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最近有客戶咨詢，其父母打算把名下的住房（本文只涉及住房，不涉及商業(yè)用房）過戶給自己，但聽說過戶需要繳納不少稅。有人建議采取買賣方式過戶，有人建議采取贈與方式過戶。那么，到底采取何種方式更劃算呢？

責任編輯：陳慕花胡毓琪

Part 01

分類比較

情形一：近親屬之間轉讓購買2年以上的住房

【案例1】張某甲居住于某地級市，擬將自己名下住房過戶給兒子張某乙，該房屋面積88平方米，現(xiàn)值300萬元（不含稅價），原值180萬元，稅金及裝修費用20萬元。如采取：

A.買賣方式

契稅=300*1%=3萬元;

個人所得稅=（300-180-20）*20%=20萬元（注：如果該房屋為自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房，取得的所得免征個人所得稅）；

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅均免征。

以上合計應納稅額=23萬元

B.贈與方式

契稅=300*1%=3萬元（近親屬之間的房產贈與及遺贈契稅不免）;

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅均免征。

C.繼承（法定、遺囑）方式

契稅、增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅均免征。

結論：1.買賣、贈與、繼承三種方式中，繼承方式全額免稅，納稅成本最低；2.一般情形下，近親屬之間轉讓購買時間2年以上的住房贈與方式比買賣方式納稅更少；3.特殊情形下，買賣與贈與兩種方式應納稅額相同：（1）房屋為自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房；（2）出售價格不超過房屋原值、稅金及費用之和，且稅務機關對價格無異議（該兩種情形下，個人所得稅應納稅額均為零）。

情形二：近親屬之間轉讓購買不足2年的住房

其他案情同【案例1】，但所轉讓房屋購買時間不足2年。如采?。?/span>

A.買賣方式

增值稅=300*5%=15萬元；

城市建設維護稅=15*7%=1.05萬元；

教育費附加、地方教育附加=15*（3%+2%）=0.75萬元；

契稅=300*1%=3萬元

個人所得稅=（300-180-20）*20%=20萬元。

印花稅、土地增值稅免征。

以上合計應納稅額=39.8萬元

B.贈與方式

契稅=300*1%=3萬元;

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅均免征。

C.繼承（法定、遺囑）方式

契稅、增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅均免征。

結論：1.買賣、贈與、繼承三種方式中，繼承方式全額免稅，納稅成本最低；2.近親屬之間轉讓購買時間不足2年的房產贈與方式與買賣方式相比納稅更少。

情形三：非近親屬之間轉讓購買2年以上的住房

【案例2】張某甲居住于某地級市，擬將自己名下住房過戶給侄子張某丙，該房屋面積88平方米，現(xiàn)值300萬元（不含稅價），原值180萬元，稅金及裝修費用20萬元。如采?。?/span>

A.買賣方式

契稅=300*1%=3萬元;

個人所得稅=（300-180-20）*20%=20萬元（注：如果該房屋為自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房，取得的所得免征個人所得稅）。

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅均免征。

以上合計應納稅額=23萬元

B.贈與方式

契稅=300*1%=3萬元;

個人所得稅=300*20%=60萬元。

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅均免征。

以上合計應納稅額=63萬元

結論：非近親屬之間轉讓房產選擇買賣方式納稅更少。

情形四：非近親屬之間轉讓購買不足2年的住房

其他案情同【案例2】，但所轉讓房屋購買時間不足2年。如采?。?/span>

A.買賣方式

增值稅=300*5%=15萬元；

城市建設維護稅=15*7%=1.05萬元；

教育費附加、地方教育附加=15*（3%+2%）=0.75萬元；

契稅=300*1%=3萬元；

個人所得稅=（300-180-20）*20%=20萬元；

印花稅、土地增值稅免征。

以上合計應納稅額=39.8萬元

B.贈與方式

契稅=300*1%=3萬元;

個人所得稅=300*20%=60萬元。

增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅均免征。

以上合計應納稅額=63萬元

結論：非近親屬之間轉讓房產選擇買賣方式納稅更少。

Part 02

稅法精析

一、有償轉讓房產

（一）增值稅（出賣人承擔）

1. 北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的地方政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

