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瘋狂向上 分化加劇 2016年，這一年，“房地產(chǎn)”再度成為熱詞，從年頭至年尾，舉國上下無人不談無人不議。這一年，貨幣充足，信貸寬松，熱點(diǎn)城市迎來新一輪房價(jià)飛漲，開發(fā)商搶地，老百姓搶房，樓市異?；鸨?；這一年，你想買房的地方都漲了，你不想買的地方仍然不想買，需求向大城市集聚，城市間分化進(jìn)一步加??；這一年，開發(fā)商賣房、搶地、收購、兼并忙的不亦樂乎，3家3000億 再創(chuàng)記錄；這一年，年末政府再次出手，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，樓市趨于理性穩(wěn)定。這一年，又將是載入中國房地產(chǎn)發(fā)展史冊的一年。思源顧問 “10字”為您總結(jié)2016年的中國房地產(chǎn)市場。 2016年，去庫存總基調(diào)下，與樓市相關(guān)的行政政策、金融政策空前寬松。 貨幣信貸寬松，新增人民幣貸款激增 縱觀2016年全年，寬松的貨幣及信貸政策一直是經(jīng)濟(jì)政策的主基調(diào)。2015年以來，央行共6次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率，釋放大量流動(dòng)性的同時(shí)，信貸政策寬松，大量流動(dòng)性流入樓市，成為今年樓市火爆的最直接導(dǎo)火索。 2016年新增人民幣貸款達(dá)12.7萬億元，超過2015年1萬億，且中長期住戶貸款（房貸為主）為5.68萬億元，全年占比達(dá)到45%。新增貸款總量及進(jìn)入樓市貸款均大幅增長。 財(cái)稅政策寬松，因城施策去庫存 減稅降費(fèi)促進(jìn)需求釋放 2016年2月19日，除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅下調(diào)。財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。針對新房，90㎡以上的房屋契稅普遍下調(diào)。對購買首套房的剛需群體來說，購置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵(lì)購房者一步到位滿足需求。針對二手房，營業(yè)稅提出個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。此次政策調(diào)整，進(jìn)一步活躍了各城市二手房交易，促進(jìn)了改善需求釋放。 因城施策有序去庫存 在中央去庫存總基調(diào)下，安徽、河北、廣西、山東、湖南等多地出臺(tái)寬松政策促進(jìn)樓市發(fā)展。政策涉及鼓勵(lì)農(nóng)民購房（給予補(bǔ)貼）、加大棚改貨幣安置化比例、發(fā)展租賃市場、打通商品房和保障房通道、調(diào)整公積金貸款額度等方面，寬松的去庫存政策成為各地樓市復(fù)蘇的催化劑。 四季度，因熱點(diǎn)城市市場過熱，政策方向調(diào)轉(zhuǎn)，中央壓力下各地紛紛重啟“限購、限貸、限拿地”政策。 2016年房地產(chǎn)市場整體火熱上行，庫存壓力有所緩解，但城市分化加劇，在多重政策利好影響下，一線及部分熱點(diǎn)二三線城市價(jià)格一路向上，呈現(xiàn)非理性上漲，輿論四起的同時(shí)，投資炒房死灰復(fù)燃。為穩(wěn)定預(yù)期，防范市場過熱，泡沫增長，樓市調(diào)控再現(xiàn)江湖，“限購、限貸、限拿地”等政策接連出臺(tái)。四季度以來， 隨著我國貨幣供應(yīng)量的不斷超發(fā)，伴隨經(jīng)濟(jì)下行，美元強(qiáng)勁，2016年人民幣持續(xù)貶值 貨幣超發(fā)，美元強(qiáng)勁，人民幣持續(xù)貶值 2006年至2016年，廣義貨幣（M2）供應(yīng)持續(xù)增加，12月末，M2余額155.03萬億元，同比增長11.3%。無論從絕對量，還是與GDP比值來看，我國貨幣供應(yīng)量都遠(yuǎn)超美國、歐盟、日本等世界主流經(jīng)濟(jì)體，如此高的M2增速及絕對值，沒有相應(yīng)增速的經(jīng)濟(jì)總量支撐，則要么下調(diào)貨幣供應(yīng)速度，要么選擇匯率貶值，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力欠缺的情況下，下調(diào)貨幣供應(yīng)速度將直接影響經(jīng)濟(jì)增長，所以，2016年人民幣匯率持續(xù)下滑，對美元連續(xù)第三年貶值，貶值幅度達(dá)到6.83%；對日元的貶值幅度最大，達(dá)到了10.61%；對歐元?jiǎng)t貶值了2.98%。2016年，人民幣在一路貶值中度過了一年，并且貶值趨勢仍在繼續(xù)。人民幣貶值，意味著流動(dòng)性外溢，國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格或有調(diào)整。 美元兌人民幣匯率走勢圖 2016年的中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，帶動(dòng)部分指標(biāo)回暖，但總體低迷態(tài)勢仍未扭轉(zhuǎn)，整體表現(xiàn)只能算是平穩(wěn)。 2016年，連續(xù)三個(gè)季度GDP保持在6.7%。增速繼續(xù)放緩。CPI全年相對穩(wěn)定，年末有所增長，通脹預(yù)期增強(qiáng)；PPI、PMI年末穩(wěn)步回升，成為全年經(jīng)濟(jì)的小亮點(diǎn)。 