以房抵債并不是一個完全意義上的法律術(shù)語，而是對實踐中一種確保債權(quán)實現(xiàn)方式的概括，如果僅從字面上理解，以房抵債就是房屋來代替原債務(wù)標的物（通常是金錢）的履行。
在現(xiàn)實生活當中，以房抵債的表現(xiàn)形式還有不同的表現(xiàn)，在法律上的意義以及當事人之間形成的相互關(guān)系也并非完全相同，可作如下概括：
第一，當事人在主債合同當中明確約定當債務(wù)人不履行債務(wù)時，某物的所有權(quán)將歸屬于債權(quán)人，相關(guān)的權(quán)利人負有配合交付房屋和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)的義務(wù)。
第二，當事人在主債合同簽訂之時，同時簽訂一個房屋買賣合同。約定將房屋出售給債權(quán)人，并且在買賣合同簽訂之后雙方還可能到相關(guān)的機關(guān)去辦理了備案登記，但是并不馬上轉(zhuǎn)移所有權(quán)，亦即沒有完全辦理過戶登記。
第三，當事人在主債合同簽訂之后，另行簽訂了一個房屋買賣合同，并且辦理完了過戶登記。約定如果債務(wù)人按時償還了全部債務(wù)之后，債權(quán)人將把標的物的所有權(quán)重新返還給轉(zhuǎn)原來的債務(wù)人。
第四，債權(quán)人和債務(wù)人在主債到期之后另行約定：以某房屋來抵償主債所有的債務(wù)，并且就數(shù)額補償以及過戶的方式等具體細節(jié)作出安排。
在這四種以房抵債的形式當中，第一種情況它的效力是非常清楚的，在我國物權(quán)法上對于流押和流質(zhì)有明確的規(guī)定，這樣的約定是無效的，因為這樣的約定可能有損于其他債權(quán)人的利益。
第四種情況的效力也是確定的，債務(wù)到期后，債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)議以房抵債，性質(zhì)上應(yīng)當認定為代物清償，最高法院在指導案例72號當中對此已經(jīng)明確了以房抵債的方式并不違反意思自治原則，也沒有損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益，那么這樣的約定是有效的。
第二種或者第三種情況看上去似乎一樣，但其實不同，區(qū)別主要在于第2種情況，雖然雙方達成了買賣的意思表示，但是并沒有實際履行，而第3種已經(jīng)完全履行了買賣合同，債權(quán)人已經(jīng)獲得了該標的物的所有權(quán)。由此產(chǎn)生的法律效力也與第2種情況不同。
第二種情況下。買賣的意思表示并不是當事人真正的意思表示，買賣的目的是為了擔保債的履行。屬于以虛假的意思表示掩蓋真實的意思表示，依據(jù)中華人民共和國民法總則第一百四十六條的規(guī)定買賣的民事法律行為無效。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理”的規(guī)定和最高法院的相關(guān)的判例（《張俊英、太原大地房產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛案》【（2017）最高法民申3248號】）也有類似的處理。
第三種情況則不同，其屬于非典型擔保中的讓與擔保，我國擔保法當中雖然規(guī)定了五種
典型擔保的方式（典型擔保），但并不排斥其他類型的擔保（非典型擔保）的效力。讓與擔保便是其中的一種。在意思自治的大前提下，只要不存在違法、損害國家、集體和第三人合法權(quán)益等情況，應(yīng)當認定其為有效。
需要注意以下幾個問題
1、以上是對目前司法實踐中的一些認識和做法所作的一些總結(jié)。是否正確還需從理論上進行深入分析。
2、對于第二種情況，實際上最高人民法院的認識是有變化的。在2011年《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》中最高院認為買賣合同與借款協(xié)議是選擇之債。但現(xiàn)在一般傾向于將此種情況認定為名為買賣，實為抵押。
（江蘇千樹律師事務(wù)所，黃祥，18913926379）
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