住建部、國家發(fā)改委等七部門7月18日印發(fā)《關(guān)于扎實推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”等方面進(jìn)行改造。
明確三大重點
《通知》明確，要扎實抓好“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”3個重點。對擬改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)開展全面體檢，找準(zhǔn)安全隱患和設(shè)施、服務(wù)短板，依據(jù)體檢結(jié)果和居民意愿，按照可感知、可量化、可評價的工作標(biāo)準(zhǔn)，“一小區(qū)一對策”合理確定改造內(nèi)容、改造方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，切實解決群眾反映強(qiáng)烈的難點、堵點、痛點問題。
在“樓道革命”方面，加快更新改造老化和有隱患的燃?xì)狻⒐┧?、供熱、排水、供電、通信等管線管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道、上下小道等，開展住宅外墻安全整治。大力推進(jìn)有條件的樓棟加裝電梯。重點推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造，根據(jù)氣候區(qū)特點，可選擇外墻屋面保溫隔熱改造、更換外窗、增設(shè)遮陽等措施。
在“環(huán)境革命”方面，全面整治小區(qū)及其周邊的綠化、照明等環(huán)境。依據(jù)需求增設(shè)停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老化和適兒化設(shè)施、無障礙設(shè)施、安防、智能信包箱及快件箱、公共衛(wèi)生、教育、文化休閑、體育健身、物業(yè)用房等配套設(shè)施，統(tǒng)籌推進(jìn)“國球進(jìn)社區(qū)”活動。大力推進(jìn)養(yǎng)老、托育、助餐、家政、便民市場、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)，豐富社區(qū)服務(wù)供給。
在“管理革命”方面，結(jié)合改造同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的聯(lián)席會議機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。積極引導(dǎo)有條件的小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完善住宅專項維修資金使用續(xù)籌等機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。
服務(wù)“一老一小”
老舊小區(qū)大多老年人居多，與之對應(yīng)的適老化改造也提上了日程。
《通知》指出，要加強(qiáng)“一老一小”等適老化及適兒化改造，積極應(yīng)對人口老齡化，順應(yīng)居民美好生活需要，結(jié)合改造因地制宜推進(jìn)小區(qū)活動場地、綠地、道路等公共空間和配套設(shè)施的適老化、適兒化改造，加強(qiáng)老舊小區(qū)無障礙環(huán)境建設(shè)；推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)籌建設(shè)養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，完善老舊小區(qū)“一老一小”服務(wù)功能。
“老舊小區(qū)在服務(wù)老年人上還有很多方面可以提升?！奔易”本┦谐枀^(qū)某老舊小區(qū)的王先生舉了兩個例子，在吃飯上，很多老年人的孩子不在身邊，做飯、用餐不方便，小區(qū)可以考慮建立老年人的“小飯桌”，讓老年人有方便吃飯的地方；在用電上，現(xiàn)在很多老舊小區(qū)智能電表還不普及，又或者太智能了老人也不會在微信上查看電量或充錢，夏天太熱了有時候突然就停電了，建議能否在剩余電量不多時發(fā)短信提醒繳費，或是像電話卡一樣提供應(yīng)急額度事后補(bǔ)繳，以免停電帶來不便。
此外，加裝電梯帶來的糾紛也是社會新聞的熱門話題。就“加裝電梯難”的問題，《通知》指出，對群眾有意愿、具備加裝條件，但居民暫未形成加裝共識的，可結(jié)合改造先期完成管線遷改、底坑施工等工作，降低將來條件成熟時加裝電梯時的成本。要堅持成熟一個單元、加裝一臺電梯的思路，統(tǒng)籌推進(jìn)群眾工作、建筑結(jié)構(gòu)安全性評估與驗收、電梯產(chǎn)品和施工方案比選、后續(xù)運行方案確定等工作，確保加裝后電梯運行安全、樓棟結(jié)構(gòu)安全。
關(guān)鍵在資金
“這些政策出發(fā)點都是好的，關(guān)鍵是'錢’由誰來出?！蓖跸壬f道。
在王先生看來，老舊小區(qū)改造過程中很多問題無法推進(jìn)的原因都在居民的利益糾紛上。如加裝電梯，除了底層用戶房價受影響不同意外，有些小區(qū)加裝的電梯需要刷卡收費，有些人因此又選擇走樓梯而不是坐電梯，對電梯后續(xù)的維護(hù)又帶來一定影響；再比如很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)，如果能引入物業(yè)加以管理小區(qū)環(huán)境、設(shè)施肯定能好很多，但也有業(yè)主不愿意出錢，最后都卡在資金環(huán)節(jié)?！叭绻苡上嚓P(guān)部門在資金上給予部分支持，獲許會推進(jìn)得更快?！?/p>
在資金問題上，《通知》鼓勵有條件的地方研究建立住宅小區(qū)“體檢查找問題、改造解決問題”機(jī)制，探索建立房屋養(yǎng)老金和保險制度，解決“錢從哪里來”問題，形成住宅小區(qū)改造建設(shè)長效機(jī)制。
據(jù)了解，《通知》提出的“房屋養(yǎng)老金”的專業(yè)名字叫作“物業(yè)專項維修資金”，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。這項資金的來源各城市略有不同，不過大多來自業(yè)主繳納資金。
在資金大多由業(yè)主所出受到爭議的背景下，引入多方資本也成為解決的方案之一。北京市社會科學(xué)院副研究員王鵬告訴北京商報記者，各個城市老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)不同，要具體問題具體分析，不過就沒有運營方的小區(qū)而言，可以通過政府出資、業(yè)主出資加引入社會資本解決，如可以引入社會資本在小區(qū)中設(shè)立一些盈利性的或帶有公益性的服務(wù)點位，既提供服務(wù)，也解決資金問題。
北京商報記者 方彬楠 陸珊珊
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