“沒做到5000億現(xiàn)金規(guī)模，房企沒必要真轉(zhuǎn)型。
企業(yè)經(jīng)營目的是優(yōu)化資產(chǎn)負債表，這是所有CEO、CFO、COO努力方向之一。
搞清楚資產(chǎn)負債表，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)損益表，你就是一個資產(chǎn)管理專家
資產(chǎn)負債表一句話就是錢從哪里來，用到那里去。前者是融資，后者是投資！
投資離不開融資，融資為投資而生，投融一體化是必然！
上升期高負債可以推動業(yè)務(wù)快速成長，下行期高負債就是毒藥！
房企要有5年、10年、20年的清晰大方向，不要為短期波動忽略大趨勢。”
以上，都是最近一次在易居沃頓PMBA第九期課題發(fā)布公開課上，地產(chǎn)戰(zhàn)略與財務(wù)老司機吳建斌先生的一些金句。
他分享了關(guān)于房企戰(zhàn)略與資產(chǎn)負債表、投融資的一些精彩觀點。
這些觀點直接犀利，但足以引發(fā)我們對這個行業(yè)和房企戰(zhàn)略進化的深度思考。
要堅定長期判斷，堅定大方向
房地產(chǎn)2018年之后就開始進入真正的調(diào)整期，“3年周期說”開始失效，而后破產(chǎn)的中小房企越來越多，這也包括百強、50強房企在內(nèi)，萬科也提醒大家要“活下去”。
而2020年開局的疫情更是雪上加霜——如果當(dāng)初再延續(xù)2、3個月，大批房企都會破產(chǎn)。
當(dāng)下的活下去當(dāng)然重要，但好在4月，5月銷售的逐步恢復(fù)，以及國家M24月，5月的增長又重新回到雙位數(shù)，房企的內(nèi)心慌張度稍微好了些，拿地又開始瘋狂！
但事實上，吳建斌更強調(diào)，房企要有長遠的方向感和對行業(yè)走勢的規(guī)律判斷，這是房企安全經(jīng)營的前提。
很多時候我們投資搖擺、戰(zhàn)略搖擺，核心在于對未來的判斷不夠清晰和堅定。
即房企戰(zhàn)略一定要看5年、10年、20年，30年更長時間。
要看中國房地產(chǎn)未來10年、20年的趨勢如何？
這樣房企就不會因為短期的波動，明年的變化以及中間的“起伏小波段”所影響、搖擺。
一句話，長遠的戰(zhàn)略、對行業(yè)長遠的判斷，一定要是堅定的。
以2020年疫情為例，房企都在期待國家政策會放松，比如兩會，比如各個城市放松調(diào)控，但事實上，房企要清晰的看到，國家政策包含兩會并沒有對房地產(chǎn)進行大的放松和放水，因為國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策是政治局做得長期決策，不會有改變。
但從當(dāng)下疫情而言，政策的確會支持房企度過一些難關(guān)，比如到期土地款延期2、3個月，預(yù)售條件放松，這些都是正常的，但是想根本性的政策改變，卻是不可能的。
建斌總也提醒：“房地產(chǎn)經(jīng)歷近30年的高速發(fā)展，現(xiàn)在來看國家政策對房地產(chǎn)這個行業(yè)是很難放松的，因為它可能是國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或者是產(chǎn)業(yè)調(diào)整，或者是國家的一個重大方面的需要，從這個格局來看，國家對房地產(chǎn)市場打壓的態(tài)勢是（不會因為疫情）輕易改變的。”
所以，不畏浮云遮望眼，房企保持長遠視角、長期主義，很重要！
為何中國地產(chǎn)用30年
中國很多行業(yè)都是30多年走完西方100年歷史，房地產(chǎn)也差不多！
為什么呢?
從資金這個角度來看，也是如此！
事實上，中國房企非常優(yōu)秀，從無到有，從幾億到幾千億到逼近萬億，除了國營企業(yè)早起資本比較充裕之外。
所有地產(chǎn)民企都很窮，都一路缺錢，他們憑什么快速做大的？
總結(jié)下來有三點：
其一，無快不破的高周轉(zhuǎn)模式。
即房地產(chǎn)自身的極致高周轉(zhuǎn)，讓中國房子產(chǎn)能的輸出能力得到最大化供給！
其二，金融端的加油、狂推。
國家在金融層面對房地產(chǎn)的大力支撐、加油。
即一方面多年的寬松貨幣政策，讓房企有了開啟高杠桿，高負債玩法的“大時代背景”，而且大家都用足每分錢，高周轉(zhuǎn)本質(zhì)是資金高周轉(zhuǎn)。
另一方面，國家持續(xù)放水，中國M2持續(xù)多年雙位數(shù)高增長，房地產(chǎn)成為M2的蓄水池，高房價成為M2水灌后的必然結(jié)果之一。
其三，需求端的井噴。
中國老百姓在房地產(chǎn)短缺時代的需求井噴，房子從無到有的搶房，到從有房到換好房的改善。當(dāng)然相應(yīng)的按揭制度也是助推，國家借錢老百姓買買買！
所以，集合政策、市場、開發(fā)商、客戶、銀行等多方力量的釋放，中國房地產(chǎn)一日千里！
5000億之前，沒必要真轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)30年快速發(fā)展，很多開發(fā)商完成了原始積累，做大了，規(guī)模都幾千億了，比如今年恒大力爭破8000億。
在這樣一個背景下，房企其實“既是有錢，也是沒錢”！
