我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。你相見(jiàn)恨晚的買(mǎi)房軍師，目前已為10000人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派，只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球
提問(wèn)：美麗兼智慧的房姐，請(qǐng)問(wèn)你怎么看待恒大全國(guó)7折售房這件事？有些房產(chǎn)自媒體稱(chēng)剛需緩一緩，投資需謹(jǐn)慎。回答：1、恒大很會(huì)營(yíng)銷(xiāo)，這個(gè)是恒大的強(qiáng)項(xiàng)，而且在時(shí)機(jī)上總是比其他公司“出刀”出的早2、恒大所有項(xiàng)目一盤(pán)棋，不在于單盤(pán)的利潤(rùn)率，全部以明源系統(tǒng)為基礎(chǔ)，來(lái)統(tǒng)一調(diào)價(jià)，步調(diào)一致，執(zhí)行力強(qiáng)3、政策就是在有限時(shí)間內(nèi)，快速布局，快速升溫，逼成交、逼開(kāi)單、逼回款4、估計(jì)到了這一波全國(guó)7折之后，會(huì)帶著什么車(chē)位、商鋪、綜合樓商業(yè)之類(lèi)的一起出貨，7折不行就5折5、這一波營(yíng)銷(xiāo)效果好不好，7折這個(gè)噱頭，全國(guó)的售樓部夠砸嗎6、武漢恒大在售的項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)值得買(mǎi)提問(wèn)：房姐，沈陽(yáng)最終出臺(tái)調(diào)控政策了，感覺(jué)投資空間打壓，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大，后期會(huì)不會(huì)爛尾情況增多？房?jī)r(jià)漲幅也被壓制嚴(yán)重，這種結(jié)果你怎么看？本人三套富力盛悅府，所以想學(xué)習(xí)下走向回答：沈陽(yáng)過(guò)去幾年價(jià)值被低估，所以在均價(jià)1萬(wàn)之前，偷偷摸摸上漲，上面也是睜一只眼閉一只眼，現(xiàn)在該買(mǎi)的已經(jīng)買(mǎi)完了，漲幅也差不多了。等大部隊(duì)陸續(xù)過(guò)去，再宣布吊橋關(guān)閉，這是情理之中也是意料之中的事情。沈八條對(duì)投資者影響最大的就是二套首付由40%上調(diào)至50%，算是一個(gè)溫柔的調(diào)控升級(jí)。大開(kāi)發(fā)商爛尾倒不至于，沈陽(yáng)一直屬于慢牛，未來(lái)也是，安心持有。提問(wèn)：新人提問(wèn) 見(jiàn)下圖！謝謝！回答：你好，感謝付費(fèi)！現(xiàn)階段東莞限購(gòu)升級(jí)，抑制短炒維穩(wěn)價(jià)格，深圳調(diào)控、資金外流，能夠撐起廣州、珠海，甚至東莞惠州、中山，恰恰說(shuō)明了深圳價(jià)值非常大，短期利空，長(zhǎng)期一定是利好。長(zhǎng)遠(yuǎn)看東莞的價(jià)值不如深圳和廣州。當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，廣州是最值得買(mǎi)入的城市。如果廣州沒(méi)有房票，資金沒(méi)有更好的去處，深圳不如早買(mǎi)早安心。調(diào)控只能抑制需求，卻不能讓需求消失，需求總有釋放的那一天。90%的漲幅來(lái)自10%的時(shí)間，可是我們無(wú)法預(yù)測(cè)這10%的時(shí)間在哪。子彈150，星球內(nèi)推薦的板塊可以挑到不錯(cuò)的產(chǎn)品。提問(wèn)：房姐你好！我和我老公都是你的忠實(shí)粉絲，但是現(xiàn)在我們出現(xiàn)了一點(diǎn)分歧，請(qǐng)您解惑！坐標(biāo)武漢，家里都是武漢的，老公在余家頭上班，偶爾會(huì)出差或加班，我是漢口或者漢陽(yáng)兩邊跑。我家有兩個(gè)小孩，大的5年級(jí)，小的今年1年級(jí)，在泛海有2套96平房子，貸款一共有200w，兩個(gè)人年入80左右稅后。