2月23日，碧桂園服務（06098.HK）和藍光嘉寶服務（02606.HK）雙雙發(fā)布短暫停牌公告，稱擬進行可能構成須予公布的交易的內幕消息。隨后，關于碧桂園服務將收購藍光嘉寶服務的消息不脛而走，據市場傳聞，碧桂園服務將耗資百億港元收購藍光嘉寶服務75%的股權。雖然當事雙方三緘其口，但坊間早已議論紛紛。
01
碧桂園服務的陽謀
去年年底，碧桂園服務扔出了5年營收1000億的王炸后，配股融資77.5億港元，隨即加碼社區(qū)團購和城市服務、斥資1.4億增持海峽能源科技、收購鳳禧食品100%股權、1.01億入股合富輝煌、聯(lián)合西藏德琴陽光新設特色產品公司、投資2000萬設立機器人公司、殺入中介推出租售業(yè)務品牌“有瓦”、與江記酒店達成戰(zhàn)略合作……依據碧桂園服務融資判斷，碧桂園肯定在憋什么大招，融了那么多錢，沒有大動作，搶不過恒大風頭，豈不是有點沒面子。
畢竟，未來5年營收千億的豪言還是要靠規(guī)模去拼的。你看恒大物業(yè)，一舉并購浙江亞太就解決了一個季度的目標。
所以根據去年12月份碧桂園服務配股融資了77.5個小目標，再結合碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江表示“會收購上市公司”、“市場上有好的大型并購標的出現(xiàn)，目前在跟……”等言論，這個傳言基本判定為實。
截至2月22日收盤，碧桂園服務總市值約1971.5億港元，為物業(yè)第一股。藍光嘉寶服務市值約69.37億港元，二者市盈率分別為83倍和13倍。
因為交易細節(jié)還未披露，不好猜測碧桂園服務是以怎樣的代價收購藍光嘉寶服務，但比照恒大物業(yè)、合景悠活的最近的并購案例，相差無幾的在管面積、對應差不多的市盈率，估計應該不少于20個小目標。
目前，碧桂園服務在全國350個城市擁有2405個物業(yè)項目，最新在管面積數(shù)據4.0899億平方米；藍光嘉寶服務在管面積為1.3億平方米。若收購順利，碧桂園服務將以5.3899億平方米的在管面積超過恒大物業(yè)，重新坐回物管一哥的位置。至于是否能開創(chuàng)上市頭部物企之間并購的先河則不一定，和此前中航物業(yè)、招商物業(yè)的并購較為類似，類似碧桂園服務和藍光嘉寶服務之間的并購，即使本次順利進行，在行業(yè)中也很難存在復制性。出于對房地產開發(fā)母品牌的延續(xù)性、物業(yè)品牌獨立性的考慮及順應物業(yè)市場大勢物企希望自我發(fā)展壯大等原因，排名前二十的物業(yè)企業(yè)之間很少會產生并購合并，更多是大物業(yè)企業(yè)并購中小物業(yè)企業(yè)，而這次兩個排名前十五的物業(yè)企業(yè)并購，如果真的成行，在行業(yè)內是非常罕見的情況，預計未來相同規(guī)模的并購再產生的概率也不大。
02
碧桂園服務高光之下的隱痛
一直以來，碧桂園服務在物業(yè)管理行業(yè)內顯得特立獨行又風頭正盛。一方面，與絕大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)上市方式不同，碧桂園服務是近三年以來第一家以介紹形式成功上市的企業(yè)。另一方面，碧桂園服務還是目前所有上市物企中市值最高的企業(yè)，其先后三次融資，多達13筆的頻繁的并購，不斷刺激股價走高，市值更是破千億、一度破2000億港元大關，接近地產母公司的市值表現(xiàn)。
那么，在搶眼的業(yè)績表現(xiàn)下，碧桂園服務的短板在哪？首先，碧桂園服務在西南區(qū)域的表現(xiàn)略顯乏力。據了解，截至2020年上半年，碧桂園服務分布于五大城市群的在管面積比例為73%，而成渝城市群的在管面積占比僅為3%，不到一千萬平方米，是五大區(qū)域中在管面積比例最低的區(qū)域。而藍光嘉寶服務服務深耕四川大本營，在西南區(qū)域具備較強的競爭優(yōu)勢，2020年上半年單四川省的在管面積就已接近4300萬平方米，同比增長47.5%，此外還有近1500萬平方米的儲備面積尚待轉化。在除四川省以外的區(qū)域，藍光嘉寶服務也有近一千萬的在管面積積累。碧桂園服務成功與藍光嘉寶服務股權合作后，其在西南區(qū)域的在管面積將迅速達到6千多萬平方米，約是現(xiàn)在的5至6倍，距離同樣深耕西南且目前在西南區(qū)域在管面積最大的金科智慧服務僅差“咫尺”。這一并購帶來的協(xié)同效應，將牢牢鎖定碧桂園服務在西南區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢。
數(shù)據來源：企業(yè)財報
其次，為社區(qū)增值服務帶來業(yè)務互補，增加了“新物業(yè)”落地的確定性。受母公司地產項目多位于三四線和社區(qū)增值業(yè)務兄弟公司競爭等因素影響，碧桂園服務的社區(qū)增值服務在上市公司中并不靠前。截至2020年上半年，碧桂園服務的社區(qū)增值服務營收突破6億元，占營收的比重僅為9.6%。從社區(qū)增值服務中的細分業(yè)務營收占比結構來看，碧桂園服務的增值創(chuàng)新業(yè)務、拎包入住營收占比出現(xiàn)大幅增長，其中拎包入住業(yè)務占比達到20.5%，同比增長7.7個百分點。而家政服務及房產經紀的營收占比則大幅萎縮，其中房產經紀業(yè)務同比下降11.7個百分點。在藍光嘉寶服務的社區(qū)增值服務中，拎包入住及房地產經紀業(yè)務表現(xiàn)較為搶眼，2020年上半年其拎包入住業(yè)務和房地產經濟業(yè)務分別同比增長30.9%及30.6%，占社區(qū)增值服務的營收比重分別由2019年上半年的7.2%和4.9%提升至2020年上半年的9.2%和6.2%。反觀藍光嘉寶服務，雖然同期的社區(qū)增值服務營收約2億元，但從營收結構來看，其社區(qū)增值服務的營收占比達到17%，遠高于碧桂園服務。
