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什么是房地產(chǎn)的下半場(chǎng)？
房叔從歐神的演講中總結(jié)了以下5點(diǎn)：
1、一套方法賺了二十年的錢了，不能指望靠它再賺二十年的錢。地產(chǎn)下半場(chǎng)和上半場(chǎng)的游戲規(guī)則完全不一樣，不能再亂買房子了。
2、中國(guó)人口即將面臨拐點(diǎn)。從2020年開始，中國(guó)的城市化將接近尾聲，人不再有那么多了。
3、房地產(chǎn)的本質(zhì)是人，哪里有人，哪里才有價(jià)值，哪里才有不動(dòng)產(chǎn)的升值和回報(bào)。
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中國(guó)人口即將面臨拐點(diǎn)，事實(shí)的確如此。
最近有一篇文章說(shuō)，2019年中國(guó)出生人口才1100多萬(wàn)，比去年少了近400萬(wàn)。
當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)還沒有得到官方的確認(rèn)，但是今年比去年出生人口少，基本已是板上釘釘。因?yàn)榇蟾乓粋€(gè)月前，重慶和浙江公布了2019年前11個(gè)月的出生人口數(shù)量，一個(gè)是比去年少了9%左右，一個(gè)是少了7%左右。
最近，人口專家梁建章也說(shuō)過(guò)，中國(guó)現(xiàn)在的人口出生率太低，只有1.1-1.3，與正常人口世代更替的2.1相差太大，如果照此發(fā)展下去，每過(guò)一代人，中國(guó)的人口數(shù)量將減少一半。
一方面是中國(guó)人口數(shù)量的急速下降，另一方面又是中國(guó)城鎮(zhèn)化已達(dá)到了60%左右。
我到鄭州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)查了下過(guò)去10幾年，鄭州歷年的人口增長(zhǎng)情況，去年鄭州的城市化率是73.4%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家的80%已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
但是，具體到鄭州而言，我們不能只看鄭州的城市化率，因?yàn)槟壳班嵵菔袇^(qū)每年還有20萬(wàn)左右的外來(lái)人口。
更重要的是，在建設(shè)國(guó)家中心城市的大趨勢(shì)下，隨著各項(xiàng)基建的展開、城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)等等，都在很大程度上保證了人口的持續(xù)流入。
按照黃奇帆的想法，“超級(jí)鄭”的人口將來(lái)要達(dá)到2000萬(wàn)，而目前我們才完成了一半。我們說(shuō)鄭州房?jī)r(jià)不會(huì)大漲了，同樣，樓市也不會(huì)差到哪兒去，因?yàn)橛腥丝诩t利打底。
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歐神所說(shuō)的，房地產(chǎn)的本質(zhì)是人，哪里有人，哪里才有價(jià)值。房叔非常認(rèn)同。鄭州的發(fā)展情況，也證明了這一點(diǎn)。
以大北區(qū)和管南為例。
以前很多人說(shuō)大北區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)，所以很宜居，而管南臟、亂、差，所以不要買。2016年大北區(qū)房?jī)r(jià)漲到了16000元，管南還是13500元。
但是，房?jī)r(jià)平穩(wěn)之后，人口的力量就開始體現(xiàn)了?，F(xiàn)在大北區(qū)14000元，管南14500元，甚至更高，實(shí)現(xiàn)了逆襲。
未來(lái)這兩個(gè)區(qū)域哪里的房?jī)r(jià)會(huì)更高呢？
管南作為鄭州和南方各大城市經(jīng)濟(jì)往來(lái)的樞紐，人口活躍度還是要比大北區(qū)強(qiáng)的。雖然目前產(chǎn)業(yè)還比較低端，但只要人口持續(xù)流入，它的房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)穩(wěn)漲，跑不掉的。而小李莊火車站的改造，也會(huì)增加管南的人口數(shù)量。
所以，大家買房在選擇片區(qū)時(shí)，可以多關(guān)注人口數(shù)量，而不必嫌棄臟亂差。臟亂差可以改變，但是人口流入數(shù)量卻比較難改變。
同是一個(gè)鄭州，哪個(gè)區(qū)域不是從臟亂差走過(guò)來(lái)的？
關(guān)于歐神所說(shuō)的銀發(fā)社區(qū)，我的理解就是那種沒有電梯的老小區(qū)。
這些房子用來(lái)自住可以，用來(lái)投資真的沒有多少人接盤。市中心、雙地鐵口的老房子，價(jià)格才11000元/平，比四環(huán)的房?jī)r(jià)還低。
我問過(guò)一些中介，這些房子的確很難賣?，F(xiàn)在的年輕人，寧可住的遠(yuǎn)一點(diǎn)，也不愿意住這種老小區(qū)。
所以，如果不是學(xué)區(qū)房的話，還是不要買鄭州的老小區(qū)。
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歐神說(shuō)，地段不會(huì)再顛覆了。可能未來(lái)的二十年，廣州最好的地段依然是珠江新城，因?yàn)闆]有新區(qū)了。這一點(diǎn)讓房叔比較意外。
意外的不是他說(shuō)地段不會(huì)再顛覆了，而是意外他將這句話用在了廣州這個(gè)城市。
北、上、廣、深作為我國(guó)的四大一線城市，廣州的房?jī)r(jià)雖然沒有前三個(gè)漲的猛，人口也沒有它們流入的多，但是卻能將其它城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩在身后。
我到廣州和鄭州的統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)查了下，2015-2018年廣州人口增長(zhǎng)了140萬(wàn)。鄭州是56.7萬(wàn)，只有廣州的40.5%。
如果廣州這個(gè)量級(jí)的城市的地段都不會(huì)再顛覆了，那么，鄭州的地段肯定也不會(huì)被顛覆了。如果歐神都不看好廣州的新區(qū)了，那么，我覺得歐神也不會(huì)看好鄭州的新區(qū)。
總體來(lái)說(shuō)，鄭州未來(lái)最好的地段，恐怕還會(huì)是三環(huán)以內(nèi)。在這點(diǎn)，我和我的同事鐘天的看法一致，大家可以回顧下他昨天的發(fā)文：你們?nèi)プ非笮聟^(qū)吧，我要回歸主城了
不過(guò)，也不能把所有新區(qū)都一棒子打死。我們說(shuō)地段不會(huì)顛覆，并不意味著新區(qū)不行。過(guò)去七八年，鄭州陸續(xù)涌現(xiàn)十來(lái)個(gè)新區(qū)，有的死在圖紙上，有的半死不活，有的蒸蒸日上。
所以，大家買房的時(shí)候，如果往新區(qū)買，一定要把握幾點(diǎn)：政策力度夠不夠大、資源傾斜夠不夠多、建設(shè)節(jié)奏夠不夠快。只要符合這三點(diǎn)，一般不會(huì)踩坑。
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以前很多人都說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)進(jìn)入了下半場(chǎng)。2015年，王石說(shuō)過(guò)，之后地產(chǎn)界的幾個(gè)大佬也說(shuō)過(guò)。
但是，歐神作為炒房界的鼻祖，一直堅(jiān)持看好房地產(chǎn)，事實(shí)證明他是對(duì)的。2016-2018年，全國(guó)幾乎所有的城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了暴漲。
如今，時(shí)間來(lái)到了2020年，看漲了20多年的、全中國(guó)最堅(jiān)強(qiáng)的看漲派歐神，也終于改口了。
接下來(lái)，房地產(chǎn)究竟要往哪兒走？
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