說沒錢，是因為房企一直是高周轉(zhuǎn)模式，房企還在成長中，資金等資源永遠是不夠的，因為銷售回流之后就又會馬上買地、投資，口袋里不能留很多現(xiàn)金，這樣來看，房企總是錢不夠的狀態(tài)。
事實上，看看碧桂園、萬科、中海每年報表，現(xiàn)金流量表都是負數(shù)！
其次，為何說有錢？
核心是房企手中有幾百億、幾千億回流資金后，也會蠢蠢欲動，按捺不住小激動。
比如要么就是沖動性去拿地了，要么就是擔(dān)心房地產(chǎn)后市高位下滑，得提前投個新行業(yè)、第二曲線去“遠謀”一下，比如投投汽車，投投機器人等，
但事實上，吳建斌給出了一個房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和跨行投資的分界線。
即房企在5000億之前沒必要去做其他行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型！
吳建斌表示：“如果一個房企年銷售規(guī)模帶來的現(xiàn)金回流是5千億以上，如果我是這個企業(yè)的CEO，一定要拿一部分的錢做別的行業(yè)，5千億，這是我畫的一條線，就是很直觀的，沒有任何的理論依據(jù)。”
我們算了一下，銷售現(xiàn)金回流到5000億，如果假設(shè)回款率是85%，反過來就是銷售規(guī)模在6000億左右。
建斌總為何這么說？
房企投融一體化是必然
對當(dāng)下房企而言，什么最重要？
其實別看現(xiàn)在產(chǎn)品力、直播賣房弄得兇，房企最核心的還是戰(zhàn)略投融資能力。
即投資最重要，投資也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標最關(guān)鍵的一個東西，這是擴張性、成長性房企的戰(zhàn)略關(guān)鍵之關(guān)鍵。
同時，考慮到現(xiàn)在資金越來越緊張，且地產(chǎn)金融化趨勢加強后，與投資對應(yīng)的融資力就被愈發(fā)強調(diào)，于是很多百強房企紛紛提出“投融一體化”。
那么問題也來了，投資和融資，到底是什么關(guān)系了？
其一，資產(chǎn)負債表左邊是投資方（或資產(chǎn)方），右邊是資金方（或融資方）。
事實上，吳建斌說房企財務(wù)和資產(chǎn)負債表沒那么復(fù)雜，資產(chǎn)負債表簡化一句話就是錢從哪來，用到哪里去，錢從哪來就是融資，用到哪去就是投資。
所以，資產(chǎn)負債表就是融資等于投資，沒有那么復(fù)雜。
其二，沒有投資，談何融資？
另外高房價、高地價時代，沒有融資，怎敢投資？
常規(guī)來說，融資都是為投資服務(wù)，投資應(yīng)該是主體，是優(yōu)先級，但事實上，國內(nèi)融資壓倒一切，很多房企對投融是錯配的。
比如期限不匹配，又或者認為融資多多益善，最終反而帶來企業(yè)資金運營效率低下，或者短融長投，最終反而推升了企業(yè)的資金風(fēng)險。
融資力的修煉
房地產(chǎn)目前投融一體化是必然方向，而融資目前最核心是一個是融資成本過高的問題。
事實上，很多時候不是融不到錢，是給你的“高價錢”你不敢拿，拿不起。
尤其在房地產(chǎn)越來越低利潤率時期，開發(fā)商其實是在給金融機構(gòu)“打工”！
比如房地產(chǎn)凈利率7%、8%點左右，但普遍融資成本即使百強房企，很多百強房企綜合融資成本就高達8%、9%！
當(dāng)然，降低融資成本是個系統(tǒng)工程，需要公司良性增長、公司評級、融資渠道、經(jīng)營指標等都整體持續(xù)優(yōu)化到一個金融機構(gòu)認可、信任的狀態(tài)。
對于融資，建斌總提醒了所有房企對“融資渠道”、“融資工具”的深度認知：
其一，很多人以為融資就是銀行融資。
事實上銀行融資只是30多種融資手段中的一個而已，比如股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化融資，公司發(fā)債融資、信托融資、基金融資等等。
未來房企一定要全方位打開融資通道、渠道。但在中國目前現(xiàn)實融資方面一個前提是更多情況下，有資產(chǎn)就可以融資，沒資產(chǎn)很難融資。
不管這個資產(chǎn)表現(xiàn)為應(yīng)收款，土地，有形資產(chǎn)還是商場、酒店等等，都可以融資。
總而言之，融資是和資產(chǎn)緊緊結(jié)合在一起，這是核心要點。
其二、中國當(dāng)下其實融資渠道、工具是很多的。
吳建斌團隊梳理過，目前在中國融資工具大概有60種左右，只要你愿意，總有一種工具適應(yīng)你，更關(guān)鍵是知道何時用，怎么用，以及每個工具的優(yōu)缺點。
吳建斌說：比如“股權(quán)融資有間接成本，債務(wù)融資是直接成本”，直接融資一般成本低，間接融資的成本高，間接的越多，成本就會越來越多。
其三，最夸張的一個融資思維是，吳建斌認為未來若干年后，其實資產(chǎn)負債表每一個科目都可以用來融資！
從當(dāng)下房企融資的手法來看，核心是三個做法，即：
用低成本的新債還高成本的舊債；
用長周期的債務(wù)替換短周期的債務(wù)；
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