guān)的款項(xiàng)。
v 授信條件：
1．借款人必須具備以下條件：
（1）具有法人營業(yè)執(zhí)照，若為國家要求的特殊行業(yè)，其資質(zhì)須要相關(guān)年檢證明；
（2）貸款卡年檢正常，無不良信用記錄；
（3）董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)及物業(yè)收入作為貸款抵質(zhì)押物，并在出賬前提供書面決議；
（4）在銀行開立結(jié)算賬戶，同意與銀行簽訂物業(yè)收入監(jiān)管協(xié)議，接受銀行對物業(yè)經(jīng)營收入與支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管；
（5）銀行要求的其他條件。
2．經(jīng)營性物業(yè)必須具備以下條件：
（1）經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)國家有權(quán)部門綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證、土地證，已投入商業(yè)運(yùn)營半年以上，預(yù)期市場前景看好，物業(yè)市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；
（2）地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段。交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，主要包括沿街商鋪，黃金地帶的支柱性商場；
（3）經(jīng)營性物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)用地已使用期限原則上不超過10年；
（4）經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息。物業(yè)出租率較高，商場、寫字樓和商鋪的出租率應(yīng)不低于70%，租賃合同已在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。對于酒店，要求經(jīng)營正常，有一定品牌知名度，賓館酒店投入商業(yè)運(yùn)營時(shí)間一年（含）以上，且年平均入住率不低于60%；
（5）經(jīng)營性物業(yè)管理規(guī)范，有先進(jìn)完善的管理制度。由第三方進(jìn)行物業(yè)管理的，經(jīng)營管理方必須有一年以上商業(yè)用房經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營理念和管理模式較為先進(jìn)；
（6）原則上銀行已在經(jīng)營性物業(yè)所處城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；
（7）銀行要求的其他條件。
v 風(fēng)險(xiǎn)分析
v 風(fēng)險(xiǎn)管理
1.市場風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，租金水平及出租率情況均存在降低的可能，從而影響企業(yè)的還款能力。
2.利率風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限較長，受經(jīng)濟(jì)周期的影響，貸款期內(nèi)若處于加息周期，銀行貸款利率上漲的可能性較大，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用有可能增長，如承貸物業(yè)的租金收入未能同步增長，項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金缺口。
3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營性物業(yè)貸款的還款資金來源主要為租金收入，借款期內(nèi)，借款人能否按計(jì)劃歸還貸款本息與承租方是否按期足額支付租金密切相關(guān)，而承租方按期足額支付能力受其自身的經(jīng)營業(yè)績限制，承租方所在行業(yè)的競爭和風(fēng)險(xiǎn)將影響租金的按時(shí)收繳，從而影響貸款本息按期償還。
4.抵押物評估風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)等不動戶評估大多采用比較參照評估法。這種評估方法通常以被評估對象周圍的同類房產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)，并未考量房產(chǎn)本身的價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素，甚至有評估公司為迎合借款人貸款需求人為抬高評估價(jià)值，為借貸雙方不合理行為披上合理的外衣。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，貸款期內(nèi)不確定因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場周期變動、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌鲎馐矍闆r不理想的項(xiàng)目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足。真實(shí)、客觀、科學(xué)地評估抵押物價(jià)值、企業(yè)經(jīng)營與信用狀況、還款來源的穩(wěn)定性等存在一定困難，增加了商業(yè)銀行貸前評估和貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。
5.貸款資金用途風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款不同于固定資金貸款、流動資金貸款、項(xiàng)目貸款等，在監(jiān)管方面無明確法律法規(guī)可依，大多僅受銀行內(nèi)部規(guī)章制度的約束。審計(jì)發(fā)現(xiàn)，這種貸款用途非常廣泛，如公司日常經(jīng)營、償還債務(wù)、置換貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道收緊的情況下，常會挪用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，如利用貸款資金償還前期項(xiàng)目投入所形成的借款，或在新項(xiàng)目手續(xù)不全、無法申請貸款的情況下將經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金投入新項(xiàng)目進(jìn)行購地、前期建設(shè)等。
審計(jì)還發(fā)現(xiàn)，有些銀行借用該貸款業(yè)務(wù)置換企業(yè)先前在該行的其他貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款屬中長期貸款，按照規(guī)定，只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款，而某些銀行以經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長流動資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開方便之門，甚至掩蓋了銀行不良貸款的真實(shí)情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過這種方式規(guī)避國家的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。
