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作者：今綸

房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是熱點(diǎn)話題，深圳則是樓市討論中最為引人注目的城市。據(jù)媒體報(bào)道，2020年第一周，深圳深圳市二手房掛牌均價(jià)為64479元/㎡，環(huán)比微漲0.02%，其均價(jià)比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

對(duì)于房?jī)r(jià)，很多人都知道與人口、土地、金融有關(guān)系。深圳房?jī)r(jià)為什么這么高？我的看法，除了這三個(gè)因素之外，更細(xì)一點(diǎn)說，和炒作、人均收入以及保障房建設(shè)也有關(guān)系。

深圳“掏光六個(gè)錢包”速度最快

經(jīng)常有人問深圳和廣州的房?jī)r(jià)為什么差別那么大？毋庸諱言，深圳的科技、金融等行業(yè)更有活力，尤其是和科技有關(guān)的產(chǎn)業(yè)的確是在廣州的前面。在四個(gè)一線城市里面，深圳的經(jīng)濟(jì)增速也是非?？壳暗?。

我們先看人口：北京人口去年是負(fù)增長(zhǎng)，2019年年末，全市常住人口2153.6萬(wàn)人，比上年末減少0.6萬(wàn)人。

上海2019年全市常住人口總數(shù)為2428.14萬(wàn)人，較上年增加4.36萬(wàn)人。

2019年末，廣州常住人口規(guī)模達(dá)1530.59萬(wàn)人，比2018年末的1490.44萬(wàn)人，增加40.15萬(wàn)人。

深圳去年常住人口數(shù)量為1343.88萬(wàn)人，與前一年相比增長(zhǎng)41.2萬(wàn)。

北京、上海的人口負(fù)增長(zhǎng)或者增長(zhǎng)緩慢是因?yàn)檎咴颍啾戎?，年輕人要想拿一個(gè)廣州戶口或者深圳戶口比較容易，尤其是深圳，大專畢業(yè)就可以落戶深圳。

請(qǐng)腦補(bǔ)一下：如果一個(gè)大專畢業(yè)的孩子，在深圳找到了工作，而且相對(duì)穩(wěn)定，家人會(huì)采取什么策略？只要有能力，一定是掏光六個(gè)錢包幫他買房，對(duì)不對(duì)？當(dāng)然，類似的情況在北上廣是一樣的，只是深圳的入戶門檻低，更吸引年輕人，這種掏光的速度會(huì)更快一點(diǎn)。

在四個(gè)一線城市里面，深圳老齡化程度最低，上海老齡化程度最深，所以，深圳人在住房剛需方面的比例確實(shí)會(huì)大一些。

深圳人口密度是廣州三倍

再說土地，上海、北京因?yàn)閲?yán)控人口入戶，討論還有多少可開發(fā)的土地其實(shí)沒啥意義，要討論的是供地的數(shù)量和節(jié)奏。廣州深圳是可以放到大致相同的平臺(tái)上來討論的，其實(shí)兩個(gè)城市的人口僅僅差了200萬(wàn)，但是，諸位，你們知道土地面積差了多少？

廣州的土地面積是7434平方公里，深圳的土地面積是1996.85平方公里。我對(duì)廣州、深圳的城市環(huán)境是比較熟悉的，廣州、深圳都不存在面積特別大的不適宜人居住的區(qū)域，有，但是在總盤子中占比例中比較少。

因此，廣州的土地面積可以說是深圳的3.7倍，但是人口只有深圳的1.13倍，簡(jiǎn)單說廣州每平方公里的土地上只有2058人，而深圳則有6729人。

深圳的人口密度是廣州的三倍，這里面就算有什么特殊情況，比如廣州的山地面積多一些，那么2倍—2.5倍是跑不掉的。

深南大道高樓林立，人山人海（資料圖片）

深圳為什么房?jī)r(jià)高？原因之一：人多地少。

至于金融方面，其實(shí)金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全國(guó)層面的，對(duì)四個(gè)一線城市的影響的趨勢(shì)是差不多的。深圳房?jī)r(jià)之所以能特立獨(dú)行，上漲比較多，其基本面之一就是地少人多，而且深圳還在通過各種政策招攬全國(guó)各地年輕人到深圳來，更加劇了供應(yīng)和需求的沖突。

地少，可供市場(chǎng)出售的商品房就少，深圳一年的賣地收入連佛山的一半都趕不上，所以，房?jī)r(jià)，呵呵。

有錢人炒房客推高深圳房?jī)r(jià)

除了剛需，深圳房?jī)r(jià)高的一個(gè)原因確實(shí)是炒作，深圳的房地產(chǎn)銷售、地產(chǎn)媒體互動(dòng)以及各種上得了臺(tái)面和上不了臺(tái)面的“動(dòng)作”在全國(guó)都是領(lǐng)先的。

炒作的資金既有本地的，也有外地的，還有香港以及海外的。深圳靠近香港，港人自改開以來就有到香港買房子的傳統(tǒng)，既有買來自住的，也有買來投資、炒賣的，深圳炒樓的風(fēng)氣與港人有很大的關(guān)系。

