王偉，上海市第二中級人民法院民事審判庭民事速裁第二團隊負責(zé)人，三級高級法官 文章思維導(dǎo)圖（左右滑動查看圖片）
裁判要旨：
民法典增設(shè)了房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，即租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。但民法典對于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定為高度概括的原則性規(guī)定，缺乏具體的認定標(biāo)準(zhǔn)，影響了優(yōu)先承租權(quán)的有效行使。優(yōu)先承租權(quán)案件的處理，需要綜合考慮權(quán)利行使條件，包括“同等條件”的認定以及權(quán)利行使合理期限的問題。其中，合理期限的確定，通過分析優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)的不同，宜將其確定為等于或短于優(yōu)先購買權(quán)的十五日。同時，優(yōu)先承租權(quán)的行使效果，應(yīng)當(dāng)認定為在承租人與出租人之間按照“同等條件”成立合同關(guān)系，并以此為考量，來處理優(yōu)先承租權(quán)受到侵害時的責(zé)任承擔(dān)問題。
【案 情】
原告（上訴人）：A公司
被告（被上訴人）：B公司
第三人：C公司
上海市虹口區(qū)汶水東路X號底層房屋產(chǎn)權(quán)人為案外人D公司，原管理人為虹口房地產(chǎn)咨詢公司。原告A公司承租房屋多年，根據(jù)2014年4月17日原告（乙方）與虹口房地產(chǎn)咨詢公司（甲方）簽訂的《房屋租賃合同》，雙方約定：房屋建筑面積為1329平方米，用途為商用，交房日期2014年4月1日前，租賃日期自2014年4月1日起至2021年9月30日止。2014年4月1日起至2015年12月31日每年租金為380,000元，自2016年1月1日起至2021年9月30日每年租金為400,000元。租金每三個月支付一次。協(xié)議還約定：2-2租賃期滿，乙方應(yīng)如期返還該房屋。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前1個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后，雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同。2019年底上海虹房（集團）有限公司將系爭房屋委托給被告B公司經(jīng)營管理，期限自2020年1月1日至2022年12月31日，為此原、被告及虹口房地產(chǎn)咨詢公司簽訂《房屋租賃合同補充協(xié)議》：自2020年1月1日（本協(xié)議生效之日）起原合同中的出租方由虹口房地產(chǎn)咨詢公司變更為被告，虹口房地產(chǎn)咨詢公司作為出租方的權(quán)利義務(wù)由被告承擔(dān)。合同其他條款維持不變，補充協(xié)議未涉及內(nèi)容按照原合同約定執(zhí)行。原告一直正常支付租金。2021年7月始，原、被告之間曾多次就續(xù)租漲價問題進行口頭協(xié)商，雙方未達成一致，2021年9月13日被告致函原告：貴司承租的房屋租賃合同將于2021年9月30日到期，現(xiàn)我司決定不再與貴司續(xù)租，特此告知如下：請貴司于2021年10月1日前搬離該租賃房屋，并結(jié)清剩余房租、水、電、燃氣、電信寬帶等相關(guān)費用，做好清場工作將該房屋移交至我司，若逾期未搬離該房屋產(chǎn)生的一切后果由貴司承擔(dān)。
一審法院另查明，2019年3月28日，原告與第三人簽訂《承包經(jīng)營合同》，第三人就原告所營運管理的汶水東路汽車快修站（汶水東路X號）予以承包經(jīng)營，合同自2019年4月1日起施行，在甲乙雙方未提出新的調(diào)整計劃并達成協(xié)議前，雙方的合作形式無固定結(jié)束期限。系爭房屋另有一部分面積由E公司用于洗車經(jīng)營使用。
一審法院又查明，被告（甲方）與第三人（乙方）簽訂《房屋租賃合同（非居住類）》將系爭房屋出租給第三人，約定：建筑面積1329平方米，作為商業(yè)使用，租賃期限自2021年10月1日起至2024年9月30日止。租金起算日為2021年10月1日，甲方于起租日的當(dāng)天即2021年10月1日向乙方交付該房屋。月租金合計為80,850元，租金每三個月支付一次，乙方應(yīng)在每個支付期首月10日前將租金支付至甲方指定賬戶。甲、乙雙方約定，在本合同生效當(dāng)日，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金金額為2個月的租金，即161,700元。保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開具收款憑證。該合同簽約日期處留白。2021年11月12日第三人轉(zhuǎn)賬給被告404,250元，備注：房租。2021年11月19日被告向第三人出具房屋租賃押金收據(jù)，并同日開具租金發(fā)票，備注：汶水東路X號底層甲2021年10-12月租金（轉(zhuǎn)賬）。
