1. 房東和樂伽之間，有一份合同（經(jīng)目前了解，合同名字有“房屋出租委托代理合同”，也有“租賃合同”），有些許合同的補充條款中約定（“拖欠租金達多少日，可以解除合同”；或者“經(jīng)催告幾次以上，可以解除合同”）。
2. 樂伽和租客之間，有一份合同，固定為租賃合同。
群里都是房東，我也就不說租客的事了，直接講房東。
房東的目的，很簡單，一是為了解除合同，二是為了避免違約，三是為了收回房屋，四是為了如果遇到租客不騰退房屋的時候可以減少損失。
對于一：解除合同。
分四類：
1、倘若合同屬于委托代理合同，根據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應(yīng)當賠償損失。
說白了，委托人和受托人（也就是房東和樂伽），有權(quán)隨時解除合同，無須對方同意，但是要程序到位?。?！
但是委托合同解除的效力不追究過去，也就是說，對于合同解除前雙方當事人已經(jīng)完成的依照委托合同履行的結(jié)果，應(yīng)當承認其效力。在委托合同解除之前，乙方或者雙方當事人依照委托合同應(yīng)當行使的權(quán)利、應(yīng)該履行的義務(wù)和責任仍然有效，即使委托合同已經(jīng)被宣告解除，當事人仍然有權(quán)請求給付或者履行交付。
說白了，如果是委托代理合同的，解除了之后，之前的權(quán)利義務(wù)仍然存在，那就是說，只能找樂伽，但是合同解除掉了，不會涉及你們所簽的三年合同的后兩年事情。
2、倘若合同屬于租賃合同，根據(jù)《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
說白了，履行了相應(yīng)的程序后，可以解除合同。
但是租賃合同解除的效力，會牽涉到真正的租客。根據(jù)《租賃合同司法解釋》第17-18條規(guī)定，合同解除后，轉(zhuǎn)租合同也就是直接失效了，那作為租客有一個騰退房屋的義務(wù)。在此不用擔心如果租客不騰退房屋會不會導致?lián)p失。
因為不騰退房屋，在訴訟中可以要求租客支付騰退期間的一個房屋占有使用費，但是標準會參考租客和樂伽的租賃合同租金來考慮。
說白了，解除后，可以要求騰退，可以要求騰退期間的占有房屋使用費（也就是租金）。
3、如果補充協(xié)議中約定了比如說逾期10日不支付租金，可以解除。那也要區(qū)分一個情況，如果是委托代理合同，一樣的，已經(jīng)出租的一年...只能找樂伽。如果是租賃合同，那一樣請程序到位一下解除，否則不利的會是房東。
4、約定催告三次以上的之類的條款，也是參考上面一條的思路。
對于二：避免損失。
1. 如果是委托代理合同，那這個損失就是已經(jīng)簽訂的一年的租期損失，但是仍舊有權(quán)利向樂伽維權(quán)。
2. 如果是租賃合同，那這個損失相當于不存在，可以暫且不論。
對于三：為了收回房屋。
其實也都知道，收回房屋的情況，我已經(jīng)在上面解除合同的那一點里，給你們詮釋過了。
對于四：騰退房屋的情況。
這一點也是在上面解除合同的里面解釋過了。不重復。
那下一步，如何認定這個合同性質(zhì)。
為了避免有些房東或者租客將該文章發(fā)至同行處，我提供的認定僅供參考。
根據(jù)《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
213條：租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等條款。
這是一個法律上的規(guī)定，可以對比自己的合同。
當然，很多人都說“委托代理合同”是有爭議的，司法實踐中有不同的認定，可能會認定為“委托代理合同”，也可能認定為“租賃合同”。
律師不能給你們做100%的承諾，但是目前為止可以總結(jié)的是這份合同可以解除，解除的思路，每個律師都是不同的。
不同的解決方案也就是通過訴訟還是通過函告，至于到最后騰退糾紛，那肯定是要通過訴訟。就杭州的法院情況來考慮，例如江干區(qū)人民法院、蕭山區(qū)人民法院等，都是案件比較大量的，可能3個月（簡易程序）還解決不掉訴訟。
目前我的認定傾向于租賃合同性質(zhì)，但不做保證。
我提供以下幾份判例供大家參考：
1、（2016）鄂0106民初5138號房屋租賃合同糾紛?！錆h
2、（2018）鄂0106民初132號房屋租賃合同糾紛。
3、（2015）浦民一民初字第17569號房屋租賃合同糾紛?！虾?/span>
4、（2018）浙0110民初18743號委托合同糾紛?！贾萦嗪?/span>
出于篇幅原因，不再贅述判例（當然，司法實踐中的判例可以作為參考，但不做保證。）
而但認定為租賃合同，解決方案有兩個：
一是通過訴訟方式解除此合同。
二是通過函告方式解除此合同。
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