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對(duì)鄭州乃至整個(gè)河南來(lái)說(shuō)，北龍湖都是一個(gè)標(biāo)桿，一個(gè)仰望式的存在。這樣的地方，怎么能少了標(biāo)桿式的高端商業(yè)呢？
2018年，北龍湖陸續(xù)敲定了中糧龍湖北里（主體為大悅城）、瑞安龍湖新天地、六星級(jí)酒店群（悅榕酒店、洲際酒店和假日酒店）。
效果圖一公布，我們似乎看到了漂亮的摩天輪、高大上的游艇碼頭、年輕時(shí)尚的美女和炫目的燈光水秀。
這些項(xiàng)目都在龍湖北岸，個(gè)個(gè)來(lái)歷不凡。當(dāng)鄭州的商業(yè)水準(zhǔn)被大家詬病已久，這幾個(gè)項(xiàng)目的落地?zé)o疑讓人們充滿了期待和憧憬。
大悅城品牌是中糧集團(tuán)的一個(gè)名片，北京“西單大悅城”憑一己之力扛起了整個(gè)西單商圈。近年開始在各地“復(fù)制粘貼”，朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城……也都收獲了不錯(cuò)的口碑。
原來(lái)規(guī)劃的龍湖北里，屬于低矮的BLOCK商業(yè)街區(qū)，加上高大上的大悅城，在摩天輪上俯瞰北龍湖，一定很美。
瑞安龍湖新天地，原規(guī)劃近300畝的商業(yè)占地面積，由瑞安集團(tuán)和鄭東建投操刀。著名的上海地標(biāo)——新天地，就是瑞安的手筆。
六星級(jí)酒店群，光看名字就知道很高冷了。
這個(gè)組合，擱大部分城市都是妥妥的商業(yè)中心。
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然鵝，龍湖北岸的規(guī)劃改了，原來(lái)的住宅和商業(yè)幾乎全沒了。
住宅用地減少了38塊（北龍湖北岸龍湖內(nèi)環(huán)路北、龍湖內(nèi)環(huán)路南住宅地塊改為產(chǎn)業(yè)用地），六星級(jí)酒店集群也沒有了。
整個(gè)北岸，重新規(guī)劃為了中原科技城。
中原科技城由龍湖中環(huán)北路、國(guó)基路、龍湖內(nèi)環(huán)北路、龍湖水域所組成，總用地面積約5.5平方公里，建設(shè)用地面積約4712畝，總建面約579萬(wàn)平方米。自西向東初步分為三期開發(fā)建設(shè)。
前幾天，中建西南院的設(shè)計(jì)方案流出。根據(jù)這個(gè)最新方案，原“龍湖新天地”已變更為“總部島”：
總部島效果圖：
原六星級(jí)酒店群，已變更為“健康生活體驗(yàn)區(qū)”、“健康文化體驗(yàn)館”、“尖端實(shí)驗(yàn)室”：
最新的效果圖如下：
原龍湖北里，已變更為“互動(dòng)表演劇場(chǎng)”和“大河星空藝術(shù)舞臺(tái)”：
互動(dòng)表演劇場(chǎng)效果圖：
（關(guān)于中原科技城的具體規(guī)劃方案，請(qǐng)看這篇《中原科技城中標(biāo)方案流出！規(guī)劃五大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，含三類住宅產(chǎn)品！》）
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很多把鄭州商業(yè)水平大提升的希望寄托在北龍湖的朋友，紛紛表示失望。
可是在房哥看來(lái)，這實(shí)在是太正常的一件事了，一點(diǎn)也不意外。如果這些商業(yè)體能在龍湖北岸成功運(yùn)營(yíng)，那才是奇跡。
原因就一個(gè)：北龍湖的人口密度太低了！
過(guò)寬的馬路、過(guò)大的公園綠帶、湖面水體，再加上清一色多層洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使得區(qū)域內(nèi)人口過(guò)少。
同時(shí)，龍湖北岸又處在鄭州東北角，在東西方向上被中州大道隔開，南北方向上被龍湖水體和北三環(huán)隔開，致使北岸和主城區(qū)的聯(lián)系非常非常弱。
主城人口過(guò)不去，當(dāng)?shù)厝丝谟痔?，即便個(gè)個(gè)是土豪，也不可能支撐起如此體量的商業(yè)。你對(duì)比一下永威木色和正弘城的人氣就知道了。
我們普通居民當(dāng)然喜歡用這些商業(yè)來(lái)提升城市逼格，有時(shí)間了去打個(gè)卡。但人家是真金白銀砸進(jìn)去，可是要核算了又核算的。
北龍湖注定是少數(shù)“不食人間煙火”的土豪的樂(lè)園。這樣的樂(lè)園里，無(wú)法存在煙火氣太旺的商業(yè)。
與其現(xiàn)在霸王硬上弓，后期半死不活，不如讓這塊地發(fā)揮出更大的能量。