還查明，2021年10月26日，被告工作人員告知原告法定代表人已和第三人簽訂租賃合同，并表示：“上周五（2021年10月22日）集團批示和C簽合同”。2021年12月1日，第三人法定代表人曹某通過微信方式將第三人與被告簽訂的房屋租賃合同發(fā)送給原告。2022年1月原告提起本案訴訟，起訴狀落款日期為2022年1月19日，2022年1月20日原告向被告發(fā)函主張優(yōu)先承租權(quán)。
【審 判】
一審法院認為，本案的爭議焦點為原告是否享有優(yōu)先承租權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。本案中，被告與第三人簽訂的租賃合同無日期，雙方對實際簽訂日期存在爭議，對此，法院認為，如該合同實際簽訂于原、被告合同履行期限屆滿之前，則被告應(yīng)將同等條件通知原告，并給予原告合理時間以決定是否繼續(xù)承租。如果該合同實際簽訂于原、被告合同履行期限屆滿之后，按照被告與第三人所述簽訂于2021年10月中下旬，此時原告租賃期限屆滿時間尚短，且原、被告之間也尚未進行騰退交接，此前雙方亦就續(xù)租進行過多次協(xié)商，被告應(yīng)明知原告具有繼續(xù)承租的意愿，在此情況之下被告仍負有將同等條件通知原告，并給予原告合理時間以決定是否繼續(xù)承租的義務(wù)。被告主張根據(jù)合同約定，原告已放棄優(yōu)先承租權(quán)，但合同僅對續(xù)租形式進行了約定，并未直接約定優(yōu)先承租權(quán)，故原告有權(quán)行使法定優(yōu)先承租權(quán)。該權(quán)利行使的前提是原告獲知被告繼續(xù)出租的意愿及租賃條件。本案中，被告無證據(jù)證明其與第三人簽訂合同前已通知了原告。但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，2021年10月26日原告已得知被告與第三人簽訂了租賃合同，至遲于2021年12月1日得知了上述合同的內(nèi)容，即“同等條件”，其應(yīng)在合理期限內(nèi)明確作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的意思表示。關(guān)于合理期限的長短，可以參照優(yōu)先購買權(quán)的行使期限15日。但原告直至2022年1月才以提起訴訟、向被告發(fā)函等形式要求行使優(yōu)先承租權(quán)，超過合理期限，可視為其放棄了優(yōu)先承租權(quán)。一審法院判決：駁回原告A公司的訴訟請求。
一審判決后，A公司不服，向上海市第二中級人民法院提出上訴。
上海市第二中級人民法院二審經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。
【評 析】
為落實租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護承租人利益，《民法典》合同編第十四章增設(shè)了房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，即租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。這一條款的出現(xiàn)，將之前散落的各項地方性法規(guī)上升到了民事基本法之中；也將優(yōu)先承租權(quán)從一項基于當(dāng)事人約定產(chǎn)生的權(quán)利上升為了法定權(quán)利。但民法典對于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定過于簡單，只有25個字，關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的行使條件、行使方式以及侵犯了優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果均沒有明確；這種高度概況性和原則性的規(guī)定，缺乏具體的認定標(biāo)準(zhǔn)，影響了優(yōu)先承租權(quán)的有效行使，司法實踐中承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的案件最終判決獲得支持的占比較小。故有必要對優(yōu)先承租權(quán)制度的體系構(gòu)建進行研究。
一、優(yōu)先承租權(quán)的行使條件
承租人行使優(yōu)先承租權(quán)時，應(yīng)當(dāng)遵循有約定從約定的原則，即如果雙方租賃合同中對于優(yōu)先承租權(quán)有明確約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定的方式行使。在租賃合同對于優(yōu)先承租權(quán)未作明確約定時，筆者認為，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)需同時滿足以下條件：
