關于原告要求被告賠償違約金訴訟請求，是否應予支持。原告要求被告按照2007年5月1日，被告與趙某某簽訂的《房屋租賃合同》第七條“違約責任：1.乙方（趙某某）拖欠租金須按日5‰向甲方（本案被告）繳納滯納金”的標準向原告支付違約金。首先，《房屋租賃合同》約定的此項條款為關于趙某某時違約的支付違約金的規(guī)定，而不是本案被告園林管理處違約時的義務規(guī)定。當事人在租賃合同中未約定被告本溪市園林管理處違約時按照日5‰繳納滯納金，因此違約條款只能針對特定當事人，不能在法律沒有特別規(guī)定時，混淆使用；二、違約金以造成的實際損失為限。因房屋租賃合同未對被告違約時應支付違約金的情形進行約定，且被告應承擔的違約責任，已經在租金部分予以了相應的扣減和處理。原告要求按照日5‰標準計算違約金的訴訟請求，本院不予支持。
租賃合同 標的物瑕疵 違約責任。
2007年5月1日，被告與趙某某（案外人）簽訂了《房屋租賃合同》。約定：被告將位于望溪公園內的海豹館展廳及后院出租給河南省X族館趙某某，租賃期間為10年，自2007年5月1日至2017年4月29日。租金每年1.3萬元，十年租金13萬元于合同簽訂時由趙某某一次性交付給被告本溪市園林管理處。違約責任部分約定：乙方（趙某某）拖欠租金須按日5‰向甲方繳納滯納金，拖欠租金15日以上停止供水供電，拖欠租金達30日，甲方有權單方解除合同，收回房屋，乙方不得拒絕，所交款項不予返還，后果自負。如乙方將房屋用于違法行為，一切后果由乙方承擔，同時承擔由此給甲方帶來的連帶責任和經濟損失，合同終止。
2008年7月25日，河南省X族館趙寶紅（甲方）、原告（乙方）、被告本溪市園林管理處（丙方）簽訂了《房屋租賃轉讓合同》。合同約定：“一、丙方同意甲方將望溪公園內原海豹館房屋轉讓給乙方使用，并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權利和義務；二、該房屋所有權歸丙方所有，丙方與甲方簽訂了房屋租賃合同，租期到2017年4月29日止，年租金1.3萬元，房屋交給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行該租賃合同，乙方向甲方一次性支付剩余租期的租金；三、經營范圍由原動物展覽改為小吃、冷飲、娛樂”。
2017年4月29日以后，租賃期間屆滿，因原告張某某未將房屋退還給被告，被告向本院提起訴訟，要求原告倒出房屋，并支付2017年4月30日至2018年3月13日期間的房屋超期占用費。本院于2018年3月21日作出（2018）遼0502民初33號民事判決書，判令張某某于判決生效后10日從望溪公園內海豹館展廳及后院的房屋搬出并支付房屋超期使用費7928.22元。同時，該判決書事實查明部分認定“原告（本溪市園林管理處）自認海豹館展廳的后院由其占有和使用”。張某某不服該判決，上訴至本溪市中級人民法院，經本溪市中級人民法院調解，雙方達成調解協(xié)議，內容為：“上訴人張某某于2018年6月30日從其承租的本溪市平山區(qū)望溪公園內海豹館展廳所有房屋中搬出；二、上訴人張某某按上述期限履行后，本案糾紛徹底了結；三、上訴人張某某如不按上述期限履行，本案按原審判決執(zhí)行”。調解協(xié)議生效后，原告張某某從望溪公園內搬出。后原告張某某于2018年5月向本院提起訴訟，要求被告本溪市園林管理處返還租金并賠償經營損失及違約金，共計14.24萬元。
本溪市平山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：
一、被告本溪市園林管理處于本判決生效后10日內退還原告張某某房屋租金1.5萬元；
二、駁回原告其他訴訟請求。
本案爭議焦點為：1.被告是否應向原告返還租金及應返還的租金數額？2.被告是否應向原告賠償不能經營的1.56萬元經營損失？3.原告要求被告賠償違約金的訴訟請求是否應予支持？
關于被告是否應向原告返還租金及應返還的租金數額。本案，原告（乙方）、被告（丙方）、河南省X族館趙寶紅（甲方）三方簽訂的《房屋租賃轉讓合同》約定“丙方同意甲方將望溪公園內原海豹館房屋轉讓給乙方使用，并保證乙方同等享有甲方在原有租賃合同中所享有的權利和義務”。由原合同當事人趙某某將其權利義務一并轉移給本案原告張某某，由其繼受原合同當事人的全部權利義務的民事法律行為，屬于合同權利義務的概括性轉讓。原告替代趙某某承受原合同的全部權利義務。2007年5月1日，趙某某與被告簽訂的《房屋租賃合同》第一條約定：承租地點為海豹館展廳及后院?！?font color="red">房屋租賃合同》簽訂后，被告仍應按照原租賃合同的約定向原告交付海豹館展廳的后院部分。但根據本溪市平山區(qū)人民法院（2018）遼0502民初33號民事判決書確認的事實：海豹館展廳實際由園林處自己占有和使用，并未交付給原告。原告要求被告返還相應租金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。因此，綜合全案考慮，被告本溪市園林管理處應向原告返還房屋租賃期間租金1.5萬元。