2016年12月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%，漲幅回落，通脹預(yù)期減弱；生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)PPI同比上漲5.5%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大；PMI自8月份起大于50，各項(xiàng)數(shù)據(jù)較年初呈向上趨勢，經(jīng)濟(jì)小有起色。 投資 固定資產(chǎn)投資增速回落，投資仍相對乏力。2016年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）538548億元，8月以來同比增速一直保持在8.3%以內(nèi)，1-11月名義增速與1-10月份持平。從環(huán)比速度看，11月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長0.54%。 隨著樓市熱度的提升，房地產(chǎn)投資增速較去年回升，近期隨著政策落地環(huán)比增速有所回落。2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。 消費(fèi) 消費(fèi)來看，增速相對平穩(wěn)。2016年1-11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額300560億元，同比增長10.4%。其中，限額以上單位消費(fèi)品零售額137203億元，增長7.9%。增速較投資及進(jìn)出口來看，較為平穩(wěn)，消費(fèi)在我國經(jīng)濟(jì)增長中的貢獻(xiàn)越來越大。 進(jìn)出口 2016年1-11月，進(jìn)出口總額218288億元，同比下降1.2%；其中，出口124700億元，同比下降1.8%；進(jìn)口93589億元，下降0.3%。進(jìn)出口相抵，順差31111億元。全年來看進(jìn)口、出口均同比下降。 2016年，樓市帶動(dòng)地市，地市反哺樓市，一、二、三級市場價(jià)格全面上揚(yáng)。 2016年，全國300城市及各線城市住宅用地樓面價(jià)持續(xù)上漲。300城市2016年住宅用地成交樓面地價(jià)為3747元/㎡，同比上漲48.1%，較2012年上漲164.6%。一線城市宅地成交樓面價(jià)為16827.42元/㎡，同比上漲45.9%，二線城市宅地成交樓面價(jià)5402.85元/㎡，同比上漲68.5%，三線城市宅地成交樓面價(jià)為1520.33元/㎡，同比上漲28.3%。 2016年1-11月份，商品房銷售額102503億元，增長37.5%，隨著樓市降溫，增速較前十月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長39.3%，辦公樓銷售額增長46.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.1%。 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來發(fā)展迅猛，資本大量流入，2016年樓市依然延續(xù)了向好的趨勢，部分熱點(diǎn)城市商品住宅銷售價(jià)格飛速上漲，2016年商品住宅成交價(jià)格同比漲幅TOP5漲幅均超過30%， 深圳2016年銷售價(jià)格達(dá)53454元/㎡，較15年同比漲幅最大，達(dá)60%。 火熱的市場帶來了價(jià)格繼續(xù)上漲的恐慌，購房者慌忙入市；同時(shí)業(yè)內(nèi)外對樓市預(yù)期恢復(fù)信心，開發(fā)商搶地加緊布局 2016年，樓市火熱，一二線熱點(diǎn)城市供地稀缺，各大開發(fā)商為搶占市場，紛紛瘋狂搶地。碧桂園以3367萬㎡的成績，奪得房企拿地規(guī)劃建面桂冠，拿地266塊，總價(jià)達(dá)614億元。恒大、萬科、保利等大型房企均有大量土地進(jìn)賬，萬科拿地總價(jià)最高，達(dá)到1054億。而去年拿地規(guī)劃建面最高的碧桂園僅為1891萬方，拿地總價(jià)最高的保利僅為685億。 熱點(diǎn)城市供地量減少，但因市場前景樂觀，開發(fā)商搶地大戲不斷上演，高溢價(jià)率遍布各地土拍現(xiàn)場。2016年熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率大幅上漲，東莞市溢價(jià)率最高達(dá)267.5%，溢價(jià)率排名前十名中有8個(gè)城市高于100%，另外兩個(gè)城市上海、廈門也均高于90%。 重點(diǎn)地塊遭房企瘋搶 2016年全年，房企拼搶重點(diǎn)地塊，土拍現(xiàn)場經(jīng)常呈現(xiàn)出多家房企爭搶同一地塊的火熱場面。 有價(jià)無市的市場稱不上“火爆”，2016年的樓市不僅價(jià)格飛漲，成交量、成交金額亦創(chuàng)造歷史新高 商品房及商品住宅銷售面積自2014年起連續(xù)三年持續(xù)上漲 2016年1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長24.5%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長17.5%。 2016年全國二手房市場逐漸升溫，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交面積同比增長，無錫漲幅超過100%。