（一）承租人接受出租人給予第三方的“同等條件”。所謂同等條件包括租金、租期、支付方式、租賃用途等可能影響雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。首先，同等條件體現(xiàn)在同等價格上。在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)時不能損害出租人的利益，必須在價格條款上保持等同，即承租人應(yīng)當(dāng)支付的租金數(shù)額不低于出租人與第三人預(yù)定的價款。其次，在支付方式上的等同，如果出租人允許第三人分期支付租金，出租人也必須同樣允許承租人分期付款。再次，其他交易條件的等同。當(dāng)出租人與第三人訂立合同中有從給付義務(wù)時，承租人不能履行時，若從給付義務(wù)能以金錢代替的，視為條件相同，此時，承租人可以支付金錢代替履行從給付義務(wù)；若從給付義務(wù)不能用金錢代替，同時又是合同生效所附條件，也構(gòu)成同等條件，承租人必須履行這項從給付義務(wù)。當(dāng)出租人與第三人約定的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于當(dāng)?shù)厥袌鰞r格或者租金支付方式與常理不符等，司法裁判者應(yīng)結(jié)合案情、市場規(guī)律等綜合確定出租人與第三人是否存在惡意串通、損害承租人權(quán)益的情況。
（二）承租人在知曉同等條件后的合理期限內(nèi)行使優(yōu)先承租權(quán)。承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)明確做出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的意思表示，超過合理期限未作意思表示，應(yīng)當(dāng)視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。“合理期限”的性質(zhì)為除斥期間，不適用中止、中斷及延長的規(guī)定。理論界雖然普遍認為承租人應(yīng)當(dāng)在“合理期限”內(nèi)行使，但對于“合理期限”的起算點，具體為幾日有不同的觀點。有學(xué)者認為應(yīng)當(dāng)從出租人履行了通知義務(wù)后開始計算“合理期限”。
對此，筆者認為，應(yīng)當(dāng)從承租人知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉出租人與第三人之間關(guān)于租賃合同的“同等條件”之日作為“合理期限”的起算點。理由如下：首先，從承租人知曉“同等條件”之日，便可以開始決策是否愿意接受同等條件，是否行使優(yōu)先承租權(quán)。其次，在優(yōu)先承租權(quán)關(guān)系中，出租人雖然有通知義務(wù)；但出租人卻出于種種考慮并不愿意或者不肯及時告知優(yōu)先承租人其與第三人之間的“同等條件”。而鑒于社會生活的多樣性與復(fù)雜性，承租人可以通過其他途徑知曉“同等條件”，如果從出租人履行了告知義務(wù)之日起計算，則可能導(dǎo)致出租人、承租人與第三人之間不確定的法律關(guān)系無限拖延，不利于及時高效的確定法律關(guān)系。試舉例說明，某承租人在2021年1月1日通過其他途徑得知了出租人與第三人簽訂了房屋租賃合同，且拿到了租賃合同的文本；但卻一直不要求出租人按照“同等條件”與之締約；一年之后或者數(shù)年之后承租人向法院起訴要求出租人按照“同等條件”締約。如果以出租人履行了通知義務(wù)之日起算合理期間，則合理期間至起訴之日也尚未開始計算，顯然將導(dǎo)致出租人、承租人以及第三人之間法律關(guān)系不確定的狀態(tài)無限期延長，有違優(yōu)先承租權(quán)制度設(shè)置的立法本意。
對于“合理期限”應(yīng)為幾日，有學(xué)者認為可以參照《民法典》中第七百二十六條第二款優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，即“出租人履行通知義務(wù)以后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)”，將優(yōu)先承租權(quán)行使的合理期限也規(guī)定為十五日。
對此，筆者認為，優(yōu)先購買權(quán)與優(yōu)先承租權(quán)都是對房屋出租人出售、出租房屋的處分權(quán)能進行必要、合理限制，以給予承租人能夠長期占有、使用房屋的預(yù)期。基于這種對未來的預(yù)期，承租人可以投入較多的人力、物力于房屋之上，實現(xiàn)承租人與出租人共同的利益最大化。特別是在商業(yè)房屋的租賃中，在固定的商業(yè)場所建立商譽，拓展商業(yè)資源，吸引潛在顧客群體，保障并推動營業(yè)資產(chǎn)的可持續(xù)獲得；有助于激發(fā)投資的積極性，穩(wěn)定市場預(yù)期。在承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定尚不具體明確時，原則上可以參照《民法典》關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
