先從身邊的一件事兒說起吧。
我有一個朋友，屬于資深地產(chǎn)從業(yè)人，他所在的小區(qū)在2009年時屬于鄭州的高檔小區(qū)，與他同在一個單元大抵住著一個富豪。
這個富豪是他根據(jù)對方的三輛車子判斷出來的。一輛賓利慕尚，市場指導價在498萬-555萬，一輛奔馳G級AMG，市場指導價231萬-381萬，一輛奔馳CLS，市場指導價70萬-98萬，車牌號均為京字開頭。我的朋友在電梯里曾因為孩子與此人有過幾次寒暄，聽口音還是鄭州本地人。在數(shù)次交談之中，朋友了解到對方除了有北京房產(chǎn)外，在綠博也買了一處別墅。
通過這個事例，再結(jié)合其他實際情況，我們至少可以獲得兩點信息：
一是在綠博購買房子的人群，以二次改善兼顧投資客為主，終極置業(yè)的話也有，剛需客戶則基本絕跡;二是不同等級的富豪，有著不同的圈層，置業(yè)等級也有所不同。譬如別墅這種終極置業(yè)，注定只為一小部分人準備。
好的自然環(huán)境，好的區(qū)域規(guī)劃，加上好的開發(fā)商，由此共同促成一個品質(zhì)居住區(qū)，綠博便是其中一個。
縱觀鄭州，從大西區(qū)、二七塔到大玉米的遷徙，是見證人居發(fā)展軌跡的重要標志，省政府沿著金水一路往東，更是城市東遷的標志。
1977-1986，中原區(qū)的工人路、百花路、建設路、互助路、文化宮路、前進路、棉紡路是最早一批老鄭州的聚集地，被人稱作“西郊”，盤踞著幾個大型國棉廠等國營企業(yè)，效益豐厚。彼時的棉紡路一帶，是鄭州市最繁華的地方;1986-1996，隨著商業(yè)的興起，品質(zhì)生生活居住區(qū)自中原區(qū)，開始向二七區(qū)延伸;
1996-2003，核心居住區(qū)開始向金水區(qū)轉(zhuǎn)變。在這個時期，相繼出現(xiàn)的綠云小區(qū)、中方園小區(qū)、明鴻新城、同樂花園、建業(yè)金水花園、文博花園、金成東苑成為鄭州第一代商品房；
2004-2008，鄭東新區(qū)的發(fā)展開始提速，無論是政府規(guī)劃、資金支持，還是人才儲備、商務發(fā)展，乃至交通、綠地、公園等配套均遠超其他區(qū)域。沿著東風東路，綠城百合、綠地老街、建業(yè)聯(lián)盟新城、溫哥華山莊、中油運河上郡、順馳第一大街、永威翰林居等一批品質(zhì)住宅，已經(jīng)成為目前鄭州單價最貴的二手房區(qū)域；
2012-2020，當東區(qū)CBD已基本無土地出售，北龍湖作為正在開發(fā)的副CBD，作為完全由政府主導開發(fā)的區(qū)域，未來鄭州的城市名片，已經(jīng)成為本土大牌房企和外來大鱷共同的舞臺;而2017-2027，伴隨著省委省政府東遷、國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的落地，綠博白沙組團將會成為下一個高品質(zhì)、低密度的居住地。
與此同時，我們站在當下，將鄭州東西南北做一個對比：
鄭州大北區(qū)再向北，便是黃河天塹，不可逾越的發(fā)展鴻溝，阻斷交通，阻斷人流，所以平原新區(qū)的房價和市場一直很難起來;大西邊，常西湖也是未來的一個明星區(qū)域，但是市級推動，發(fā)展強度不行，再往西是滎陽，為丘陵邊緣地帶，難以支撐大城市的發(fā)展;南邊，政府規(guī)劃為貨運批發(fā)集中市場，華南城、華商匯、百榮市場、曲梁服裝城、多個大型商貿(mào)集散地，并非城市主流方向的發(fā)展。
綜上，我們可以發(fā)現(xiàn)鄭州城市發(fā)展的主基調(diào)：向東、向東、再向東，大趨勢勢不可擋!
白沙VS綠博：三個緯度對比，究竟誰更強?