因?yàn)閮蓚€(gè)人都在上班，平時(shí)需要老一輩的人照顧，所以當(dāng)時(shí)買(mǎi)了2套小房和我爸爸媽媽住在一起，當(dāng)時(shí)想著一碗湯的距離剛剛好，但是，住了幾年現(xiàn)在覺(jué)得非常不方便，我住的房子客廳廚房完全沒(méi)有用過(guò)，臥室都很小，而且沒(méi)有小孩自己的空間，所以我覺(jué)得現(xiàn)在有必要改善一下，想買(mǎi)大平層，同時(shí)把房貸的杠桿加大一點(diǎn)?，F(xiàn)在兩個(gè)都在紅領(lǐng)巾小學(xué)上學(xué)，實(shí)在不想轉(zhuǎn)學(xué)浪費(fèi)分配生資格，看來(lái)看去現(xiàn)在還是想在泛海換，現(xiàn)在準(zhǔn)備把2套都出手，買(mǎi)入香海園300平的，手里有300子彈，但是肯定不能都用來(lái)買(mǎi)房?，F(xiàn)在我老公說(shuō)那是CEO盤(pán)，以后再想換就太難出手了，所以我們也不知道怎么辦了，請(qǐng)房姐指點(diǎn)迷津，還有沒(méi)有其他好的建議，謝謝！如果單純考慮自住，可以買(mǎi)香海園大平層，千金難買(mǎi)你喜歡。但是從投資角度，不建議這樣置換。你可以查一查香海園大戶型最近幾年的成交價(jià)格，并沒(méi)有上漲，成交周期都比較長(zhǎng)。掛出來(lái)的基本都是毛坯銷(xiāo)售，炒家多，這幾年沒(méi)賺什么錢(qián)。如果能接受投住分離，利益最大化角度考慮，建議把子彈投資到北上廣深。出手一套泛海，裂變2套星球內(nèi)推薦板塊的潛力盤(pán)。自住在附近租個(gè)大戶型。房產(chǎn)升值帶來(lái)的快樂(lè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了租房帶來(lái)的不快樂(lè)。提問(wèn)：房姐你好，下周就要去光谷選房了，如果武漢投資之后，仍然考慮投資二線城市的話(一線實(shí)在難破限購(gòu)），最近有關(guān)注珠海的唐家灣，據(jù)說(shuō)有規(guī)劃橋聯(lián)通深圳前海新區(qū)，前海新區(qū)均價(jià)13w，唐家灣新盤(pán)2.3萬(wàn)多。不過(guò)橋的規(guī)劃ZF一直沒(méi)有批復(fù)，但是一旦批復(fù)，橋建好的話，唐家灣通勤前海只需要30-40分鐘。您感覺(jué)現(xiàn)在布局唐家灣合適嗎？惠陽(yáng)也有深圳擴(kuò)容的利好，如果唐家灣不適合，那么投資惠陽(yáng)可以嗎？還是繼續(xù)布局其他強(qiáng)二線城市更合理?回答：你好，前海頂多外溢到沙井，深珠通道 珠港澳大橋、虎門(mén)大橋都一樣，是為了緩解交通壓力、改善區(qū)域交通格局的一條高速公路。昆山高鐵到上海虹橋只要十分鐘，一切該實(shí)現(xiàn)的都實(shí)現(xiàn)了，你去看看昆山房?jī)r(jià)。所有打著“外溢”、“第二個(gè)某某某”的廣告，都是紙老虎，這個(gè)世界只有一個(gè)深圳，就像只有一個(gè)你一樣。深圳擴(kuò)容十年前就在傳，十年后繼續(xù)傳，為什么會(huì)傳？惠州中介要賣(mài)房子。如果可以擴(kuò)容惠州臨深何必深汕合作區(qū) 深圳其實(shí)還有很多地，除了拆遷舊改之外，30年前就開(kāi)始填海造路。你現(xiàn)在知道的：后海和深圳灣片區(qū)，前海居住區(qū)和前海自貿(mào)區(qū)，寶中、碧海和機(jī)場(chǎng)片區(qū)等等都是填海填出來(lái)的。這些填出來(lái)的凈土都是高價(jià)區(qū)，也是為什么深圳一路向西發(fā)展的主要原因。未來(lái)深圳向外擴(kuò)容，除了“飛地”合作區(qū)這種形式，其他擴(kuò)容概率很小。珠海和惠州都不是好的選擇，杭州 武漢 重慶這些城市都可以繼續(xù)加倉(cāng)提問(wèn)：您好房姐！買(mǎi)房小白提問(wèn):現(xiàn)在烏魯木齊紅光山附近的樓盤(pán)每平米6800元，有投資價(jià)值嗎？回答：你好，長(zhǎng)遠(yuǎn)并不是特別看好新疆房地產(chǎn)，會(huì)弱于全國(guó)大盤(pán)的平均漲幅。烏市人口逐年內(nèi)遷，一個(gè)門(mén)戶城市人口逐年下降，這是絕大多數(shù)西北城市的現(xiàn)狀；南疆，漢人是少數(shù)民族，北疆以漢人為主，但是不管哪里，都是絕對(duì)安全，警察快比人民多了，穩(wěn)定壓倒一切，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是其次的；孔雀東南飛，內(nèi)陸甚至新疆、甘肅的中產(chǎn)階級(jí)都有了來(lái)一線城市投資房產(chǎn)的意向，這是新時(shí)代的“六個(gè)錢(qián)包”，會(huì)進(jìn)一步讓人口、資源、資金向東南部大城市傾斜；烏市、呼市、蘭州、太原以及其他三四線城市房產(chǎn)的未來(lái)。