但在具體參照時也應(yīng)當(dāng)注意兩者之間的差別。優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)具有如下區(qū)別：其一、買賣合同是典型的一時性合同，在優(yōu)先購買權(quán)關(guān)系中出租人將房屋出售過戶后，對房屋的收益、處分權(quán)能相應(yīng)轉(zhuǎn)移給下家，故無論承租人，還是第三人購買房屋，對于出租人影響較小；但對于承租人而言，其愿意接受出租人與第三方商榷的“同等條件”購買房屋，改變租房的現(xiàn)狀，說明其與房屋的粘合度較高，或者換言之，待出售的房屋對其生活、生產(chǎn)較為重要，相比較于出租人的通知義務(wù)，承租人需要承擔(dān)巨額的金錢給付義務(wù)，故在優(yōu)先購買權(quán)關(guān)系中應(yīng)更加側(cè)重于對于承租人利益的保護。
而在優(yōu)先承租權(quán)關(guān)系中，基于租賃合同為典型的繼續(xù)性合同，房屋由何方租賃、房屋的使用狀況、與鄰里的關(guān)系或者是經(jīng)營的業(yè)態(tài)都與出租人息息相關(guān)，出租人在選擇承租人時有一定的主觀信賴因素。而對于承租人，其對房屋的成本投入應(yīng)基于對約定租期的合理預(yù)期，其對租期屆滿而無法續(xù)租應(yīng)有預(yù)見，故在保護承租人優(yōu)先承租權(quán)時，更應(yīng)尊重出租人的締約選擇權(quán)。
其二、在優(yōu)先承租權(quán)關(guān)系中，出租人與承租人在租期屆滿之前的較長時間內(nèi)就開始圍繞續(xù)租進行商談，當(dāng)雙方就租金、租期無法談攏之后，出租人對外發(fā)布招租的廣告，并與有意向的第三人洽談。出租人與第三人就租賃合同的基本條款達成一致并將該“同等條件”通知優(yōu)先承租權(quán)人時，優(yōu)先承租權(quán)人已經(jīng)有足夠的時間考慮清楚其能夠接受的租賃條件；這與優(yōu)先購買權(quán)中出租人決定出售房屋的時間具有不確定性、無法預(yù)期的狀況完全不同。優(yōu)先承租權(quán)人完全可以在租期屆滿前考慮清楚其愿意以何種條款承租房屋。基于上述區(qū)別，筆者建議在司法解釋的制定中將優(yōu)先承租權(quán)行使中的合理期限界定為等于或短于優(yōu)先購買權(quán)的十五日；以盡快結(jié)束不確定的法律狀態(tài)，降低交易的時間成本，實現(xiàn)社會整體利益的最大化。
二、優(yōu)先承租權(quán)行使的例外情況
承租人不能行使優(yōu)先承租權(quán)的情形：首先，當(dāng)出租人不具有出租意愿時，承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)。法律雖保障承租人的優(yōu)先承租權(quán)，但不能以損害出租人的權(quán)益為前提。租賃期限屆滿后，出租人如要收回房屋自用，基于出租人所享有的處分權(quán)，承租人不能享有優(yōu)先承租權(quán)。在筆者檢索的案例中，存在一種較常見的案件類型，即:出租人在租期屆滿后，起訴要求承租人搬離并支付占用使用費。承租人抗辯，其享有優(yōu)先承租權(quán)，而出租人表示涉案的房屋將收回自用。法院遂判決因房屋不再出租，承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)。但現(xiàn)實往往是優(yōu)先承租人搬離房屋后，很短的時間之內(nèi)出租人即將房屋再行出租。在此種情況下承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)呢？筆者認為，出租人以此種方式阻撓承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，其必然也將承擔(dān)部分的房屋空置損失。如果出租人空置和自用的時間非常短，僅為一個月至三個月左右，則應(yīng)當(dāng)認定出租人為惡意侵犯承租人的優(yōu)先承租權(quán)；但如果出租人空置或者自用長達數(shù)月或者一年之久，此時即不應(yīng)當(dāng)認定出租人為惡意侵犯優(yōu)先承租權(quán)。司法實踐中可以結(jié)合空置時間的長短、另行出租的租金差異等綜合判斷出租人是否惡意侵犯優(yōu)先承租權(quán)。
其次，承租人如果有遲延支付租金、擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋結(jié)構(gòu)等符合合同約定解除條件的根本違約行為，承租人不能行使優(yōu)先承租權(quán)。但如果只是顯著輕微的違約行為，比如遲延支付租金幾日，尚不構(gòu)成合同約定的解除條件，則依照謙益原則，出租人不應(yīng)拒絕承租人優(yōu)先承租的請求。
再次，房屋存在客觀無法使用的狀況，比如征收、拆遷、危房以及違章搭建的房屋等，承租人也無法享有優(yōu)先承租權(quán)。
三、承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的后果
當(dāng)承租人接受了“同等條件”，并在合理期限內(nèi)向出租人提出要求按照同等條件簽訂租賃合同，能否產(chǎn)生直接締約的法律效果呢？
