? 第 858篇 原創(chuàng)文 | 家事業(yè)務(wù)委員會(huì) 趙婧預(yù)計(jì)預(yù)覽時(shí)間：12分鐘民法典第366條至371條規(guī)定了居住權(quán)，而房產(chǎn)分割是離婚財(cái)產(chǎn)分割中的一個(gè)重要版塊，那么居住權(quán)在離婚房產(chǎn)分割中如何適用，本期通過(guò)判決數(shù)據(jù)來(lái)淺談一二。
一判決概況
數(shù)據(jù)來(lái)源：威科先行案例數(shù)據(jù)庫(kù)
檢索要素：居住權(quán)
檢索年份：近一年
數(shù)據(jù)總量：
如圖所示，此次筆者檢索了近一年的與居住權(quán)相關(guān)的離婚糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、排除妨礙糾紛的一、二審裁判文書(shū)，有效數(shù)據(jù)一共154份，其中離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛類(lèi)數(shù)據(jù)最多，共92份，占此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的60%左右，離婚糾紛裁判文書(shū)共48份，占此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的31%左右，排除妨礙糾紛里與離婚房產(chǎn)分割有關(guān)的數(shù)據(jù)共14份，占比9%左右。
二離婚房產(chǎn)分割里設(shè)定居住權(quán)多是為了平息爭(zhēng)議、保全未成年子女利益
1. 離婚男女多將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，以換取離婚效率
此次查閱的離婚糾紛48份數(shù)據(jù)里除去5份未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的判決外其余43份裁判文書(shū)里有30份系男女雙方一致同意將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛的92份數(shù)據(jù)里有30份系協(xié)議離婚時(shí)約定將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，換言之，此次查閱的判決數(shù)據(jù)里有近39%的離婚男女約定將夫妻共有房產(chǎn)贈(zèng)與子女。
2. 為放棄房產(chǎn)一方或直接撫養(yǎng)未成年人子女一方設(shè)立房屋居住權(quán)
此次查閱的判決數(shù)據(jù)里房屋居住權(quán)的設(shè)立有兩個(gè)參考因素：一是離婚房產(chǎn)分割，因一方放棄房屋產(chǎn)權(quán)而為其設(shè)立居住權(quán)的有18例。二是離婚后未成年子女的撫養(yǎng)照顧，具體又分為不同情形：（1）離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)的暫由直接撫養(yǎng)方與未成年子女居住使用，此種情形有5例；（2）房屋暫歸直接撫養(yǎng)方代為持有或與未成年子女共有，待未成年子女年滿十八周歲或大學(xué)畢業(yè)、結(jié)婚時(shí)將房產(chǎn)過(guò)戶至子女名下，同時(shí)限定居住權(quán)代持方對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利范圍，此種情形有6例；（3）一方將其名下婚前房產(chǎn)或個(gè)人所有房產(chǎn)給直接撫養(yǎng)子女一方居住使用，此種情形有7例。
