在房屋拆遷過(guò)程中，難免會(huì)有公房被納入到拆遷的范圍內(nèi)。所謂的公房就是公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，在國(guó)外則稱(chēng)公共住宅、公營(yíng)住宅，其產(chǎn)權(quán)通常歸國(guó)家所有。
公有房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
公有住房與普通的私有房屋之間的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以，公產(chǎn)房一般情況下不是想賣(mài)給誰(shuí)就能賣(mài)給誰(shuí)。那么，如果公有住房遇上拆遷該如何補(bǔ)償呢？補(bǔ)償款應(yīng)該歸誰(shuí)呢？下面凱諾律師就根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)為大家來(lái)講解一下
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平、合理的補(bǔ)償。但具體是如何補(bǔ)償?shù)牟](méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大多都是依據(jù)各地的相關(guān)規(guī)定。
不過(guò)在這里，凱諾律師還需提醒大家的是，公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。另外，一般情況下，公房拆遷補(bǔ)償主要通過(guò)以下三種方式進(jìn)行補(bǔ)償：
1、房屋承租人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷方按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，相關(guān)部門(mén)對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。
2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來(lái)的租賃關(guān)系(實(shí)物補(bǔ)償)。
3、被拆遷人以協(xié)議方式收購(gòu)公房承租人的公房使用權(quán)(貨幣補(bǔ)償)。
以下是部分省市對(duì)公房拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定：
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條中對(duì)公房承租人的含義做了具體解釋?zhuān)骸肮蟹课莩凶馊?，是指?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位”。
根據(jù)該《實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%；對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。
征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。
《河北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》征收依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策允許出售的公有住房，承租人可以按城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定購(gòu)買(mǎi)住房后，再與房屋征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議;對(duì)依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策不允許出售的住房，對(duì)產(chǎn)權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由承租人繼續(xù)承租，產(chǎn)權(quán)人與承租人應(yīng)當(dāng)按補(bǔ)償安置方案重新訂立房屋租賃合同。
公房拆遷補(bǔ)償應(yīng)該歸誰(shuí)？
一般來(lái)說(shuō)，公房拆遷較為復(fù)雜，因?yàn)椤秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定限定了“被征收人”僅為房屋所有權(quán)人。因此，在公房拆遷過(guò)程中必然會(huì)產(chǎn)生權(quán)益糾紛。所以，公房拆遷如何確定補(bǔ)償權(quán)利人就顯得格外的重要。下面就為大家分析一下未依據(jù)情勢(shì)變更而發(fā)生承租人變更的幾種情況：
1、原承租人健在，并且在征收時(shí)一直未變更過(guò)公房承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人，因此，作為作為權(quán)利人征收補(bǔ)償給予其是沒(méi)有任何爭(zhēng)議的。
2、原承租人在征收前已經(jīng)死亡，但其生前承租的房屋還一直由家人或是親戚居住，且也已經(jīng)變更為承租人，那么此時(shí)的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補(bǔ)償款也歸其有。
3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒(méi)有及時(shí)辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。那么，此時(shí)因承租人的死亡導(dǎo)致租賃合同終止，承租人資格喪失。
公房拆遷一般要比普通住宅拆遷復(fù)雜，因此，凱諾律師建議大家，在遇到問(wèn)題時(shí)一定要及時(shí)的咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，避免讓自己的權(quán)益遭受損失。
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