2．北京市、上海市、廣州市和深圳市的特殊政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率繳納增值稅（同前者）；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，如為普通住房，免征增值稅；如為非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

3．個人銷售自建自用住房免征增值稅。

（二）城市建設維護稅（出賣人承擔）

應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅*適用稅率

注：納稅人所在地為市區(qū)的,稅率為7%；所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城鎮(zhèn)的，稅率為1%。

（三）教育費附加和地方教育附加（出賣人承擔）

教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅稅額*3%；

地方教育附加=實際繳納的增值稅、消費稅稅額*2%。

（四）契稅（買受人承擔）

1．契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

2．對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3．對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施此項契稅優(yōu)惠政策）。

（五）印花稅（雙方各自承擔）

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（六）個人所得稅（列為“財產轉讓所得”由出賣人承擔）

1.應納稅額=應納稅所得額*20%=（收入總額-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）*20%

房屋原值=購置房屋時實際支付的房價款+繳納的相關稅費

轉讓住房過程中繳納的稅金=城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加+土地增值稅+印花稅

合理費用=住房裝修費用+住房貸款利息+手續(xù)費+公證費

住房裝修費用需提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所記載付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。商品房及其他住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%；公有住房、經濟適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。

2.個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房取得的所得免征個人所得稅。

3.對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

（七）土地增值稅（出賣人承擔）

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

二、無償轉讓房產

（一）增值稅（贈與人承擔）

1.普通的贈與視同銷售，應納增值稅。普通的贈與是指：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外”。

2．以下情形的無償轉讓房產免征增值稅：

（1）離婚財產分割；

（2）無償贈與近親屬（配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）；

（3）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（4）法定繼承、遺囑繼承或遺贈；

（5）無償轉讓房產用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象。

（二）城市建設維護稅（贈與人承擔）

應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額*適用稅率

注：1.納稅人所在地為市區(qū)的,稅率為7%；2.納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城鎮(zhèn)的，稅率為1%。

（三）教育費附加和地方教育附加（贈與人承擔）

教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅稅額*3%；

地方教育附加=實際繳納的增值稅、消費稅稅額*2%。

（四）契稅（受贈人承擔）

1.房屋的受贈人原則上要按規(guī)定繳納契稅。

注意：近親屬之間的房產贈與應征收契稅；非法定繼承人接受遺贈的，亦屬于贈與行為，應征收契稅。

計稅依據(jù)為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。稅率及相關政策與有償轉讓房產中買受人的稅率相同。

2．以下情形不征收契稅：

（1）法定繼承人繼承土地、房屋權屬；

（2）遺囑繼承人繼承土地、房屋權屬；

（3）公益捐贈。

（五）印花稅（雙方各自承擔）

對個人住房暫免征收印花稅。

（六）個人所得稅（列為“偶然所得”由受贈人承擔）

1.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

（1）因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅；

（2）無償贈與近親屬（配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）；

（3）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（4）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2.除上述情形外，房屋產權人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

受贈人取得房產的應納稅所得額=房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值-受贈人支付的相關稅費

受贈人支付的相關稅費=契稅+印花稅

注：贈與合同未標價或標價明顯低于市價的，由稅務機關采取評估等方式確定。

注：受贈人轉讓受贈房屋的，應納稅所得額=轉讓收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費（轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關采取評估等方式確定）。

3．公益慈善事業(yè)捐贈享受個人所得稅抵扣政策

個人通過中國境內公益性社會組織、縣級以上人民政府及其部門等國家機關，向教育、扶貧、濟困等公益慈善事業(yè)的捐贈（以下簡稱“公益捐贈”），發(fā)生的公益捐贈支出，可以按照《個人所得稅法》有關規(guī)定在計算應納稅所得額時扣除。

居民個人發(fā)生的公益捐贈支出可以在財產租賃所得，財產轉讓所得，利息、股息、紅利所得，偶然所得，綜合所得或者經營所得中扣除（可選擇按順序逐項扣除，扣除限額為當年各項應納稅所得額的30%）。

（七）土地增值稅

暫免征收土地增值稅。

Part 03

法規(guī)索引

《中華人民共和國契稅法》（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）

《財政部、稅務總局關于契稅法實施后有關優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財政部、稅務總局公告2021年第29號）

《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]23號）

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）

《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）

END

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