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1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用，以后再出售。

根據(jù)固定資產(chǎn)的定義，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會超過一個會計年度,在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。再看 銷售費用，銷售費用是企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)（含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營費用。因此售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除。

2．單獨建造臨時售樓部，項目完成后拆除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）第九條開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。和企業(yè)所得稅不同，國稅發(fā)（2009）31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計入開發(fā)間接費，土地增值稅開發(fā)間接費并沒有包括項目營銷設(shè)施建造費。

和第1點情況一樣，單獨建造臨時售樓部不論是小區(qū)內(nèi)還是小區(qū)外都屬于固定資產(chǎn)，所提固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)間接費扣除。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

公共配套設(shè)施費的規(guī)定，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號）第四條第三款：

　a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　b.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

和第1點情況一樣，在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)，在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了公共配套設(shè)施費。售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費扣除。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點，項目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項目使用或出租。

這一點和第2點的情況一樣，在此不在贅述。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)售樓部不論何種情況，完成使命之前都是固定資產(chǎn)，所提折舊計入銷售費用，不能作為土地增值稅開發(fā)成本扣除。

作者：兩壺酒鐘斐

2011年5月25日