在多年的地產(chǎn)江湖歲月中，不少企業(yè)拼得不亞于刀光劍影的生活，企業(yè)員工幾年工作搞得渾身疲憊不堪，誰(shuí)料待到財(cái)務(wù)進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)利率遠(yuǎn)不達(dá)到預(yù)期，甚至處于盈虧平衡點(diǎn)的狀況。話(huà)雖如此，令人慰的是不少企業(yè)也重視財(cái)務(wù)稅籌工作了，本編也借此收集一些資料，結(jié)合具體實(shí)務(wù)案例分析，提供幾種土地增值稅節(jié)稅籌劃方法，希望能夠幫助到大家。
企業(yè)所得稅為（2400-500-100-1000-80-320）×25%=100萬(wàn)元
企業(yè)稅后利潤(rùn)為2400-500-100-1000-80-320-100=300萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)300-215.25= 84.75萬(wàn)元。
二、分別核算不同項(xiàng)目的增值率
1、法律依據(jù)
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。
2、籌劃方案
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是商住混合型的，對(duì)這類(lèi)混合項(xiàng)目應(yīng)分別合適不同項(xiàng)目的增值額、增值率，分別計(jì)算土地增值稅。
然而由于每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額、建筑面積和銷(xiāo)售比例都各不相同，因此，并不都是分別核算法優(yōu)于合并核算法，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況分析選擇。
3、案例
假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一幢面積為5000㎡（其中商場(chǎng)1500m㎡，住宅3500㎡）的聯(lián)體商住樓。住宅符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，支付與取得土地使用權(quán)有關(guān)的價(jià)款300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本700萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用50萬(wàn)元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1650萬(wàn)元，其中商場(chǎng)550萬(wàn)元，住宅1100萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5％，計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅。
（1）以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目為單位計(jì)算（合并計(jì)算）
扣除項(xiàng)目金額：（300 700）×（1 20％） 50 1650×5.5％=1340.75（萬(wàn)元）
增值額：1650-1340.75=309.25（萬(wàn)元）
增值率：309.25÷1340.75×100％≈23.07％增值率超過(guò)20％，應(yīng)交土地增值稅 =309.25×30％=92.775（萬(wàn)元）
（2）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算
①分?jǐn)偼恋爻杀竞烷_(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用（按面積）
商場(chǎng)：（1500÷5000）×（300 700 50）=315（萬(wàn)元）
住宅：（3500÷5000）×（300 700 50）=735（萬(wàn)元）
②分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額
商場(chǎng)：（90 210）×（1 20％） 15 550×5.5％=405.25（萬(wàn)元）
住宅：（210 490）×（1 20％） 35 1100×5.5％=935.5（萬(wàn)元）
③分別計(jì)算增值額和增值率
商場(chǎng)增值額：550-405.25=144.75（萬(wàn)元）
增值率：144.75÷405.25×100％≈35.72％
住宅增值額：1100-935.5=164.5（萬(wàn)元）
增值率：164.5÷935.5×100％≈17.58
④應(yīng)交土地增值稅
商場(chǎng)：144.75×30％=43.425（萬(wàn)元）
住宅：增值率未超過(guò)20％，免征土地增值稅
合計(jì)應(yīng)交土地增值稅43.425萬(wàn)元。
（3）通過(guò)上述計(jì)算可以看出，按分別核算法計(jì)算的應(yīng)交土地增值稅43.425萬(wàn)元少于按合并計(jì)算法計(jì)算的土地增值稅92.775萬(wàn)元，這是因?yàn)椴捎梅謩e核算法，普通標(biāo)準(zhǔn)住房增值率低于20％的部分能夠得到準(zhǔn)確計(jì)算，因此適用免稅規(guī)定，可以免征土地增值稅
（2）籌劃方案
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。
（3）籌劃后的涉稅分析
則土地增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅700×5%=35萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加35×（7% 3%）=3.5萬(wàn)元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅300×3%=9萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加9×（7% 3%）=0.9萬(wàn)元。
同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)為700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)396.6-305=91.6萬(wàn)元。
四、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
六、 代收費(fèi)用處理過(guò)程中的納稅籌劃
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的， 在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。由此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行納稅籌劃。
總之，除以下上種常規(guī)途徑外，還有更加需有技巧的手法，可能需涉及一些并購(gòu)、收購(gòu)、資本運(yùn)營(yíng)層次的動(dòng)作。如：
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