司法實踐中，存在一種錯誤的認識，即認為按照締約自由的原則，不能直接判決成立合同關(guān)系，優(yōu)先承租權(quán)人只能主張出租人承擔(dān)未履行通知義務(wù)的賠償責(zé)任或者締約過失責(zé)任。對此，筆者認為，如果不能直接認定雙方成立合同關(guān)系，客觀上將導(dǎo)致優(yōu)先承租權(quán)人不能繼續(xù)占有使用租賃房屋，不利于維護承租人使用收益租賃房屋而形成的穩(wěn)定的生活與經(jīng)營狀態(tài)，致使優(yōu)先承租權(quán)制度落空。
筆者贊同將優(yōu)先承租權(quán)參照優(yōu)先購買權(quán)定性為附條件的形成權(quán)，即憑單方面的意思表示即可發(fā)生變更法律關(guān)系的效力的觀點。優(yōu)先承租權(quán)人在行使條件具備時，只需要向出租人作出行使權(quán)利的單方面意思表示，租賃關(guān)系即成立。于司法實務(wù)之中，即承租人可以向法院請求判決其與出租人在同等條件下成立房屋租賃合同關(guān)系，并請求判令對方履行該租賃合同中的義務(wù)。與此同時，出租人與第三人之間的租賃合同也應(yīng)當(dāng)有效，客觀上即形成了一物二租的雙重租賃關(guān)系。第三人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。法院在查明兩份租賃合同均為有效的情況下，按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中第五條的規(guī)定處理。實踐中，通常在認定兩份租賃合同均為有效的情況下，因優(yōu)先承租人基于原租賃合同已經(jīng)合法占有租賃房屋，故按照司法解釋中的履行規(guī)則，可以判令優(yōu)先承租權(quán)人與出租人之間參照“同等條件”成立合同關(guān)系，并依照合同履約。對于無法履行的合同，守約方可以主張解除合同，并要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任。
四、侵犯優(yōu)先承租權(quán)的救濟途徑
沒有救濟就沒有權(quán)利，沒有救濟途徑與手段的法律同樣是沒有意義的法律，而救濟的效果如何關(guān)系到法律的價值與目的能否真正實現(xiàn)。
出租人未履行通知義務(wù)，導(dǎo)致承租人無法行使優(yōu)先承租權(quán)時，承租人可以基于權(quán)利保護的法定性，要求出租人賠償據(jù)此產(chǎn)生的相應(yīng)損失。但如果承租人通過其他渠道已經(jīng)知曉了訂立合同的“同等條件”在合理期限內(nèi)未行使優(yōu)先承租權(quán)，視為其放棄了優(yōu)先承租權(quán)，在此種情況下，并不能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
對于優(yōu)先承租權(quán)受到侵害后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，筆者認為，應(yīng)針對優(yōu)先承租權(quán)受到侵害的方式不同，區(qū)分對待：
首先，如果出租人沒有履行通知義務(wù)，而承租人也未能通過其他途徑知曉出租人與第三人之間的“同等條件”，承租人喪失了按照同等條件締約的機會。此時應(yīng)當(dāng)按照機會喪失理論計算損害賠償?shù)姆秶?，即首先確定機會喪失的比例，將實際損失，包括另行租房支出的中介費用、搬場費用等與機會喪失比例相乘，得出具體數(shù)額。在機會喪失比例無法明確的情況下，由司法裁判者根據(jù)個案情況，合法行使自由裁量權(quán)。
其次，如果承租人行使優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)與出租人成立了“同等條件”的租賃關(guān)系，而出租人拒絕履行，優(yōu)先承租權(quán)人可以按照租賃合同中的違約責(zé)任，要求出租人承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)違約金不足以彌補損失時，優(yōu)先承租權(quán)人可以要求賠償損失，在賠償損失中應(yīng)遵循民事賠償?shù)膿p害填平原則。即出租人應(yīng)賠償承租人因喪失優(yōu)先承租權(quán)而產(chǎn)生的實際損失以及必要的、合理的可得利益損失。一般而言，具體賠償范圍包括：一、承租人因喪失繼續(xù)承租房屋機會搬離原租賃房屋而支出的搬遷費、交通費、勞務(wù)費等；二、承租人因喪失優(yōu)先承租權(quán)而承租同類房屋（地理位置、房屋性質(zhì)、人流量等）因房屋市場價格上漲產(chǎn)生的租金差價損失；三、因喪失優(yōu)先承租權(quán)，承租人另行選址、未能正常經(jīng)營而產(chǎn)生的合理期間的停業(yè)損失。出租方的損失，可參照出租人在合理期間內(nèi)收取的第三人的租金數(shù)額予以酌定。
再次，出租人與第三人惡意串通簽訂虛假的租賃合同損害優(yōu)先承租權(quán)人的利益時候，因惡意串通的合同無效，優(yōu)先承租權(quán)人可以要求確認合同無效，賠償損失。
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