根據(jù)廣發(fā)銀行發(fā)布的《中國(guó)家庭財(cái)富健康報(bào)告》，我國(guó)大多數(shù)家庭的財(cái)富存在形式有兩種：一種是現(xiàn)金，另一種是房子。這也就意味著很多人掙到錢(qián)之后，要么選擇將錢(qián)存入銀行，要么會(huì)選擇買(mǎi)房，人們很少會(huì)選擇其他形式的投資。
在日本或者美國(guó)這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，很多人持有股票、基金這樣的金融資產(chǎn)，而國(guó)人更傾向于持有現(xiàn)金或者持有房產(chǎn)。
如果是過(guò)去20年的樓市，相比把錢(qián)存入銀行，買(mǎi)房是更好的選擇。因?yàn)檫^(guò)去20年正是房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)期，持有房產(chǎn)就能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富增值，人們也很愿意把房子當(dāng)作一種投資。不過(guò)隨著樓市環(huán)境的改變，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始逐漸穩(wěn)定下來(lái)，部分城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回調(diào)，這意味著持有房產(chǎn)不僅不能實(shí)現(xiàn)盈利，甚至有可能面臨虧損。
現(xiàn)在很多人都面臨著艱難的選擇，在長(zhǎng)期通貨膨脹的背景下，持有現(xiàn)金會(huì)面臨貨幣貶值的問(wèn)題，貨幣金額可能沒(méi)有變少，但是購(gòu)買(mǎi)力會(huì)出現(xiàn)大幅下降；同時(shí)現(xiàn)在的樓市分化日益明顯，買(mǎi)房也可能面臨房產(chǎn)貶值的問(wèn)題。對(duì)于很多購(gòu)房者而言，今明兩年，應(yīng)該選擇“買(mǎi)房”還是“存錢(qián)”呢？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們先看一下經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)于樓市的看法，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的研究比較深，他對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的觀點(diǎn)也啟發(fā)了很多購(gòu)房者，下面我們就看一下他的“3個(gè)20%”理論。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，未來(lái)只有20%的城市的房子才值得投資。從目前的樓市來(lái)看，這一理論確實(shí)有先見(jiàn)之明，目前城市之間的分化日益明顯，房?jī)r(jià)下跌的城市變得越來(lái)越多。根據(jù)近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有36個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量已經(jīng)明顯超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量，并且按照最近幾個(gè)月的發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量還在進(jìn)一步增多。
過(guò)去房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期，幾乎所有的城市房?jī)r(jià)都處于上漲的趨勢(shì)，不管什么樣的房子，都具有很高的投資價(jià)值。不過(guò)樓市不可能一直繁榮發(fā)展下去，房?jī)r(jià)也不可能一直上漲下去，如今樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，如今的樓市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入有漲有跌的時(shí)期，部分城市的房子還有一定的上漲空間，也有部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回調(diào)。從投資的角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)一共有六百多個(gè)城市，不過(guò)其中只有20%的房子才真正值得投資。
對(duì)于購(gòu)房者而言，一定要弄清楚什么樣的城市的房子還有升值潛力。首先要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，所在城市的住房?jī)r(jià)值就越高，房子本質(zhì)上是城市的附屬品，房子的價(jià)值依賴(lài)于所處的地段和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
然后需要考慮的是人口的流向，按照目前人口出生率的情況，城市都面臨著人口方面的問(wèn)題，對(duì)于大多數(shù)城市而言，想要維持人口方面的紅利的話，只能依靠人口持續(xù)流入。如果未來(lái)幾年，城市有持續(xù)的人口流入的話，那么樓市的發(fā)展還有強(qiáng)大的支撐，如果城市面臨人口流出的問(wèn)題，那么樓市基本沒(méi)有什么發(fā)展?jié)摿Α?/p>