或許真的會(huì)回歸居住本質(zhì)，喪失投資土壤；“只有大城市才有房地產(chǎn)”！烏魯木齊城市人口和吸引的人口都有限，老城區(qū)翻新比較困難，新城的房產(chǎn)還足夠購(gòu)買(mǎi)力的消化?？傮w來(lái)說(shuō)，目前不建議投資烏魯木齊。提問(wèn)：三環(huán)外不限購(gòu)的房子有投資價(jià)值沒(méi)？還是等1年社保滿了買(mǎi)三環(huán)內(nèi)限購(gòu)盤(pán)？請(qǐng)房姐指導(dǎo)一下未來(lái)2年武漢房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？回答：子彈50以上，建議破限購(gòu)買(mǎi)。目前有8種破限購(gòu)方式，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，現(xiàn)行政策短期促跌，長(zhǎng)期促漲。房主不炒是個(gè)口號(hào)，因?yàn)椤俺捶俊倍植皇躾f喜歡，限購(gòu)政策客觀上會(huì)減少交易，放慢我們資源優(yōu)化配置的速度。我們都是長(zhǎng)線投資，不會(huì)頻繁交易，所以我們跟炒房沒(méi)關(guān)系。zf和我們職業(yè)多軍的利益是一致的：房?jī)r(jià)漲是事實(shí)，改變不了。但是要慢慢漲，不要太明顯，盡量讓剛需客留足時(shí)間上車(chē)。所有政策都是為了抑制過(guò)程，而不是改變結(jié)果。提問(wèn)：房姐，武漢已經(jīng)買(mǎi)了3套了，還剩最后一張房票，是不是盡量買(mǎi)大戶型？回答：一直提倡大面積低單價(jià)，但是大家買(mǎi)房的時(shí)候最好盡量避開(kāi)160平以上的大面積房子。置換需求100-140平2-3房，現(xiàn)在新盤(pán)有很多開(kāi)發(fā)商做160-180的3-4房，這種房型自住沒(méi)有問(wèn)題，如果后期考慮出手，會(huì)有很大的流通性差的問(wèn)題。大面積的一手房和二手房市場(chǎng)地位是截然相反的，一手房開(kāi)發(fā)商可以營(yíng)造大戶型稀缺感，給大戶型造勢(shì)，但二手市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，作為營(yíng)銷(xiāo)能力為0，只能靠客戶上門(mén)的房東，超大面積出手會(huì)有巨大挑戰(zhàn)。當(dāng)然，如果是8折7折的大面積筍盤(pán)，也是可以接受的。提問(wèn)：房姐您好，看到您最新的精華分享，還是特別有感觸。我是做房產(chǎn)中介的，入職的就是大家講的綠皮中介，鏈家。想聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)鏈家的看法 然后在文章的最后也看到了您的觀點(diǎn)。能不能請(qǐng)您分享一下您關(guān)于這方面的思考。謝謝。回答：你好，在我還是房產(chǎn)小白的時(shí)候，買(mǎi)房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場(chǎng)占有率排名第一。鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點(diǎn)，讓用戶安心。當(dāng)鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)有實(shí)質(zhì)的提升，同時(shí)也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報(bào)預(yù)期，拔高了整個(gè)行業(yè)的人才門(mén)檻。但是當(dāng)我真正開(kāi)始研究房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費(fèi)極高，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，光明正大搶錢(qián)，才明白過(guò)來(lái)，原來(lái)鏈家的目標(biāo)用戶是SB。