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【鄖和實(shí)務(wù)】下水道堵塞造成業(yè)主損失，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)？

昵稱70808058 >《業(yè)主》

2021.11.30

關(guān)注

問題的提出

管道堵塞是業(yè)主家中常見的問題之一，因管道堵塞而造成房屋漏水，經(jīng)常成為鄰里間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾的“導(dǎo)火索”，那么這種情況物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任嗎？

法律分析

一、判斷下水管道堵塞的原因

下水管道為業(yè)主的共用管道，屬于業(yè)主共同所有，當(dāng)業(yè)主因共用管道破裂而導(dǎo)致漏水造成房屋損壞時(shí)，首先應(yīng)排查共用管道漏水的原因，因此確認(rèn)責(zé)任人。

二、責(zé)任人劃分擔(dān)責(zé)：

1、開發(fā)商擔(dān)責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！?/span>

開發(fā)商對(duì)于售出的房屋承擔(dān)保修責(zé)任，在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)房屋的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)。如果因開發(fā)商偷工減料，造成共用管道存在質(zhì)量問題，導(dǎo)致下水道管道崩裂，引起房屋漏水，給業(yè)主造成了損失，那么，房屋尚在保修期內(nèi)的業(yè)主可以追究開發(fā)商的責(zé)任，要求開發(fā)商賠償損失。

2、物業(yè)公司擔(dān)責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員的義務(wù)是提供合同約定的服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)公司對(duì)管道維修是否擔(dān)責(zé)，需看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中是否有相關(guān)規(guī)定。

（1）《物業(yè)服務(wù)合同》中如約定有該修繕、清理義務(wù)，例如：明確約定了服務(wù)項(xiàng)目包括定時(shí)對(duì)共用管道檢查清掏的，則物業(yè)公司需盡到清理疏通共用管道的責(zé)任。若物業(yè)公司怠于履行自己義務(wù)，沒有及時(shí)對(duì)管道進(jìn)行清理或無法證明已經(jīng)盡到清掏義務(wù)，則需要擔(dān)責(zé)。

（2）物業(yè)公司沒有約定有該義務(wù)，則其在業(yè)主反映后，應(yīng)及時(shí)排查損害原因、阻止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，如果不存在管理失當(dāng)?shù)闹卮筮^失行為，就不需要承擔(dān)責(zé)任。

3、業(yè)主自身擔(dān)責(zé)

房屋已過保修期，而共用管道崩裂漏水是管道老化、業(yè)主自身過錯(cuò)導(dǎo)致的，因共用管道為業(yè)主共有，則該損失應(yīng)該由共有業(yè)主共同分擔(dān)。

根據(jù)《民法典》第296條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害?！?/span>

如果業(yè)主自身存在過錯(cuò)，比如業(yè)主將廚余垃圾倒入下水管道中，造成堵塞，引起下水管道崩裂漏水，給他人造成損害的，則該業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并承擔(dān)維修管道的費(fèi)用。

案例索引

湖北省高級(jí)人民法院（2019）鄂民申3161號(hào)

▍原告牟行蓉，因房屋下水道堵塞，起訴被告濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)商）、恩地物業(yè)公司（物業(yè)公司）侵權(quán)糾紛。

▍法院認(rèn)為：

關(guān)于涉案房屋下水道堵塞的原因，據(jù)荊州名家建筑工程司法鑒定所[2018]建鑒字第23號(hào)鑒定意見，涉案房屋的下水管道堵塞與承擔(dān)本項(xiàng)工程施工及安裝的工作質(zhì)量無關(guān)，開發(fā)商單位不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

恩地物業(yè)公司作為牟行蓉房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理牟行蓉房屋所在區(qū)域的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，具有對(duì)牟行蓉房屋下水道在內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理義務(wù)。

雖恩地物業(yè)公司向法院提交了疏通費(fèi)用票據(jù)，對(duì)全小區(qū)每棟樓一樓下水道公共管道的底部橫排部位及陰井進(jìn)行統(tǒng)一疏通，盡到了維護(hù)義務(wù)。但在本案堵塞事故發(fā)生前，該小區(qū)多棟樓底層住戶發(fā)生過下水道堵塞，恩地物業(yè)公司未采取有效應(yīng)對(duì)措施，未盡到維護(hù)管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。故判決認(rèn)定恩地物業(yè)公司應(yīng)對(duì)牟行蓉的損失承擔(dān)45%的賠償責(zé)任。

鄖和律師實(shí)務(wù)建議

1、發(fā)生管道堵塞，物業(yè)公司應(yīng)第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)管道堵塞原因，并進(jìn)行疏通、更換，防止擴(kuò)大損失。物業(yè)公司若在業(yè)主通知后，仍未及時(shí)對(duì)管道進(jìn)行疏通、清理，尚存在對(duì)擴(kuò)大損失承擔(dān)一定比例賠付的風(fēng)險(xiǎn)。

2、拍照保留證據(jù)，待后續(xù)進(jìn)一步查明堵塞漏水原因后與業(yè)主及時(shí)溝通，確定擔(dān)責(zé)主體，要求賠償。

3、相鄰業(yè)主若拒絕配合排污管道維修工作，導(dǎo)致管道長(zhǎng)期得不到修理，給其他業(yè)主造成了更大的損失，應(yīng)由相鄰業(yè)主承擔(dān)擴(kuò)大損失的賠償責(zé)任。

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