最后就是城市所處的位置，城市所處的位置對(duì)于城市的發(fā)展也有很大的影響，未來(lái)我國(guó)的城市發(fā)展會(huì)朝著城市群和都市圈的方向發(fā)展，如果城市位于都市圈內(nèi)部或者城市群中，那么城市群和都市圈的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)城市的發(fā)展。并且未來(lái)城市群和都市圈內(nèi)部的聯(lián)系越來(lái)越緊密，主要是交通越來(lái)越便利，使得中心城市附近的中小城市和中心城市之間的通勤時(shí)間很短，如果購(gòu)房者買(mǎi)不起中心城市的房子，那么中心城市附近的城市也是很不錯(cuò)的選擇。
房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有所不同，房地產(chǎn)屬于建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占用大的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常常需要多方籌集資金才能支撐其投入巨大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因此開(kāi)發(fā)商負(fù)債率很高是房企的一個(gè)重大的特點(diǎn)。
過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的時(shí)期，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲確實(shí)讓房企實(shí)現(xiàn)盈利，但是這些盈利根本不足以還清欠下的債務(wù)，并且很多房企在實(shí)現(xiàn)盈利之后都會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張，導(dǎo)致負(fù)債率進(jìn)一步升高。除了擴(kuò)大規(guī)模的房企之外，還有一些房子走多元化發(fā)展的道路，這會(huì)導(dǎo)致房企的負(fù)債率進(jìn)一步升高。如果房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)過(guò)去的繁榮發(fā)展的話，筆者相信房企還可以保證正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，不過(guò)最近兩年樓市迎來(lái)了降溫，房企沒(méi)辦法像過(guò)去幾年那樣實(shí)現(xiàn)資金回籠，不少房企都迎來(lái)了資金鏈緊張的問(wèn)題。
現(xiàn)在的樓市環(huán)境，不僅不利于炒房客的生存，同時(shí)也會(huì)給房企帶來(lái)很大的壓力。未來(lái)幾年，很多房企都會(huì)面臨資金鏈緊張的問(wèn)題，也會(huì)有不少房企會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)，總而言之，能夠真正長(zhǎng)期生存下去的房企并不多，大多數(shù)房企都難以度過(guò)未來(lái)的樓市困境。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，樓市的分化只會(huì)日益顯著，不僅不同城市之間的樓市會(huì)出現(xiàn)分化，即使是同一城市，不同地段、不同樓盤(pán)之間也會(huì)出現(xiàn)分化。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于居住品質(zhì)的要求也會(huì)越來(lái)越高，因此會(huì)有越來(lái)越多人開(kāi)始追求高品質(zhì)的樓盤(pán)，同時(shí)未來(lái)住房過(guò)剩是必然的趨勢(shì)，那些品質(zhì)比較差的樓盤(pán)，很可能會(huì)被時(shí)代淘汰。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，未來(lái)只有20%的樓盤(pán)值得購(gòu)買(mǎi)，這20%樓盤(pán)不僅要擁有一定的升值空間，同時(shí)也要擁有比較好的居住體驗(yàn)。換言之，雖然我國(guó)的房子很多，但是能夠同時(shí)兼顧居住屬性和投資屬性的房子并不多，這也就意味著真正值得購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房子并不多。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的“3個(gè)20%理論”，我們可以得出以下幾個(gè)樓市發(fā)展趨勢(shì)：第一，樓市會(huì)在城市之間呈現(xiàn)分化，只有少部分房子值得投資；第二，房企的生存環(huán)境比較差，很多房企都會(huì)面臨資金鏈緊張的問(wèn)題；第三，隨著人們對(duì)居住品質(zhì)要求越來(lái)越高，未來(lái)真正值得購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)并不多。
如果從投資的角度來(lái)說(shuō)，目前投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高，收益性也很低，相比買(mǎi)房還不如把錢(qián)存入銀行；如果從自住的角度來(lái)說(shuō)，持有現(xiàn)金會(huì)面臨貶值的問(wèn)題，買(mǎi)房可能是更好的選擇，不過(guò)剛需買(mǎi)房需要注意以下3個(gè)問(wèn)題：
首先是城市的選擇，盡可能選擇那些有升值潛力的城市；然后是房企的選擇，盡量避開(kāi)口碑不好、負(fù)債率高的房企；最后是樓盤(pán)的選擇，盡量挑選兼顧居住品質(zhì)和升值潛力的樓盤(pán)。
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