自2018年4月頒布《資管新規(guī)》開始，資管平臺融資被卡死了，實際上影響的是房企的前融。
再到2019年，信托平臺全部停止給房地產(chǎn)公司做融資，再一次把房企的前融的路給堵死了。
總而言之，在“房子是用來住的，不是用來炒的”國家政策基調(diào)下，多扇融資門被關(guān),或半關(guān),中小房企的融資形勢十分嚴峻,似有圍、追、堵、截的感覺。
在這種情況下，房地產(chǎn)公司該怎么去做呢？融資到底有哪些工具？
其實，融資工具還非常多。
2015、2016年是房地產(chǎn)再上臺階的黃金時代，50多種工具可以用。
經(jīng)過這兩年的打壓、調(diào)整、圍追堵截之后，還有30多種工具是可以用的。
許多融資工具都是因為政策出臺后倒逼出來的。企業(yè)要做生意，銀行也要做生意，非銀機構(gòu)要做生意。
房企在合規(guī)的前提下，一起想辦法，建立新通道，在新規(guī)還沒有出來前，快速繞道而行。
房企融資有兩個層面：一是公司層面；一是項目層面。
公司層面融資工具
公司層面融資很多。
去年有很多企業(yè)到香港IPO，有H股增發(fā)，有分拆非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，譬如物業(yè)上市、商業(yè)證券化上市。
年初，境外發(fā)美元債非常了得，短短一個星期，發(fā)了大概五六十億美金的債，用于借新還舊或補充流動資金。
至于國內(nèi)公募債什么時候可以發(fā)呢？要看政策環(huán)境的變化而定。
項目層面融資工具
項目層面，融資就更多了。
開發(fā)貸、并購貸、出讓權(quán)益等都可繼續(xù)推進。
運營資產(chǎn)層面的融資工具
單從工具上來講，我們常見的有股權(quán)類、債券類、混合類，都可以使用。
最新的融資工具就是資產(chǎn)證券化。由于酒店、寫字樓、長租公寓收益低，用舉債思維發(fā)類Reits產(chǎn)品就是最好的選擇。
之前有人采訪，問為什么今年境外融資成本大幅下降？
我說很簡單，國際上很多地方是負利率，說明全球經(jīng)濟增長的動力不強，都在尋找比負利率高一些投資標(biāo)的，那么，投資中國房企的境外美元債就是一個很棒的選擇。
融資還分標(biāo)準(zhǔn)融資和非標(biāo)融資。
標(biāo)準(zhǔn)化融資種類
標(biāo)準(zhǔn)融資是要批的，而非標(biāo)是不要批的。
非標(biāo)融資種類
非標(biāo)融資是地產(chǎn)公司、民營房企常用的方法。但是，非標(biāo)融資成本會高一些，交易不還那么活躍。
我曾經(jīng)在很多場合講過，資產(chǎn)負債表的每一個科目都是可以拿來融資的。資產(chǎn)方可以融資，負債方也可以融資。
因此，資產(chǎn)負債表里不僅僅土地可以拿來融資，每一個科目都可以融資的。
歸結(jié)起來：
1.房企的融資工具大約有18種類型，33個工具可用。
因此可以說，沒有中國金融業(yè)與時俱進的創(chuàng)新和巨大支持，就不會有蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。
2.房地產(chǎn)商們，用很少的資本金(譬如10~20%)撬動，杠桿用得很足，凈負債率可達到百分之幾百，只要銀行和非銀機構(gòu)愿意借款，就敢于借貸。
3.房地產(chǎn)業(yè)得到金融業(yè)及社會各方面大力支持,加上國民經(jīng)濟及城鎮(zhèn)化發(fā)展的強大需要,使得房地產(chǎn)快速成長和發(fā)展,也使得這個行業(yè)傲立于各產(chǎn)業(yè)之首。
所以地產(chǎn)離不開金融就是這樣的，金融對房地產(chǎn)有強大的支持。
關(guān)鍵是要把資產(chǎn)負債表讀懂，然后用活幾十種工具。
優(yōu)秀的財務(wù)人員是藝術(shù)家，而不是簡單的記賬、算賬、融資的人。
面對當(dāng)前這么一個市場環(huán)境，期待房企積極調(diào)整發(fā)展觀，管好現(xiàn)金流，并做好意下四點：
1.充分用好能用的融資工具，用到極致
目前能用的融資工具一覽
如果條件不滿足,盡可能滿足條件(依賴度從40%下降到 20%);
2.耐心,靜觀其變
期間,積極盤活資產(chǎn)，狠抓銷售及現(xiàn)金回籠(訂金、預(yù)收款、個人按揭、應(yīng)收 款，這部分占年度可用運營資金的60%以上,從60%上調(diào)到80%);
3.控預(yù)期
房地產(chǎn)行業(yè)可能已進入高位橫盤運行區(qū)間，一二線城市售價受壓,若二線也許有普漲的 機會。
4.控增長
不要期待每年有20%以上的成長,把預(yù)期調(diào)整下來。
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注：吳建斌先生是陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽光城集團執(zhí)行副總裁，也是業(yè)內(nèi)最為知名的融資老法師，該文整理自吳建斌先生在2020年復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)金融同學(xué)會新年論談上的演講，特別鳴謝！
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