被告辯稱：三方《房屋租賃轉租合同》第一條約定的是“原海豹館房屋”，而不是原租賃合同約定的“海豹館展廳及后院”，被告無責任交付后院。本院認為，《房屋租賃轉讓合同》簽訂后，原合同當事人趙某某完全撤出，本案原告完全替代趙某某成為合同當事人繼續(xù)履行合同。且《房屋租賃轉讓合同》約定：“乙方同意代替甲方向丙方履行該租賃合同”，且被告對承租標的物不包括原合同約定的后院未進行特殊說明和解釋。因此，原告張某某享有原《房屋租賃合同》約定的全部權利和義務，被告辯解不成立。
關于原告要求被告返還不能經營的1.56萬元經營損失。原告主張的1.56萬元經營損失。起因系2012年9月10日，本溪市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會下達《本溪市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會關于清理全市公園廣場經營網點的通告》，該通告第七條規(guī)定：“各公園、廣場經營網點承租人：……七、公園廣場內不允許開設麻將室，已開設的一律予以取締”。本溪市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會的《通告》是直接對應和約束各個公園、廣場經營網點的承租人。原告對取締麻將館的具體行政行為不服，應該在法定期間內向本溪市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會的上級行政機關提起行政復議，或者在時效期間內向具有管轄權的人民法院提起行政訴訟。本案案由為租賃合同糾紛，原告關于具體行政行為侵犯其經營自主權的訴請與本案不是同一法律關系，也不屬于民事案件的受案范圍，本案不予處理。
關于原告要求被告賠償違約金訴訟請求，是否應予支持。原告要求被告按照2007年5月1日，被告與趙某某簽訂的《房屋租賃合同》第七條“違約責任：1.乙方（趙某某）拖欠租金須按日5‰向甲方（本案被告）繳納滯納金”的標準向原告支付違約金。首先，《房屋租賃合同》約定的此項條款為關于趙某某時違約的支付違約金的規(guī)定，而不是本案被告園林管理處違約時的義務規(guī)定。當事人在租賃合同中未約定被告本溪市園林管理處違約時按照日5‰繳納滯納金，因此違約條款只能針對特定當事人，不能在法律沒有特別規(guī)定時，混淆使用；二、違約金以造成的實際損失為限。因房屋租賃合同未對被告違約時應支付違約金的情形進行約定，且被告應承擔的違約責任，已經在租金部分予以了相應的扣減和處理。原告要求按照日5‰標準計算違約金的訴訟請求，本院不予支持。
本案，原合同權利義務人趙寶紅與本案被告2007年5月1日簽訂的房屋租賃合同，約定的租賃標的物為“海豹館展廳及后院”。三方2008年7月25日簽訂的房屋租賃轉租合同第一條約定的是“原海豹館房屋”。兩份合同約定的租賃標的物在合同中的表述不同。而被告向次承租人交付的租賃標的物實際并不包括海豹管后院部分。而該部分是否實際交付原告，是判定被告是否存在違約行為的關鍵。關于被告是否構成違約存在兩種處理意見。第一種意見認為：三方在轉租合同中并沒有約定交付后院，且被告未交付后院部分，原告在長達9年的時間未提出過異議，應該認定原告默認雙方實際租賃標的物為海豹管房屋，標的物不包括后院，被告沒有構成違約；第二種意見認為：本案的性質屬于合同權利義務的概括性轉移，原告根據合同對價承受原合同的全部權利義務內容，包括原租賃標的物的全部。且三方簽訂的房屋租賃轉租合同約定，“丙方同意甲方將望溪公園內原海豹館房屋轉讓給乙方使用，并保證乙方同等享有甲方在原有租賃合同中所享有的權利和義務”，根據文義解釋的方法，應認定原告承租的標的物實際包括海豹館后院。最終，本院選擇了第二種意見。認定被告交付標的物瑕疵，存在違約行為。
《本溪市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會關于清理全市公園廣場經營網點的通告》的性質是否屬于不可抗力？有觀點認為，政府的行政管理行為屬于不可抗力范圍。但法律規(guī)定，不可抗力是指不能預見，不能避免，不能克服的情形。原告明知自己的經營范圍超過營業(yè)執(zhí)照允許的范圍，仍然繼續(xù)違法經營。對于政府的管制行為，應該可以預見。因此，該通告不屬于不可抗力的范圍。
原告要求被告賠償違約金，三方轉租合同并沒有對被告違約應承擔違約金賠償進行約定。且原告未舉證證明因為被告的違約行為導致原告損失的證據。原告要求被告賠償違約金的訴訟請求沒有事實和法律依據，未予支持。但是，被告未按合同約定向原告交付后院部分，在計算租金時，對該部分租金，本院酌情予以了扣減。
本案宣判以后，原、被告雙方均為提起上訴。徹底解決了本案的糾紛，取得了良好的法律效果和社會效果。
一審法院合議庭成員 陳登宇、張玉蘭、樸惠霞
《中華人民共和國合同法》第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 當事人在法庭上可以提出新的證據。
當事人經法庭許可，可以向證人、鑒定人、勘驗人發(fā)問。
當事人要求重新進行調查、鑒定或者勘驗的，是否準許，由人民法院決定。
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