?白沙近，但規(guī)劃、配套、樓盤弱;
?綠博遠，但規(guī)劃、配套、樓盤強;
2016年10月10日，中牟縣城鄉(xiāng)規(guī)劃中心官方微信平臺發(fā)布了中牟片區(qū)部分區(qū)域的規(guī)劃方案。連霍高速公路、萬三公路(新G107)、賈魯河、官渡組團西邊界圍合區(qū)域擬將綠博組團，打造成鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，即東方的“奧蘭多”。
此外，綠博區(qū)域內(nèi)部綠地多，開發(fā)商都很大牌，樓盤容積率全部在2.5以下，非常適合改善置業(yè)。
?白沙主要特點就兩個：屬于鄭東新區(qū)范圍、象湖;
?綠博特點較多：中央濕地公園、綠博園、方特、建業(yè)華誼電影小鎮(zhèn)、杉杉奧特萊斯等等；
從已經(jīng)建設成的或者在逐步推進的項目上，便可看到建設綠博，早已不是僅有中牟，背后更是有鄭州在支撐，可以說除了航空港區(qū)，綠博是最受政府偏愛的一個新區(qū)。
綠博區(qū)域內(nèi)已建成的有3000畝綠博園、一、二、三期已經(jīng)開園的方特歡樂世界、相繼開業(yè)的杉杉奧特萊斯和海寧皮革城，這是目前已經(jīng)呈現(xiàn)的。
其他如海昌極地海洋公園、建業(yè)華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、周星馳影視創(chuàng)意奇幻世界、國際馬戲魔術王國、華特迪士尼、香格里拉酒店、悅榕莊酒店等項目或開工或已完成簽約。鳳凰國際文化產(chǎn)業(yè)園、國際地理標志展覽中心、國際馬戲演藝王國、智慧生活藝術公園、中醫(yī)一附院、鄭大三附院等等，也都在穩(wěn)步推進。
?進駐白沙的開發(fā)商有：建業(yè)、美景、融創(chuàng)、永威、華強新芒果、藍城、亞新、中建等，都是小地塊。
?進駐綠博的開發(fā)商有：建業(yè)、永威、康橋、金科、雅居樂、碧桂園、融創(chuàng)、萬科、名門、亞新等。
在2016年之前，綠博還只有孤零零的名門紫園，現(xiàn)在，已經(jīng)有10個大品牌住宅項目陸續(xù)出現(xiàn)，其容積率、定位都非常接近，產(chǎn)品的類型基本以低密高端住宅為主，確保了整個區(qū)域較為高端、舒適的居住氛圍。
綠博九大樓盤：值得關注誰?各樓盤有何優(yōu)劣?
基于目前鄭州向東發(fā)展的大趨勢，如今的綠博不在限購限貸范圍，有諸多名企進入，又有王中軍、周星馳、馮小剛等被吸引而至，還有數(shù)萬畝生態(tài)公園和水系，鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的總體規(guī)劃，這里可能是新政之下最受益的一個區(qū)域。
由此，不禁讓人發(fā)問：2017，搶房大軍都跑到綠博了?
?鄭開大道以北
康橋香溪郡
電話：037162158888
地址：鄭開大道與廣惠街交匯處
概況：康橋在鄭州做過的幾個樓盤都是穩(wěn)扎穩(wěn)打，一直以穩(wěn)健、質(zhì)量可靠、產(chǎn)品附加值高聞名鄭州，尤其是景觀、物業(yè)、戶型的精細化，受到客戶的認知度比較高，其開發(fā)的康橋朗城、康橋林溪灣、康橋金域上郡。康橋悅城都在鄭州取得過不錯的口碑。
康橋香溪郡總占地約500畝，建筑面積80萬㎡，產(chǎn)品涵蓋洋房、高層，容積率2.49。采用“小組團、大社區(qū)”設計，小區(qū)整體抬高1.6米，規(guī)劃8個地塊，內(nèi)部規(guī)劃有醫(yī)療、商業(yè)、教育、文體等用地。
康橋香溪郡第一批對外銷售為1#2#地塊的洋房和高層。第一次銷售為2016年12月份推出1#2#地塊全部洋房，開盤當天售罄，面積為140-210平米。2017年2月25日推售6棟高層，面積為143和179平米，共560套，開盤當天去化93%。目前已售罄。
下階段推出6#地塊的洋房產(chǎn)品，面積段位142-173平米——綠博片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品類型非常接近，以及這樣的面積段，也是綠博片區(qū)中最常見的，對于這樣的項目，市場接受度越來越集中，大家不需要絕對的小，同樣不接受過度的大。
?鄭開大道以南
鄭東碧桂園
電話：037161139999
地址：鄭開大道與錦榮路交叉口向南300米
概況：鄭東碧桂園占地70余畝，產(chǎn)品包含5棟高層、8棟洋房，北面1號樓、2號樓、3號樓、5號樓全是260平的精裝大平層，容積率為2.43，小區(qū)綠化率37.52%。
