房屋買賣合同糾紛成功案例
原告：陳XX，女，漢族，1969年10月8日生，江蘇如皋人，農(nóng)民，住江蘇省。
委托代理人杜XX，男，漢族，1968年11月2日生，住址同上，系原告丈夫，特別授權(quán)代理。
委托代理人李鐵峰，云南毅卓律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：唐XX，女，漢族，1956年8月4日生，山西省人，退休工人，住山西省太原市。
被告：馬XX，男，漢族，1959年6月17日生，山西省人，退休工人，住址同上。
原告陳XX與被告唐XX、被告馬XX房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告陳XX的委托代理人杜XX、李鐵峰與被告馬XX均到庭參加訴訟，被告唐XX經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本院依法對本案進(jìn)行缺席審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:2014年4月11日，原告丈夫杜與被告在麒麟?yún)^(qū)XX房產(chǎn)信息咨詢服務(wù)部的居間斡旋下簽訂了《房屋買賣合同》。雙方約定被告將位于曲靖市校場東路71號中央酈城小區(qū)2幢第XX層X號房賣給原告丈夫，房屋價(jià)款總計(jì)200000元整。原告先期支付定金65000元給被告，尾款135000元在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之日一次性支付給被告。2014年4月28日，雙方在曲靖市二手房交易市場內(nèi)又簽訂了一份《二手房買賣合同》，因原告已將65000元定金交付給被告，故二被告將交易金額寫成了135000元，實(shí)際房屋價(jià)款仍然是200000元。雙方口頭約定將交易的尾款交由監(jiān)管中心保管待過戶后再支付給賣方，所以在簽訂完該合同的第二天原告便將尾款135000元交付到曲靖市二手房交易中心，并交清了相關(guān)稅費(fèi)18892.4元。原告于2014年4月29日和2014年6月10日取得了該房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。之后，原告多次向被告主張要求其配合將房屋相關(guān)手續(xù)交接與原告，但均未果。原告認(rèn)為被告此行為已經(jīng)構(gòu)成違約，按照雙方的約定，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告相關(guān)損失。綜上，原告起訴至法院要求:1、解除原告與被告簽訂的二手房買賣合同；2、由兩被告向原告返還因原告購買位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)校場東路71號中央酈城小區(qū)2幢第XX層XX號房屋的購房款及相關(guān)費(fèi)用共223892.4元；3、由被告按雙方合同約定支付違約金22389.24元；4、本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
被告馬XX辯稱:我只是沒有及時(shí)將鑰匙給原告，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其他責(zé)任。合同約定原告要在2014年4月28號將全款付清，但我是5月22號才收到的錢，原告也存在違約。
被告唐XX未提交書面答辯狀，也未到庭參加訴訟，本院視為其放棄答辯權(quán)利。
原告為證實(shí)自己的主張，向本院提交如下證據(jù):1、二手房買賣合同及公證書一份，用于證明原、被告之間存在房屋買賣關(guān)系并對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定的事實(shí)；2、房屋買賣合同一份，用于證明原、被告之間存在簽訂房屋買賣合同的事實(shí)；3、收條一份，用于證明原告丈夫向被告支付購房定金的事實(shí)；4、匯款憑證一份，用于證明原告通過二手房交易中心向被告支付房款的事實(shí)；5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)收據(jù)一份，用于證明原告支付了房屋登記費(fèi)用的事實(shí)；6、契稅完稅發(fā)票及營業(yè)稅稅費(fèi)發(fā)票各一份，用于證明原告向稅務(wù)機(jī)關(guān)支付相關(guān)稅費(fèi)的事實(shí)；7、公證費(fèi)發(fā)票一份，用于證明原告公證房屋買賣行為支付相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)；8、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)發(fā)票一份，用于證明原告支付相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)的事實(shí)；9、網(wǎng)簽備案收據(jù)一份，用于證明原告支付的網(wǎng)簽備案費(fèi)用的事實(shí)。
經(jīng)質(zhì)證，被告馬XX對上述證據(jù)均無異議。
被告馬XX向本院提交了銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)表一份，用于證明原告支付房款135000元的到賬時(shí)間滯后，違反合同約定的事實(shí)。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該份證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告根據(jù)合同約定將房款打入資金監(jiān)管中心，其支付時(shí)間滯后與原告本身無關(guān)。