總體而言，離婚男女在房產(chǎn)分割時(shí)約定居住權(quán)其實(shí)主要有兩重考慮：一是通過(guò)房產(chǎn)換取離婚效率；二是通過(guò)房屋居住權(quán)保全未成年子女權(quán)益。因?yàn)榉课菟袡?quán)的歸屬以及折價(jià)補(bǔ)償是現(xiàn)今離婚財(cái)產(chǎn)分割里的一大難點(diǎn)，房產(chǎn)的金融價(jià)值屬性決定了多數(shù)人很難在離婚時(shí)拿出房屋市值的一半來(lái)給予對(duì)方補(bǔ)償從而獲得全部產(chǎn)權(quán)，而且在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)多數(shù)人都會(huì)基于婚內(nèi)的種種認(rèn)為應(yīng)分得更多的財(cái)產(chǎn)，而不僅僅是拿到一半，由此導(dǎo)致部分離婚男女本著擱置爭(zhēng)議、力求平衡、保全子女利益等原則而放棄房產(chǎn)分割、將房產(chǎn)全部或部分贈(zèng)與子女、為放棄一方或直接撫養(yǎng)子女一方設(shè)定居住權(quán)，從而換取離婚效率和體面。
三居住權(quán)約定不清導(dǎo)致協(xié)議離婚目的落空、再起訴爭(zhēng)
民法典第367條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，居住權(quán)合同一般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的條件和要求；（4）居住權(quán)期限；（5）解決爭(zhēng)議的方法。也就是說(shuō)設(shè)立居住權(quán)的合同對(duì)于居住權(quán)條件、期限等基本權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有明確約定，筆者此次查閱的裁判數(shù)據(jù)里對(duì)于居住權(quán)期限和條件約定如下：
居住權(quán)期限，此種約定包括三種表述：明確居住權(quán)時(shí)間的有5例，最值得點(diǎn)贊的是 (2021)冀0803民初1173號(hào)離婚調(diào)解書(shū)，約定女方在20218月10日至2031年8月9日期間享有居住權(quán)；生存期間居住權(quán)，此類(lèi)表述多是男（女）方享有永久居住權(quán)、終生居住權(quán)、居住至終年等，共有14例；子女成年前的居住權(quán)，此種對(duì)于居住時(shí)間限定在未成年子女成年前，共有8例。
居住權(quán)條件，此次查閱的裁判文書(shū)里對(duì)于居住權(quán)條件的約定主要有以下四種情形：以居住權(quán)人再婚為條件，此種約定共有15例，約定多表述為再婚前享有居住權(quán)，再婚后不得再在房?jī)?nèi)居?。灰宰优Y(jié)婚為條件，此種約定多表述為子女結(jié)婚前（男）女方可居住，子女結(jié)婚后搬離或取得子女同意，共有6例；以房產(chǎn)出售或取得所有權(quán)為條件，此種是針對(duì)離婚時(shí)房產(chǎn)不具備分割條件而約定的，在房產(chǎn)可出售或取得全部所有權(quán)可分割前一方可居住，共有5例；以居住權(quán)人其他住所為條件，此種是離婚時(shí)一方對(duì)配偶的住房幫助，此次查閱的數(shù)據(jù)里有2例是獲得房屋一方承諾待配偶或其父母在取得其他住房前臨時(shí)享有居住權(quán)。
此外，對(duì)居住權(quán)內(nèi)容進(jìn)行明確約定的有7例，明確限定房屋僅由居住權(quán)人居住使用，其交往對(duì)象或再婚配偶不得居住的有5例，房屋僅用來(lái)自住不得轉(zhuǎn)租、處分的有9例。
此次查閱的裁判文書(shū)里離婚糾紛里有40份系雙方在法院就房屋分割和居住權(quán)達(dá)成一致，其中僅有14份對(duì)于居住權(quán)的內(nèi)容或期限有明確約定。另外60份系雙方協(xié)議離婚后因居住權(quán)引發(fā)訴爭(zhēng)的僅有16例對(duì)于居住權(quán)的內(nèi)容或期限、條件進(jìn)行了約定，此后的訴爭(zhēng)則圍繞居住權(quán)的行使和確認(rèn)、孩子的撫養(yǎng)與房屋居住展開(kāi)。也就說(shuō)說(shuō)，居住權(quán)訴爭(zhēng)多是因?yàn)闄?quán)利內(nèi)容或范圍及期限、條件等相關(guān)細(xì)節(jié)沒(méi)有約定或約定不明引起的
四
幾點(diǎn)思考和建議
（一）居住權(quán)的權(quán)利范圍問(wèn)題
此次查閱的裁判文書(shū)數(shù)據(jù)顯示的實(shí)務(wù)中關(guān)于居住權(quán)的內(nèi)容和權(quán)利范圍問(wèn)題值得注意，如下：