新房市場的異常火熱勢必會(huì)傳導(dǎo)至二手房市場，新房市場房價(jià)高企的熱點(diǎn)城市如南京、杭州、廈門、鄭州、北京，二手房市場都較為火爆。 2015年商品房成交金額超過1000億城市有16個(gè)，2016年則達(dá)到了20個(gè)，其中，2015年的16個(gè)千億城市均再次上榜，且成交金額均大幅增長。2016年市場火熱的推動(dòng)，破千億成交額的城市較2015年增加了4個(gè)，分別為長沙、濟(jì)南、成都、合肥。 在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中，一線城市一直有著不可撼動(dòng)的引領(lǐng)者地位，但隨著一線城市價(jià)格上漲，政策從嚴(yán)，購房難度不斷增加，需求逐步向周邊城市及發(fā)展較好的二線城市外溢，造成2016年二線城市地市、樓市熱度漲幅均“逆襲”一線城市的新局面。 2016年土地成交金額top10中，僅上海1個(gè)城市為一線城市，其余均為二線城市，其中南京、杭州、蘇州、上海、天津5個(gè)城市土地出讓金高達(dá)千億以上，南京以1642高居榜首，較2015年同期上漲108%，較2014年上漲139%，二線城市在土地市場實(shí)現(xiàn)完美逆襲，成為未來新房市場絕對主力。 二線城市商品住宅市場火爆逆襲 2016年商品住宅成交面積TOP10中，有9個(gè)為二線城市，一線城市中僅上海上榜。TOP10中各城市較2014年均有較大漲幅，其中天津上漲132%，較2015年同樣有所上漲，漲幅最大依舊為天津，上漲63%。 自樓市進(jìn)入白銀時(shí)代以來，分化便在區(qū)域間、城市間持續(xù)存在，并且隨著城市化進(jìn)程的加速，分化日益加劇。 庫存量區(qū)域分化，存量集中于三四線城市 2016年商品住宅市場庫存出清情況分化明顯，一二線城市原本供需關(guān)系即相對平衡，加上市場升溫，庫存年內(nèi)消化較多，不少城市出現(xiàn)無房可賣，出清周期2個(gè)月以下的情況，而三四線城市普遍供過于求，28個(gè)三四線城市總體存量銷售比為1.66年，遠(yuǎn)超過一二線城市。 各區(qū)域商品住宅成交分化，中西部成交面積最大，珠三角成交價(jià)格最高 各區(qū)域商品住宅成交情況呈現(xiàn)分化態(tài)勢。中西部地區(qū)2016年共成交19410萬㎡，其中武漢、鄭州、重慶、西安、長沙、成都6城成交均超過1000萬㎡，共成交9687萬㎡，中西部是成交價(jià)格最低區(qū)域東北的11倍；珠三角為成交單價(jià)最高區(qū)域，為13538元/㎡，比成交價(jià)格最低區(qū)域高出103%。全國最高單價(jià)城市為深圳53455元/㎡，最低單價(jià)城市為湘潭1506元/㎡。 2016年，樓市表現(xiàn)出集聚的特征：人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，資源匯集區(qū)域流動(dòng)，人口即是生產(chǎn)力，帶來了消費(fèi)力，推動(dòng)了樓市集聚；同時(shí)，隨著行業(yè)發(fā)展，企業(yè)間競爭激烈，優(yōu)勝劣汰，市場向少數(shù)大企業(yè)集聚。 根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》，2015年，我國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個(gè)人中有一個(gè)是流動(dòng)人口。未來一二十年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。“十三五”時(shí)期，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工比重明顯增加。 2015年底，全國總?cè)丝谶_(dá)到13.7億，城鎮(zhèn)人口達(dá)7.7億，占總?cè)丝?6%，較2014年同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，人口持續(xù)向城市聚集。 2016年，市場最為火爆的為京津冀、長三角、珠三角三大城市圈，2016年三大城市圈一二手商品住宅成交總額均超過萬億，其中長三角達(dá)到2.7萬億。從漲幅來看，雖然深圳、上海因政策原因成交量受限，珠三角、長三角成交金額仍分別同比增長25%、26%，京津冀地區(qū)同比增長近五成。三地銷售金額總計(jì)占全國比重達(dá)到近四成，需求集中度可見一斑。 房企集中趨勢明顯 從近期機(jī)構(gòu)發(fā)布的企業(yè)銷售榜單來看，2016年千億房企達(dá)到12家，當(dāng)前千億銷售額已被甩出前十，由此，我們不難預(yù)計(jì)未來房企集中度還將進(jìn)一步上升，大型房企憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢在市場調(diào)整期內(nèi)龍頭地位將愈加顯著，top10房企流量成交金額達(dá)2.2萬億規(guī)模，權(quán)益金額達(dá)到1.86萬億，前十房企市場占有率超過20%，市場集中度空前。 2016年，房企集聚度逐漸增高。中小房企遭遇發(fā)展困局，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪洗牌。
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