裁判概述
案情摘要
1.2015年10月29日，劉某濤、廣信公司簽訂《停車位、儲(chǔ)藏室使用權(quán)銷售協(xié)議書》，約定劉某濤所購?fù)＼囄晃挥?-50號(hào)，使用權(quán)的費(fèi)用為75000元。劉某濤于協(xié)議簽訂當(dāng)日付清全部款項(xiàng)，廣信公司向劉某濤出具收款收據(jù)。
2.2015年11月2日，劉某濤、廣信公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定劉某濤購買涉案百度城二期1A-2901號(hào)房產(chǎn)，總購房款為1120947元。同日，廣信公司向劉濤出具收款收據(jù)，金額為“1120947元”。2016年4月29日，劉濤就百度城二期1A-2901號(hào)房屋辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。
3.另查明，因廣信公司、益合元公司、鑫安公司、開源公司之間存在一系列債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故上述公司通過用廣信公司所有的百度城一期C1513房屋抵頂給開源公司，后開源公司又將該房屋抵頂給劉某濤。因劉某濤欲更換大套房屋，經(jīng)與廣信公司協(xié)商同意，劉濤將C1513房屋作價(jià)65萬元，同時(shí)另外支付545947元購房款和車位使用權(quán)款項(xiàng)，購買了案涉百度城二期1A-2901房屋，廣信公司重新向劉濤開具了1120947元購房款收據(jù)。
4.2016年6月29日，一審法院裁定廣信公司破產(chǎn)重整。在廣信公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，劉濤向管理人申報(bào)權(quán)利，要求交付房屋。廣信公司管理人經(jīng)審查認(rèn)為，因劉濤實(shí)際付款不足房款總額的50%，涉案房產(chǎn)收回。
5.劉某濤訴至法院，要求其確認(rèn)對(duì)上述房屋及車位享有優(yōu)先權(quán)，并要求廣信公司完成上述房屋及車位的交付，一審法院支持其訴請(qǐng)，二審予以維持。
爭議焦點(diǎn)
案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》以及《停車位、儲(chǔ)藏室使用權(quán)銷售協(xié)議書》是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？
法院認(rèn)為
……。廣信公司就案涉商品房辦理的預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的效力。所謂預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)旨在取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，限制債務(wù)人重復(fù)處分該不動(dòng)產(chǎn)而為的登記。在商品房預(yù)售買賣中，為了保障將來取得房屋所有權(quán)，買方可以依法辦理預(yù)告登記，雖然預(yù)告登記的對(duì)象并非物權(quán)本身，而是將來房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，但通過預(yù)告登記，可以使預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)具備對(duì)抗第三人的效力，因此預(yù)告登記具有物權(quán)化的效力，可以使買方對(duì)賣方處分房產(chǎn)的行為進(jìn)行限制。對(duì)此，我國法律亦有明確規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條（現(xiàn)《民法典》第221條）以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第五條的規(guī)定，案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》簽訂之后，廣信公司已就案涉房產(chǎn)辦理了房屋預(yù)告登記，故依據(jù)上述法律規(guī)定，劉濤取得了對(duì)抗第三人的房屋預(yù)告登記效力，非經(jīng)劉濤同意，廣信公司處分案涉房屋的行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。另外，本案中劉濤已經(jīng)依據(jù)《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《停車位、儲(chǔ)藏室使用權(quán)銷售協(xié)議書》的約定支付了全部購房款和停車位使用權(quán)的款項(xiàng)，案涉房屋也辦理了預(yù)告登記，故案涉合同不屬于《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定的情形，廣信公司管理人無權(quán)依據(jù)該法律規(guī)定解除案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》以及《停車位、儲(chǔ)藏室使用權(quán)銷售協(xié)議書》，且該兩份合同亦不存在無效或被撤銷的情形。因此，案涉?zhèn)鶛?quán)未消滅，預(yù)告登記亦未失效，仍具有破產(chǎn)保護(hù)的效力。
綜合以上分析，劉濤享有案涉房產(chǎn)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力和案涉房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)，故廣信公司在進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，應(yīng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》以及《停車位、儲(chǔ)藏室使用權(quán)銷售協(xié)議書》，并交付案涉房屋和停車位。
案例索引
（2020）魯民終712號(hào)
相關(guān)法條
《民法典》
第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
《企業(yè)破產(chǎn)法》
第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。
管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
第三十條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。
實(shí)務(wù)分析
《破產(chǎn)法》賦予管理人待履行合同解除權(quán)的立法目的是為了實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最大化，保護(hù)債權(quán)人的整體利益不受侵害。法律上，關(guān)于該項(xiàng)解除權(quán)并無明文限制規(guī)定。不僅如此，法律還明確規(guī)定了管理人應(yīng)積極履職、擴(kuò)大債務(wù)人償債能力，《破產(chǎn)法》第130條甚至還明確應(yīng)對(duì)破產(chǎn)管理人不適當(dāng)履行忠實(shí)義務(wù)和勤勉盡責(zé)義務(wù)予以懲處。因此，實(shí)務(wù)中，管理人為了避免履職責(zé)任往往比較“謹(jǐn)慎”，存在“明知不可為而為之的濫訴情形”。但如果的確存在雖無法律明確規(guī)定但從法理角度看并不享有解除權(quán)情形的話，管理人應(yīng)當(dāng)論證后行使解除權(quán)訴訟。因此，梳理管理人解除權(quán)的限制情形則有很大意義。
本文援引判例則屬于未履行完畢合同之管理人解除權(quán)限制的情形之一。從買受人角度講，本案爭議焦點(diǎn)的本質(zhì)問題是買受人權(quán)益和破產(chǎn)中普通債權(quán)人權(quán)益位階的問題。根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第30條規(guī)定，買受人完成預(yù)告登記的情況下，其權(quán)益可以對(duì)抗開發(fā)商其他債權(quán)人的執(zhí)行，同理被執(zhí)行人破產(chǎn)的，該對(duì)抗效力繼續(xù)存在。推薦本判例，供大家參考。
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