你在這個(gè)行業(yè)，首先要明白自己要什么。中介是一個(gè)分化巨大的行業(yè)，菜鳥(niǎo)中介完全靠運(yùn)氣吃飯，厲害的中介任何時(shí)候總能找到賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。哪怕市場(chǎng)行情不好，老鳥(niǎo)也能秒殺一般中介。比如今年新遇到的一個(gè)老鳥(niǎo)中介，最近買(mǎi)賣(mài)交易的單子少了，老鳥(niǎo)順便就做點(diǎn)租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥(niǎo)就觀察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯(lián)系，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥(niǎo)專(zhuān)做那種高端樓盤(pán)租賃，老鳥(niǎo)服務(wù)很貼心，這些客戶里有不少都攥著鈔票準(zhǔn)備買(mǎi)房的，做幾個(gè)租賃客戶，老鳥(niǎo)搭上話順道又成了一單買(mǎi)賣(mài)。不僅如此。由于老鳥(niǎo)業(yè)務(wù)熟練，溝通到位，有這些業(yè)主也愿意把房子交給他打理。業(yè)主要賣(mài)房，有其他中介的客戶來(lái)了，業(yè)主最后把要簽的那個(gè)客戶告訴給老鳥(niǎo)。老鳥(niǎo)馬上開(kāi)車(chē)尾隨，又簽下一單。房產(chǎn)這一行原本的從業(yè)者不熟悉互聯(lián)網(wǎng)玩法，兩棲人才很容易降維打擊。平臺(tái)是起點(diǎn)，不是終點(diǎn)。提問(wèn)：買(mǎi)房前半年用信用貸的話會(huì)對(duì)后續(xù)買(mǎi)房貸款有影響嗎？回答：申請(qǐng)按揭貸款，銀行會(huì)查你的征信。如果在半年前有信用貸的話，銀行會(huì)認(rèn)為你有首付貸的嫌疑。部分銀行會(huì)讓你提供結(jié)清證明，或者提高流水要求。這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件，有概率給自己的按揭增加不確定性。因此流程上一般是建議先按揭走完，后申請(qǐng)信用貸，或者先申請(qǐng)信用貸但先不放款。說(shuō)說(shuō)信用貸和按揭申請(qǐng)最佳姿勢(shì):1.最優(yōu)：先申請(qǐng)房貸，然后申請(qǐng)XYD；2.還行：提前半年申請(qǐng)XYD，不使用，再申請(qǐng)房貸； 3.一般：提前半年申請(qǐng)XYD，使用，再申請(qǐng)房貸，配合大流水和收入證明； 4.最差：申請(qǐng)XYD，立刻申請(qǐng)房貸。提問(wèn)：房姐，如何做到買(mǎi)入即賺？回答：說(shuō)說(shuō)頭期紅利的概念。一個(gè)沒(méi)有什么資本的人，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)還是買(mǎi)房，一定要拿到頭期紅利，后面成功概率就大一些。什么叫頭期紅利?這個(gè)也可以說(shuō)叫第一刀紅利。就是一上來(lái)就砍一刀，確保即使這個(gè)業(yè)務(wù)不增長(zhǎng)，也是賺的。大家都比較喜歡說(shuō)增長(zhǎng)紅利，就是未來(lái)的潛力。未來(lái)的潛力這種事情不太好說(shuō)，不是能100%看準(zhǔn)的，但是第一刀紅利，是非常明確的。比如一個(gè)筍盤(pán)，上來(lái)咱們就砍一刀，7折，就算這個(gè)區(qū)域不增長(zhǎng)，這也是賺的，一開(kāi)始就是賺的。剛需基本和筍盤(pán)是無(wú)緣的。因?yàn)檫@個(gè)盤(pán)再筍，可能不符合剛需的需求，比如學(xué)區(qū)之類(lèi)，但是投資就自由得多，只要符合將來(lái)買(mǎi)家的需求就可以了。再比如，賈躍亭，也不是一無(wú)是處的，一開(kāi)始搞樂(lè)視，囤了大量低價(jià)版權(quán)，一開(kāi)始就拿到紅利了。至于他怎么知道版權(quán)將來(lái)這個(gè)事情會(huì)嚴(yán)管，那就不清楚了。