一是居住權(quán)人是否僅能將設(shè)立居住權(quán)的房屋用來(lái)自住，他人能否共??？
民法典第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。但是，居住權(quán)人是否僅能將房屋用來(lái)自住，是否可以邀請(qǐng)他人共住？此次查閱的
（2021）京02民終6130號(hào)判決算是典型，離婚協(xié)議約定房歸男方所有，女方居住至孩子長(zhǎng)大成人，孩子姥爺共住，男方訴請(qǐng)排妨、付租。
如上所述，離婚男女在分割房產(chǎn)時(shí)為保全未成年子女權(quán)益通常會(huì)為直接撫養(yǎng)方設(shè)定房屋居住權(quán)，以便孩子上學(xué)和后續(xù)撫養(yǎng)教育，但現(xiàn)實(shí)中未成年子女的撫養(yǎng)照顧通常需要老人或其他親屬幫助，離婚協(xié)議通常是男女雙方間的權(quán)利義務(wù)約定，通常只約定一方或雙方的居住權(quán)，此種情形下房屋所有權(quán)人或其他居住權(quán)人以第三方入住影響權(quán)利為由訴請(qǐng)排除妨礙如何處理？
二是離婚時(shí)不具備所有權(quán)的房屋判定歸一方居住的，此種情形下的房屋居住使用權(quán)權(quán)限范圍如何？是否與民法典規(guī)定的居住權(quán)一致？
第369條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭篇的司法解釋一》第七十七條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。由此引發(fā)一個(gè)問(wèn)題，離婚時(shí)針對(duì)尚未取得所有權(quán)的房屋所判定的房屋居住權(quán)與民法典所規(guī)定的居住權(quán)是否一致？此次查閱的判決數(shù)據(jù)里（2022）京03民終676號(hào)判決就是此種情形，離婚調(diào)解約定房屋各半使用男方出租后女方訴請(qǐng)收回房屋，男方又訴請(qǐng)確認(rèn)居住權(quán)、收回房屋，該判決認(rèn)定居住人僅能自住。但現(xiàn)下離婚時(shí)房屋不具備全部所有權(quán)的情形還蠻普遍，部分法院判歸一方居住使用的，居住一方的權(quán)限范圍如何、與民法典所規(guī)定的居住權(quán)有無(wú)區(qū)別尚待解析。
三是居住權(quán)是否能排除房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的使用？居住權(quán)與所有權(quán)的權(quán)利沖突如何解決？
此次查閱的與此相關(guān)的問(wèn)題案例如下：
(2021)京01民終6202號(hào)
離婚約定妻兒共有房屋男方享有居住權(quán)，男方動(dòng)輒放火
(2021)冀0803民初1827號(hào)
離婚約定房歸男方兒子享有居住權(quán)，男方和再婚配偶居住案涉房屋
(2021)蘇0804民初4372號(hào)
離婚約定房歸女方男方再婚前有居住權(quán)，沖突后女方換鎖
（2021）魯16民終3249號(hào)
離婚約定房歸女方男方享有居住權(quán)，沖突后女方訴請(qǐng)男方搬離
（2022）浙10民終726號(hào)
離婚約定房歸子女，男方享有居住經(jīng)營(yíng)權(quán)，男方將1-3層出租后子女訴請(qǐng)過(guò)戶排妨
一句話總結(jié)，居住權(quán)人能否依據(jù)居住權(quán)排除所有權(quán)人對(duì)房屋的居住、使用？當(dāng)房屋居住權(quán)人和所有權(quán)人產(chǎn)生權(quán)利沖突后如何解決？
以上三個(gè)問(wèn)題其實(shí)都是居住權(quán)在離婚房產(chǎn)分割實(shí)務(wù)里的典型爭(zhēng)議表現(xiàn)，而這三個(gè)問(wèn)題歸根結(jié)底是居住權(quán)的權(quán)利范圍問(wèn)題，還需要在司法實(shí)踐中做進(jìn)一步的探討和解釋?zhuān)员阋龑?dǎo)個(gè)案當(dāng)事人合理設(shè)定居住權(quán)，合法解決居住權(quán)約定的履行爭(zhēng)議。
（二）居住權(quán)約定的幾點(diǎn)建議