而且深圳是金融中心城市，來往深港的資金較多，渠道也靈活，存在炒作的土壤和空間。

現(xiàn)在大灣區(qū)的政策是：香港居民到灣區(qū)內(nèi)陸城市購(gòu)房享同等待遇，獲豁免居住、學(xué)習(xí)或工作年限證明，以及繳納個(gè)人所得稅及社保條件。港人可以到大灣區(qū)任何城市買房，深圳毫無疑問又是最大受益者，因?yàn)榈乩砭嚯x最近。

當(dāng)然，把深圳房?jī)r(jià)高完全歸咎于炒作是不科學(xué)的。毫無疑問，深圳人有錢，有錢的深圳人太多。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2019年，北京仍是上榜企業(yè)家最集中的居住城市，有286位，但比2018年減少7位；深圳以191位維持第二，比2018年減少2位；上海、杭州、廣州、香港依次排隊(duì)。

2019年深圳居民人均可支配收入6.2522萬(wàn)元，比上年名義增長(zhǎng)8.7%，名義增幅與上年持平，這在全國(guó)也是比較高的。

有錢人既可能是剛需，也可以是改善型需求，他們也有人把炒房當(dāng)業(yè)余愛好，他們和職業(yè)炒房客合力，把深圳房?jī)r(jià)一起往上抬。

有錢人對(duì)高房?jī)r(jià)是無所謂的。你說對(duì)于一年賺5000萬(wàn)的人來說，買一套房子，是1000萬(wàn)，還是1500萬(wàn)，區(qū)別很大嗎？但是對(duì)于年收入幾十萬(wàn)的人，區(qū)別實(shí)在太大，差不多要吃糠咽菜了。

深圳可以更多學(xué)習(xí)新加坡嗎？

最后，說一個(gè)深圳房?jī)r(jià)高的原因：保障房建設(shè)一直不夠給力。里面原因很復(fù)雜，包括各種博弈，這里就不展開說，不過原因之一是：建保障房是花錢的，屬于賠本買賣，而賣地是賺錢的，所以選擇很簡(jiǎn)單。

是的，深圳土地少人多，深圳有錢人多，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不錯(cuò)，這些都會(huì)導(dǎo)致稀缺資源（房?jī)r(jià)）上漲，這是市場(chǎng)無形的手。

那么，有形的手呢？保障房建設(shè)呢？一位在深圳居住多年對(duì)深圳頗有感情的朋友說：深圳其實(shí)可以更NB，如果更多學(xué)習(xí)新加坡的住房制度的話。他的建議只是個(gè)人建議，當(dāng)然不是真理，我們可以聽聽。

資本主義國(guó)家新加坡是怎么解決住房問題的？新加坡國(guó)土面積僅有699.4平方公里，有448萬(wàn)常住人口，每平方公里住著6405人，密度很大，和深圳差不多。

限于篇幅，我們不能展開說，簡(jiǎn)單說幾點(diǎn)：

其一，新加坡政府在土地、資金等方面給建屋開展局以強(qiáng)有力支持，這種支持強(qiáng)有力到什么程度呢？根據(jù)《土地征用法令》，建屋開展局能夠以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)錢的價(jià)錢取得開發(fā)土地，包括私人土地。爭(zhēng)議很大，是不是夠猛？

其二，組屋售價(jià)依據(jù)中低收入階級(jí)的接受能力來確認(rèn)，虧損由財(cái)政買單。啥叫“暖人心”？這就是。

其三，新加坡建屋發(fā)展局為非盈利機(jī)構(gòu)，其資金主要來源于政府投資局發(fā)行的長(zhǎng)期債券募集到的資金，最終的資金來源為公積金存款。

其四，每個(gè)公積金賬戶下都分設(shè)普通賬戶等三個(gè)子賬戶，會(huì)員可以提取普通賬戶中的公積金存款和每月新的繳存款，支付購(gòu)買組屋或私人房產(chǎn)的全部或部分房款；償還每月房貸；支付印花稅、律師費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用等。

其五，嚴(yán)厲限制炒賣組屋的行為。組屋“以自住為主”，5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性運(yùn)營(yíng)，一個(gè)家庭只能有一套組屋。

其實(shí)深圳決策者對(duì)高房?jī)r(jià)也是很頭大的：深圳市在2018年8月出臺(tái)文件，提出“深圳市將在2035年之前新增150萬(wàn)套住房。其中商品房?jī)H占40%，而公租房、安居型商品房與人才房占到60%”。

2019年4月，深圳市針對(duì)公租房、安居型商品房與人才房均出臺(tái)了管理辦法的征求意見稿。其中，公租房與安居型商品房主要針對(duì)具有深圳戶籍的中低收入家庭，而人才房主要針對(duì)深圳市政府認(rèn)定的各類人才，且人才房可租可購(gòu)。

只是，這些政策的出臺(tái)似乎對(duì)高漲的房?jī)r(jià)沒有絲毫影響，為什么呢？

新加坡的經(jīng)驗(yàn)有些和中國(guó)內(nèi)陸差不多，有的差別很大，對(duì)深圳是不是完全適用？為什么不適用？大家可以討論。是因?yàn)樯钲谡疀]錢？又或者是“組屋”數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，建設(shè)速度也太慢？

我支持一切合理合法的市場(chǎng)化行為，但同時(shí)認(rèn)為做好普通市民的住房保障工作并不是“反市場(chǎng)行為”。如果一提保障就是“反市場(chǎng)”，這樣的人多半是野蠻的××原教旨主義者。

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