03
藍光嘉寶服務步履：物業(yè)與地產的現(xiàn)實博弈
頭頂中國西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)的光環(huán)，藍光嘉寶服務于2019年10月于成功登陸港交所。從過往業(yè)績來看，藍光嘉寶服務整體業(yè)績表現(xiàn)不俗，也持續(xù)加碼并購來保障規(guī)模的成長性。與碧桂園服務同樣出現(xiàn)在2020年并購榜首，根據的不完全統(tǒng)計，藍光嘉寶服務全年并購金額近7億元，并購數(shù)量近17次，如此頻繁的并購在行業(yè)內也較為罕見。從股價漲跌幅來看，藍光嘉寶服務上市以來股價下滑8.5%，2020年全年股價下跌29.2%，在目前已上市的物業(yè)公司中處于中后段位。而碧桂園服務分別上漲570.0%和99.8%，在目前的上市物企中位居前列。
數(shù)據來源：企業(yè)財報
融資環(huán)境收緊或是促使藍光嘉寶服務與碧桂園服務股權合作的契機。在近一年多的經營努力以及并購擴規(guī)模的嘗試下，特別是對于藍光地產板塊而言，沒有起色的物業(yè)股價表現(xiàn)讓物業(yè)新賽道的“故事”逐漸褪色。而2020年下半年地產板塊“三道紅線”的融資監(jiān)管新政似乎讓藍光在地產融資層面更為焦灼。根據克而瑞的了解，融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調整融資結構，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。
根據藍光發(fā)展的財報披露，截至2020年末，藍光發(fā)展凈負債率為92.93%，剔除預收款后的資產負債率為73.65%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。對照“三道紅線”的要求，藍光發(fā)展觸碰一道紅線，即剔除預收款后的資產負債率略高于70%。為了緩解償債壓力，藍光發(fā)展對股份進行質押。
或許，藍光嘉寶服務自上市時就夾雜著較強的反哺地產的用心。上市以來，藍光和駿實業(yè)一直是藍光嘉寶服務的最大股東，其持股比例基本穩(wěn)定在65%以上。而藍光和駿實業(yè)正是A股上市公司藍光發(fā)展的子公司。由于國內房地產融資受限，隨著H股全流通改革的推進，藍光嘉寶服務成為第一家實現(xiàn)1.15億內資股轉股全流通的物業(yè)公司。根據去年藍光發(fā)展的公告，藍光和駿實業(yè)有限公司所持有的部分藍光嘉寶服務的內資股，依照《H股公司境內未上市股份申請“全流通”業(yè)務指引》的規(guī)定，向中國證監(jiān)會申請轉換為可在港交所主板上市流通的股份。在H股全流通后，藍光嘉寶服務的內資股股東也將有望獲得更加市場化和國際化的香港資本市場融資支持。但是藍光嘉寶服務持續(xù)低迷的股價，似乎與拓展融資渠道的初衷逐漸背離。因此，在合適的時機出售部分股權，成為藍光發(fā)展快速回籠資金的選擇。
04
未來
在“房住不炒”的大背景下，房地產市場的增量已呈高峰曲線回落之勢，監(jiān)管政策將如愈擰愈緊的螺絲，擠去房地產開發(fā)企業(yè)往昔的風水位?；蛟S，2021年起物管行業(yè)將進入并購整合的高峰期。在融資監(jiān)管的時代，相信那些規(guī)模成長潛力佳、社區(qū)增值服務具備更高的估值想象空間、區(qū)域布局與自身戰(zhàn)略契合程度高的物業(yè)公司，將成為行業(yè)頭部企業(yè)的競獵的對象。
據不完全統(tǒng)計，2020年物業(yè)公司用于并購的交易額接近100億元，同比上漲近50%。過往行業(yè)的高估值推動了并購成本，作為地產行業(yè)的末端，高杠桿、高負債、現(xiàn)金流量差的地產開發(fā)企業(yè)，尤其是民企，將面臨更為嚴苛的資金監(jiān)管和融資壓力，上市物企股權轉讓的出現(xiàn)，正是地產開發(fā)商生存空間收窄的體現(xiàn)。當?shù)禺a母公司資金較為饑渴、具備A+H全流通特點或其物業(yè)公司資本市場認可程度相對較低的企業(yè)或將走向另一種結局。
房市熱點
樓盤速遞
鄭州碧桂園生態(tài)城項目是碧桂園產品系當中的高端精品類項目，也是碧桂園在全國范圍內開發(fā)的第四座生態(tài)城，其產品在擇址、環(huán)境、交通等要素上有嚴格的標準。項目總占地約1700畝，北依沿黃國際旅游度假區(qū)，南望象湖生態(tài)濕地公園和行政服務中心，方圓幾公里都有一種田園牧歌般的自然環(huán)境，容積率僅為1.2，作為僅距中原科學谷4.5公里的低密生態(tài)大盤，價值攀升后勁十足。
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