作為碧桂園進入鄭東的第一個項目，集團對此還是比較重視的，精裝修，全智能化管理，入戶可視對講、入戶智能開鎖、地暖系統(tǒng)(全屋)、無線聲光報警、智能紅外報警(覆蓋到陽臺)、一鍵報警、新風系統(tǒng)(全屋)、貝朗衛(wèi)浴。目前開盤在即，價格待定。
該樓盤配套方面，規(guī)劃的有商業(yè)、幼兒園、主題公園、兒童歡樂谷、健康樂跑道、五星游泳池，采用碧桂園物業(yè)管理。
來此購房的群體，大多是沖著碧桂園的品牌來的，再加上綠博組團也不在限購范圍之內(nèi)，不排除有開盤即清盤的可能。
亞新美好藝境
電話：037153679999
地址：中央大道與屏華路交會處東北角
概況：亞新美好藝境總占地約93畝，總建筑面積15萬方，容積率2.48，綠地率36%，規(guī)劃建筑有17棟共計1133戶，產(chǎn)品有6棟洋房、3棟小高層、8棟高層。
從所有產(chǎn)品的分布來看，在整個地塊上，最南面的是洋房產(chǎn)品，建筑面積都是以150-169平的大戶型為主，一樓為復式(150和169平)，帶有獨立庭院入戶。層高3.1米，一梯兩戶設計， 6.9米超寬尺度觀景客廳;預留中央空調(diào)機位;
西面是11層小高層產(chǎn)品，戶型為140平左右的四室兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶，戶型設計合理，大面寬，短進深，三開間朝南，通風采光良好，主臥配備衣帽間;
北邊是高層，建筑面積以99-165平的舒適戶型為主，采用分離式核心筒設計，戶戶南北通透;層高2米95，空間感強;所有戶型均為三開間朝南，注重采光通風;戶型方正，設計合理，空間利用率也高。
據(jù)了解，亞新美好藝境的小高層和高層均是精裝修交房標準。
不過，在綠博片區(qū)規(guī)劃的地鐵8號線沿綠博大道，走地上。需要注意緊鄰綠博大道的美好藝境，會受到一定程度的噪音滋擾，而且據(jù)說8號線是大站快車，設計時速比較高，噪音不會小。
該樓盤目前正處于前期咨詢階段。
雅居樂綠博雅苑
電話：待定
地址：富貴三路與牡丹二街交會處
概況：雅居樂國際花園的售罄，著實讓雅居樂滿滿的賺了一次，信心滿滿拿下北龍湖地王，還進軍了綠博組團。
2016年4月26日，鄭州雅宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得富貴三路以南、牡丹二街以西、屏華路以東、富貴四路以北地塊。地塊約61.6畝，成交總價1.8479億元，單價約合300萬/畝。
鄭州雅宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，便是四川雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股的全資子公司。
綠博雅苑整個項目分為東西兩個地塊，東邊55畝，容積率2.5，規(guī)劃了5棟11層洋房，3棟26層高層，西邊60畝，容積率2.5，規(guī)劃了6棟洋房，3棟高層，其中高層戶型95-130㎡三房，洋房140-150㎡四房。
金科中建天籟城
電話：待定
地址：待定
概況：2016年金科城在高新區(qū)開盤即清盤，名動鄭州。
金科中建天籟城，是金科地產(chǎn)在鄭州的第二個儲備地塊。該項目的基本范圍是在富貴三路、屏華路、富貴四路、錦榮路圍合區(qū)域，加起來一共約100畝地，容積率均為大于1小于2.5，這樣的容積率，應該有一部分地塊用來做洋房，畢竟金科號稱“花園洋房之父”。
該地塊當初以河南中建錦倫置業(yè)有限公司拿的地，這個中建錦綸由鄭州遠威企業(yè)管理咨詢有限公司持股，遠威又由無錫金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股，無錫金科又由金科股份持股。目前并未釋放過多項目信息。
?綠博大道以南
萬科榮成蘭喬圣菲
電話：037166836666
地址：綠博大道與廣惠街交會處東南角
概況：該項目屬于萬科TOP系，產(chǎn)品規(guī)劃高，屬于高低配產(chǎn)品。
優(yōu)勢方面，緊鄰鄭汴公園，內(nèi)部規(guī)劃有1萬平方水系，景觀優(yōu)勢好，產(chǎn)品贈送面積多，多庭院和地下室。由于萬科品牌加上別墅的稀缺性，導致一期別墅比較搶手，開盤即售罄，亮點主要有兩個，一是湖景，貫穿整個小區(qū);二是院子比較大，且全部放在南向，利用率比較高。
整個綠博區(qū)域目前規(guī)劃全是洋房加高層產(chǎn)品，蘭喬圣菲是唯一一個別墅加高層的項目，居住舒適度會更高。