改為高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)在是明智的一招！
中原科技城是什么，有多大能量，能給鄭州帶來(lái)什么發(fā)展紅利？
多數(shù)人還沒有意識(shí)到它的重要性。但是，你一定聽說(shuō)過(guò)杭州的未來(lái)科技城吧——也就是現(xiàn)在的阿里總部所在地。
未來(lái)科技城在杭州的地段并不好，很靠西，屬于主城之外的邊緣地帶：
2011年剛成立的時(shí)候，那里還是一望無(wú)際的田野和荒地，無(wú)人看好。
但是從2011年到2018年，杭州未來(lái)科技城核心區(qū)企業(yè)營(yíng)收從203億元上升到4997億元，年均增幅達(dá)到58%；稅收從11.7億元上升到285.6億元，年均增幅達(dá)到57.8%。
未來(lái)科技城已經(jīng)成了余杭區(qū)的名片，和杭州市的重要增長(zhǎng)極。
從無(wú)人問(wèn)津的偏僻鄉(xiāng)野，到人才聚集的創(chuàng)新高地，不過(guò)七八年時(shí)間。今天的未來(lái)科技城，早已是杭州炙手可熱的板塊。
而鄭州市委書記徐立毅就在2012.02-2014.03擔(dān)任杭州市委常委、余杭區(qū)委書記，對(duì)未來(lái)科技城傾注了大量心血。當(dāng)時(shí)余杭全區(qū)人均GDP達(dá)到2.1萬(wàn)美元，作為對(duì)比，2019年鄭州人均GDP僅為1.6萬(wàn)美元。
鄭州的產(chǎn)業(yè)短板很明顯。2018年，鄭州高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量?jī)H1329家，僅為武漢的37.6%，也遠(yuǎn)不如長(zhǎng)沙和合肥，在“中部四虎”中墊底。
發(fā)展產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)比拉來(lái)幾個(gè)高端商業(yè)更為迫切、更為關(guān)鍵、更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。
今天，在鄭州北龍湖設(shè)立科技城，這是成功經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制。
別只看到現(xiàn)在砍去了38個(gè)住宅地塊，政府賣地收入大幅減少。有了產(chǎn)業(yè)才能更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，那時(shí)，將會(huì)收獲幾十倍的回報(bào)。
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商場(chǎng)的事，就交給主城區(qū)去搞吧。
二七商圈不是正在大手筆推進(jìn)重建么，花園路商圈不是已經(jīng)起勢(shì)了么。
高端美妝品牌大衛(wèi)城銷售額很厲害。
新田360廣場(chǎng)即將新開太康路店和新都會(huì)店。
正弘城于2018年11月開業(yè)，僅僅一年的培育期，2019年的銷售額就達(dá)到了30億。2019年11月18日，為期4天的正弘城1周年慶典創(chuàng)造了歷史性突破：總業(yè)績(jī)1.1億元、總客流超50萬(wàn)、超百萬(wàn)業(yè)績(jī)店鋪21家……
2015年開業(yè)的丹尼斯大衛(wèi)城，2019年銷售額達(dá)到了61.5億，同比增長(zhǎng)16%，全年總客流量達(dá)3200萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)11%。穩(wěn)坐鄭州全年銷售額冠軍寶座。
高端品牌進(jìn)鄭州，首選大衛(wèi)城或正弘城。
商業(yè)和人流是相互成就、互為因果的。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分析始終圍繞客流、銷售、租金、租售比等客觀數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行，沒有足夠的人流，這些都是空談。
在龍湖北岸這個(gè)地段，產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)比所謂的高端商業(yè)更科學(xué)、更靠譜。
市場(chǎng)的大手，有著不動(dòng)聲色的力量?；蛎篮?，或無(wú)奈，有的事情注定只有你能做，有的事情注定你做不了。
鄭州版的未來(lái)科技城，能否復(fù)制杭州的成功，讓我們拭目以待！
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