被告唐XX未到庭參加訴訟，也未提交任何證據(jù)，本院視為其放棄舉證及質(zhì)證權(quán)利。
通過雙方當(dāng)事人對上述證據(jù)的質(zhì)證，本院認(rèn)為，原告提供的證據(jù)來源合法，且其真實(shí)性及證明內(nèi)容被告均無異議，本院予以采信。被告馬XX提供的證據(jù)來源合法，其真實(shí)性原告無異議，本院予以采信。
根據(jù)庭審及質(zhì)證，本院確認(rèn)如下法律事實(shí):2014年4月11日，原告丈夫杜XX與兩被告（系夫妻）在麒麟?yún)^(qū)XX房產(chǎn)信息咨詢服務(wù)部居間下簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定兩被告自愿將位于曲靖市校場東路71號中央酈城小區(qū)2幢第XX層XX號房賣給原告的丈夫杜XX，雙方約定房屋價(jià)款為200000元，由原告丈夫先支付定金65000元，余款待房屋進(jìn)行過戶登記后一次性付清。當(dāng)日，原告丈夫向兩被告支付了購房定金。2014年4月28日原、被告雙方相約至曲靖市二手房交易市場進(jìn)行房屋買賣，在該處又簽訂了一份《二手房買賣合同》并進(jìn)行了公證。合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為135000元，付款方式為買方于2014年4月28日前一次購房款135000元，賣方也應(yīng)當(dāng)于2014年4月28日前結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，妥善向買方進(jìn)行交付，雙方并對如何承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行約定。2014年4月29日，原告通過銀行匯款的方式將房屋尾款135000元匯入曲靖市房地產(chǎn)交易中心的賬戶中，并交納了先關(guān)稅費(fèi)。該筆費(fèi)用直至2014年5月22日才由該房地產(chǎn)交易中心支付給兩被告。原告分別于2014年4月29日和2014年6月10日取得了該套房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。原告在取得房屋后，多次要求被告將該房屋的相關(guān)手續(xù)和原告進(jìn)行交接，特別是房屋鑰匙應(yīng)當(dāng)交與原告，但被告均未配合，導(dǎo)致原告雖然取得了房屋所有權(quán)，但一直不能對房屋進(jìn)行入住使用。被告自述房屋鑰匙遺失，但沒有及時(shí)通知原告，只是在2014年7月2日通知了中介公司。
本院認(rèn)為，合同是契約精神的體現(xiàn)，本案中雙方簽訂房屋買賣合同，并對合同的履行等內(nèi)容進(jìn)行了約定，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)庭審中查明的事實(shí)，原告在取得房屋所有權(quán)后，因兩被告未能及向原告交付房屋鑰匙和結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致原告無法對房屋實(shí)際入住使用。此行為雖然違反了合同約定，但作為合同主標(biāo)的房屋實(shí)際上已經(jīng)完成不動(dòng)產(chǎn)交付（即登記行為），故本案的房屋買賣合同中主要債務(wù)已經(jīng)履行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 的相關(guān)規(guī)定，合同未達(dá)到法定解除的條件，故原告要求解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》的訴求本院不予支持?！?/span>中華人民共和國合同法》第六十條 規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)……根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。兩被告在出賣房屋過程中，未能按照雙方簽訂合同第五條 第二款 約定的向原告正式交付房屋并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，違反了合同約定和法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告主張兩被告應(yīng)承擔(dān)違約金共22389.24元，即其主張的全部損失的10%。本院認(rèn)為，違約金應(yīng)當(dāng)按照雙方經(jīng)過公證后的合同進(jìn)行確定，合同中記載的房屋轉(zhuǎn)讓總標(biāo)的為135000元，故違約金應(yīng)為135000×10%=13500元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 、第一百零七條 ；《中華人民共和國民事訴訟法》第144條 之規(guī)定判決如下:
一、由被告唐XX、被告馬XX在判決生效后15日內(nèi)支付原告陳XX合同違約金人民幣13500元整。
二、駁回告陳XX的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4994元（原告已預(yù)交），由兩被告承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省曲靖市中級人民法院。
雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年。
審判長王XX
代理審判員XXX
代理審判員XX
二〇一四年十一月二十五日
書記員余XX
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