萬科蘭喬圣菲今年推售的房源，暫定為項目西地塊的四棟26層高層產(chǎn)品，共648套房子，主推124平米、149平米、169平米三個戶型，2T3戶，精裝修。
萬科榮成蘭喬圣菲目前是0元入會，預計4月底5月初開盤。
融創(chuàng)華夏觀瀾壹號
電話：037158507777
地址：廣惠街與綠博大道交叉口西南角
概況：融創(chuàng)華夏觀瀾壹號項目總占地679畝，共規(guī)劃9個地塊，1號地塊35畝，以洋房為主，配有兩棟高層。
觀瀾壹號的戶型，是融創(chuàng)目前在鄭州樓盤中設計最好的，基本沒有硬傷，戶型有個特點，開間大，所以客廳普遍很大，臥室的空間相對小一些，比如高層165㎡的戶型，陽臺長7.8米，洋房172㎡的戶型，客廳開間7.8米，南向長15.1米，洋房195㎡的戶型，客廳開間7.8米，南向達17米。
融創(chuàng)在此選擇做高端項目，應該是看中了西邊3000畝的鄭州綠博園，東邊4200畝的中央濕地公園，以及有東方“奧蘭多”之稱的鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
亞新美好香頌
電話：037158508888
地址：綠博大道與屏華路交匯處南300米
概況：亞新美好香頌項目總占地面積107畝，產(chǎn)品包括11棟小高層、7棟洋房，容積率1.99。
從沙盤上來看，亞新美好香頌地塊方正，產(chǎn)品采用洋房+小高層，標準的兵營式排布，并且在香頌洋房排布的中間，預留了一大塊做景觀的位置。
配套方面，香頌南側(cè)的名門紫園引進有楓楊外國語中學和省實驗小學，雖說是分校，但也算有名校基因。此外，周邊還有幾塊教育用地，基本能保證業(yè)主子女有學上;商業(yè)方面，香頌的西側(cè)規(guī)劃有商業(yè)中心，同樣也會享受到紫園的配套。地鐵方面，地鐵8號線在附近設置的兩個站點是屏華路站和牡丹三街站，屏華路站距離該項目的距離大約在600米左右。
不過，香頌對外交通比較封閉，周邊都是小路，要想從項目到達主干道綠博大道，必經(jīng)的也都是小路，存在堵車的隱患。
永威上和郡
電話：037166099999
地址：綠博大道與人文路交會處南1000米路東
概況：永威上和郡總用地面積約170畝，分為南北兩個地塊，規(guī)劃建筑22棟，建筑類型有疊墅、花園洋房、小高層;樓層狀況方面，項目為6層、8層、17層建筑，梯戶為1梯2戶，1梯1戶，2梯2戶。
戶型方面，分別為249㎡—305㎡(建筑面積約)四方疊墅、135㎡—242㎡(建筑面積約)花園洋房、128㎡—216㎡(建筑面積約)高層。
項目首次開發(fā)為北地塊，用地面積為約65138.71㎡，容積率為約1.59。
值得一提的是，與永威上和院一樣，永威上和郡由設計大師李瑋珉主刀，萬柳書院、上海九間堂皆是他的作品。
項目緊鄰綠博園東門的人文路，向北可直達鄭汴物流通道，項目西側(cè)全部是綠化，東側(cè)是書畫院產(chǎn)業(yè)園，項目北側(cè)緊鄰一所外國語中學和小學，同時，項目東側(cè)用地規(guī)劃為中小學用地，并且周邊有地鐵19號線通過。此外，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的有學校、商業(yè)、會所等配套。
目前項目臨時接待中心已開放，將于2017年下半年面市。
▼永威上和郡售樓部效果圖
永威品牌+李瑋珉，這個組合值得改善群體關注，特別是想買北龍湖永威上和院沒有買到的朋友，也可以多多關注。
通過盤點綠博這個片區(qū)的基本樓盤，我們從中可以得到以下四點結(jié)論：
1、房企不論實力還是口碑，都是大品牌，并且綠博項目在公司戰(zhàn)略中地位較高；
2、項目普遍是容積率在2.5以下的低密住宅，產(chǎn)品形態(tài)為高層+洋房，部分別墅，居住品質(zhì)較高；
3、項目高層主力面積110-160㎡，洋房主力面積140-180㎡，整體偏改善；
4、戶型設計基本都達到了三面寬、四面寬，方正通透，高層幾乎都采用了分離核心筒。
對于2017年的綠博地產(chǎn)市場，無疑將會十分熱鬧，在市場冷靜下，購房者的可選性也更大。
對于綠博，肯定是鄭州重點發(fā)展的區(qū)域，前景是給力的，但很多東西還停留在紙上，這個政府去持續(xù)推進和落實。以及更重要的是，如果今年這里房價上漲過快，也會透支未來——既然各大品牌開發(fā)商在此區(qū)域拿地的價格都不高，就不妨讓綠博成為一個具有高性價比的改善居住地，那該多美好?
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