2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍，個人二手房交易營業(yè)稅改征增值稅。那么，這項(xiàng)政策對二手房交易來說，除了將銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票改為增值稅發(fā)票之外，還涉及到哪些變化，哪些依然是沒有變化的呢？
稅費(fèi)繳納“三大變”
案例：首次購房的李先生于2016年5月3日以180萬元，將位于某省轄市區(qū)面積為143平方米的房產(chǎn)賣出。李先生購置該房產(chǎn)的時間為2015年1月6日，房產(chǎn)原值為150萬元。整個過程，比較營改增前后，李先生繳納稅費(fèi)之變化。
變化一：營業(yè)稅
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上的（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅（北上廣深除外）；北上廣深地區(qū)個人購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，若購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
以上案例，營改增前，李先生需要繳納營業(yè)稅為9萬元（180×5%），營改增后，李先生只需繳納增值稅為8.57萬元〔180/（1+5%）×5%〕。兩者比較，營改增后，李先生省稅0.43萬元。
變化二：個人所得稅
《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》（財稅字〔1999〕278號）第四條：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗(yàn)征收，否則適用核定征收。
《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條第二款：個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
以上案例，假設(shè)可扣除的合理費(fèi)用為10萬元。
若選擇查驗(yàn)征收：個人所得稅=（計稅價格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%
營改增前：李先生繳納營業(yè)稅及附加為9.9萬元〔180×5%（1+7%+3%）〕。
個人所得稅=〔180-150-9.9-10〕×20%=2.02萬元
營改增后：李先生繳納增值稅及附加為9.427萬元〔180/(1+5%)×5%(1+7%+3%)〕。其中增值稅為8.57萬元，城建稅和教育費(fèi)附加共計0.857萬元。
個人所得稅=〔171.43-150-0.857-10〕×20%=2.114萬元
營改增后，李先生繳納個人所得稅增加0.094萬元。增加的原因是李先生本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅不可扣除，以及可扣減的轉(zhuǎn)讓中繳納的附加稅費(fèi)減少。若綜合增值稅（或營業(yè)稅）及附加，李先生的稅負(fù)依然降低。
若采用核定征收，個人所得稅=計稅價格×1%(具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。)
營改增前，李先生應(yīng)繳納個人所得稅1.8萬元（180×1%）；營改增后李先生應(yīng)繳納個人所得稅1.71萬元〔180/（1+5%）×1%〕，省個人所得稅0.09萬元。
變化三：契稅
財稅〔2016〕23號規(guī)定：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北上廣深外，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
營改增前，李先生應(yīng)繳納契稅為2.25萬元（150×1.5%），若發(fā)生在營改增后，根據(jù)財稅〔2016〕43號文件規(guī)定：計征契稅的成交價格不含增值稅。李先生只需繳納契稅2.14萬元〔150÷(1+5%)×1.5%〕。兩者比較，營改增后李先生省契稅0.11萬元。
總體來說，由于增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，營改增后，對納稅人來說，二手房交易稅負(fù)只會降低，不會增加，是一項(xiàng)利好。
交易執(zhí)行“三不變”
辦稅地點(diǎn)不變。營改增后，在一定過渡期內(nèi)，國稅局委托地稅局辦理個人二手房交易的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、發(fā)票代開等事項(xiàng)，辦稅地點(diǎn)不變。
辦稅流程不變。營改增后，二手房交易辦稅流程和相關(guān)事項(xiàng)仍按《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》國稅發(fā)［2005］89號和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知 （國稅發(fā)［2005］172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
優(yōu)惠政策不變。營改增后，二手房交易基本上相當(dāng)于將營業(yè)稅政策平移到增值稅上，原營業(yè)稅相關(guān)減免優(yōu)惠政策不變，納稅人仍按原規(guī)定提交辦理減免稅所需資料。
作者：陳佳軍 楊一奇
聯(lián)系客服