長(zhǎng)話短說(shuō)，就本期數(shù)據(jù)而言，筆者建議在約定居住權(quán)時(shí)以下幾點(diǎn)需特別注意：
1. 居住權(quán)期限。包括居住權(quán)的期間、起始時(shí)間，居住權(quán)到期后的房屋交還及驗(yàn)收、逾期搬離的違約責(zé)任等細(xì)節(jié)最好做明確約定；
2. 居住權(quán)條件和要求。包括居住權(quán)人對(duì)房屋的居住環(huán)境和標(biāo)準(zhǔn)的要求以及所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人就房屋居住使用的條件、特別要求以及房屋交還標(biāo)準(zhǔn)等盡可能詳細(xì)明確；
3. 居住權(quán)范圍。就本期數(shù)據(jù)而言，離婚房產(chǎn)分割里的居住權(quán)范圍約定有兩點(diǎn)需要特別注意：雙方均享有居住權(quán)的情形下，各自對(duì)房屋的居住使用范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及雙方就對(duì)方的居住權(quán)應(yīng)負(fù)的配合義務(wù)；為一方設(shè)立居住權(quán)的情形下，明確設(shè)立居住權(quán)的前提條件以及享有居住權(quán)一方對(duì)房屋的居住使用范圍和標(biāo)準(zhǔn)、享有所有權(quán)一方對(duì)居住一方所應(yīng)負(fù)的配合義務(wù)。
4. 居住權(quán)登記。民法典第368條規(guī)定居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，此次查閱的數(shù)據(jù)里有7例法院以未辦理居住權(quán)登記為由駁回了居住權(quán)人的訴請(qǐng)，因此，離婚協(xié)議里的居住權(quán)條款最好把居住權(quán)登記予以明確。
最后，本期數(shù)據(jù)最大兩點(diǎn)是離婚夫妻為平衡雙方利益將房產(chǎn)權(quán)益全部讓渡給未成年子女，此種做法背后的現(xiàn)實(shí)因素考量和博弈筆者倒是能理解，但不建議，因?yàn)檫@種做法容易引發(fā)后續(xù)居住權(quán)、撫養(yǎng)權(quán)及財(cái)產(chǎn)分割等系列訴爭(zhēng)，反而可能損害未成年子女利益和雙方后續(xù)生活秩序。故筆者建議在離婚分割房產(chǎn)時(shí)若從最大程度保全未成年子女利益角度考慮，可為直接撫養(yǎng)方和未成年人子女設(shè)定與學(xué)齡相符期限的居住權(quán)，房產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)分割可待居住權(quán)期滿后再行分割，也可設(shè)定與居住權(quán)相關(guān)的分割條件。
總之，夫妻利益分割還需男女雙方解決，未成年子女不具備平衡父母利益的功能，保全未成年子女利益還需從未成年人當(dāng)下需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展綜合決策。
- END -
編輯｜稼軒文編社系列文章：
家事實(shí)務(wù) | 重大疾病撤銷(xiāo)婚姻數(shù)據(jù)分析家事實(shí)務(wù) | 離婚財(cái)產(chǎn)分割照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則適用數(shù)據(jù)分析家事實(shí)務(wù) | 從離婚冷靜期看離婚協(xié)議擬定家事實(shí)務(wù) | 從離婚冷靜期看婚姻解體之訴訟離婚冷靜期構(gòu)想家事實(shí)務(wù) | 淺談離婚家務(wù)補(bǔ)償家事實(shí)務(wù)｜非婚生子女探視糾紛數(shù)據(jù)分析家事實(shí)務(wù)｜非婚生子女撫養(yǎng)糾紛數(shù)據(jù)分析家事實(shí)務(wù)｜非婚生子女撫養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)分析陜西稼軒律師事務(wù)所（西安）
陜西稼軒律師事務(wù)所（榆林）
陜西稼軒律師事務(wù)所（寶雞）
陜西稼軒律師事務(wù)所（延安）
陜西稼軒律師事務(wù)所(西咸新區(qū))