囤的早了或者晚了都不行，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)很微妙，剛好在56號(hào)令之前囤的。反正有了頭期紅利，折騰的底氣就足了，成功率大增。所以，做任何事情之前，想想是不是有頭期紅利。提問(wèn)：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？回答：二套變首套，首付3成，具體操作方案，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。提問(wèn)：房姐，今年什么時(shí)候是買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)？還是再等等？1段：知道買(mǎi)房，目標(biāo)明確，下手迅速。2段：知道買(mǎi)房，目標(biāo)明確，優(yōu)柔寡斷。3段：知道買(mǎi)房，目標(biāo)不明，下手迅速。4段：知道買(mǎi)房，沒(méi)有目標(biāo)，優(yōu)柔寡斷。大部分都停留在后面幾個(gè)段位，錯(cuò)失建倉(cāng)良機(jī)。買(mǎi)房的正確方式是，未雨綢繆，先關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，多了解，多學(xué)習(xí)，再開(kāi)始買(mǎi)，而不是等要買(mǎi)才開(kāi)始研究。這樣只會(huì)錯(cuò)失機(jī)會(huì)后悔莫及…一談買(mǎi)房賺錢(qián)，都在分析版塊，我們化繁為簡(jiǎn)：都什么樣的人買(mǎi)房賺到錢(qián)了？都是時(shí)代造就的，不是技術(shù)造就的。跟在趨勢(shì)后面，比跟在技術(shù)后面要安全的多，如果是趨勢(shì)加技術(shù)那就飛上天了。但這樣的人太少了…提問(wèn)：房姐您好，請(qǐng)問(wèn)怎樣建立正確的房屋價(jià)值評(píng)估體系？回答：1.先摸清楚武漢城市的命脈和發(fā)展，再挑選適合自己的板塊。根據(jù)配套，交通，未來(lái)潛力，先鎖定一個(gè)小一點(diǎn)的范圍。2.學(xué)會(huì)app看房，找到城市常用的評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)比中介公司的歷史成交記錄，找出規(guī)律。3.找中介線下帶看，周末一天看7套。反復(fù)思考為什么電梯比樓梯貴，同一區(qū)域?yàn)槭裁从械氖歉邇r(jià)有的是低價(jià)，樓層差異，裝修差異等等。4.多跟中介聊天，一套房可以反復(fù)問(wèn)好幾個(gè)中介。多翻他們的朋友圈，每個(gè)店可以加2-4個(gè)人微信好友。每個(gè)區(qū)域可以加100-300個(gè)人。5.勤做筆記，看過(guò)一套房子，1.2個(gè)月之后再做數(shù)據(jù)對(duì)比，是否與你之前判斷的價(jià)格優(yōu)勢(shì)一致，多騷擾中介。6.一個(gè)區(qū)域熟悉后，慢慢拓展其他區(qū)域，經(jīng)驗(yàn)可復(fù)制。當(dāng)你打開(kāi)武漢地圖，對(duì)所有小區(qū)價(jià)值判斷爛熟于心的時(shí)候就OK了。提問(wèn)：房姐，你好，你們是專(zhuān)業(yè)做房產(chǎn)投資的，怎么能確保一買(mǎi)進(jìn)去的房子就能賺錢(qián)呢？回答：你好，投資的房子能否賺錢(qián)，在買(mǎi)入的那一刻已決定了；1，我們買(mǎi)入的小區(qū)都是在整個(gè)城市被低估或有潛在發(fā)展利好的區(qū)域，未來(lái)能漲到多少，心里面是有數(shù)的；2，在洼地小區(qū)再挑選市場(chǎng)9折的性價(jià)比高房源，先賺取10%空間；3，選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；4，區(qū)域洼地回歸，隨市場(chǎng)漲個(gè)10%；5，3個(gè)10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150%總結(jié)一句話：漲幅靠選籌，賺錢(qián)靠杠桿房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。
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