6.銀行資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押物是辦公或商業(yè)物業(yè)，在評估過程中容易受到市場環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房價(jià)走高時(shí)，其價(jià)值會相應(yīng)走高。但由于借款期限過長，受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，一旦房價(jià)下跌，則會出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會增加，給銀行帶來貸款抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，借款企業(yè)在辦理抵押時(shí)由于自身存在的抵押不實(shí)、重復(fù)抵押、涉及訴訟、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高等問題，會給銀行變現(xiàn)抵押物帶來困難。另一方面，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的第一還款來源為經(jīng)營性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營不善或外部環(huán)境發(fā)生變化，會導(dǎo)致租金收入降低甚至物業(yè)閑置，從而增加形成不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
1.貸前防范
貸款項(xiàng)目的成功與否,關(guān)鍵在于前期商業(yè)銀行介入承貸企業(yè)和項(xiàng)目時(shí),要挑選信用記錄良好的企業(yè)和現(xiàn)金流充裕的項(xiàng)目。
（1）借款人的資格審核借款人要求無不良信用記錄,法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好;主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好,綜合實(shí)力較強(qiáng);擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán),持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證;董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物;同意商業(yè)銀行對項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管。
（2）物業(yè)的資格審核
經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合城市商業(yè)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求,經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證,已投入商業(yè)運(yùn)營;地理位置優(yōu)越,物業(yè)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段;物業(yè)所在區(qū)域交通便捷,人流、物流、車流充裕,商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集;賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為星級,年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率;經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理;寫字樓物業(yè)年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率;經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確,經(jīng)營情況穩(wěn)定,出租市場前景良好;市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢;具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力,有利于整體處置。
（3）貸款額度和期限的確定
? 貸款額度必須根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定,同時(shí)綜合考慮物業(yè)的評估價(jià)值,現(xiàn)金流要完全覆蓋貸款本息。
? 貸款期限要綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。
（4）租賃合同的審核
為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗商業(yè)銀行的抵押權(quán),應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。同時(shí)要認(rèn)定租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害商業(yè)銀行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對商業(yè)銀行抵押權(quán)的限制和影響,對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。
（5）租金支付能力審核
要關(guān)注承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況,看是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。
2.貸后防范
（1）關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢
由于經(jīng)營性物業(yè)貸款的長期性,造成貸款期內(nèi)物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力必須增強(qiáng)。商業(yè)銀行要時(shí)刻關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對承貸物業(yè)經(jīng)營狀況的影響,在經(jīng)營狀況較差時(shí),建議企業(yè)增加其他還款來源或提前收回部分或全部貸款。
（2）關(guān)注利率變動趨勢
由于銀行貸款利率可能上升,為防范承貸物業(yè)出現(xiàn)資金缺口,除要求企業(yè)以承貸物業(yè)抵押擔(dān)保之外,是集團(tuán)公司的,要求集團(tuán)公司或有擔(dān)保能力的關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
（3）嚴(yán)格監(jiān)管租金收入
租金收入是貸款的第一還款來源,發(fā)放貸款后,商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)的各項(xiàng)租金收取情況,力爭做到一手租金全部歸行,租金的支出要經(jīng)過貸款行的同意。如借貸企業(yè)出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管行為,貸款銀行有權(quán)要求提前償還貸款或處置抵押物。
（4）動態(tài)管理抵押物
為防范抵押物處置風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)盡量要求借款人,在貸款還清前,不得以承貸物業(yè)再次對外設(shè)定抵押。同時(shí)要對企業(yè)經(jīng)營狀況及承貸物業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境定期進(jìn)行跟蹤分析,在房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動時(shí),應(yīng)對抵押物進(jìn)行重新評估,確保第二還款來源有保障。
[1] 保本理財(cái)中銀行與理財(cái)投資者屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
[2]資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是指銀行、信托、證券、基金、期貨、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)接受投資者委托，對受托的投資者財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資和管理的金融服務(wù)。
