而在此之前的幾天，坊間盛傳一條關于房企融資“三道紅線”的消息。
傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房企有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線 1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；紅線 2：凈負債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
官方是否確認了坊間傳聞？
為什么改變房企融資規(guī)則？
有什么背景？
規(guī)則改變會給市場帶來什么變化？
新規(guī)則下，哪些房企的風險更大？……
對這次規(guī)則的變化，房地產(chǎn)業(yè)內提出了無數(shù)問題。回答這些問題，有必要厘清這一政策的來龍去脈，厘清官方意圖。
01
官方調控路徑變化是什么時候開始的？
座談會看似很突然，其實，至少在一個月以前的7月24日，在韓正副總理的房地產(chǎn)工作座談會上，就明確地透露了這一動向：
及時采取有針對性的政策措施。要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
02
“三道紅線”的傳言，被證實了嗎？
在央行的新聞公告中，沒有提及“三道紅線”，也就是說沒有證實“三道紅線”的傳言。
但是，這次座談會的主題就是：實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。并將其作為房地產(chǎn)長效機制。
因此，可以說，“重點房企金融監(jiān)測和融資管理規(guī)則”是千真萬確的，而且明確地說新的規(guī)則已經(jīng)“形成了”。
這個“規(guī)則”，是不是就是“三道紅線”，或者還有更多的“紅線”尚有待考證，有待規(guī)則細則的公布。
03
是否意味著房地產(chǎn)調控驟然升級？
更確切的理解可能是：這是一次調控模式的轉變。
房地產(chǎn)調控由過去多年“控制需求”的模式——限購、限貸、限價、限售……轉變?yōu)椤翱刂平鹑陲L險”的模式。
04
這次改變?yōu)槭裁粗会槍Ψ科笕谫Y這一個方面？
這或許是十多年的調控中諸多經(jīng)驗教訓（甚至主要是教訓）的總結。
“控制需求”如同攔水筑壩，很難完全攔住，甚至形成“堰塞湖”的風險。
這個風險已經(jīng)被央行官員確定為中國經(jīng)濟最大的“灰犀?！?。
8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》雜志發(fā)表文章指出“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀?！?/strong>”。
05
“三道紅線”是否合理？
有一定道理，但不盡科學合理。
首先，這些財務數(shù)據(jù)的公開披露，必須是上市公司。
當然，現(xiàn)在主要的房企都是上市公司。
第二，這“三道紅線”在企業(yè)的財報中，可以做一些技術性處理。
當然，這對大企業(yè)來說就非常難了。
第三，融資規(guī)則不應僅看財務指標，還應有一些其他方面的評價標準。
例如：品牌和產(chǎn)品的美譽度、市場判斷的準確度、項目的綜合去化速度等等。
06
中小房企將面臨更大困境？
不見得。
受影響最大的一定是高杠桿和高周轉的企業(yè)，和企業(yè)大小沒有太大的關系。理論上規(guī)模越大的高杠桿和快周轉的房企，受影響越大。
只要不是高杠桿快周轉的企業(yè)，影響不會太大。
甚至有些“中而優(yōu)”、“小而美”的房企，可能會活得更好。
07
很多大型房企都進入了“紅色檔”
對他們影響更大嗎？
大。非常大。
我們看到多家全國頭部的大型房企，三項指標都越過了紅線，而大型房企通常都是追求規(guī)模和速度的，船大掉頭更難。
這次融資規(guī)則的改變，把過去多年房企追求規(guī)模的價值觀顛覆了。
過去房企追求規(guī)模，其中重要目的之一，就是擠進排行榜中的TOP10、TOP30、TOP 50、TOP 100……
擠進頭部陣營的主要目的，是得到銀行授信，解決融資問題。
現(xiàn)在玩法變了。
過去多年對規(guī)模的追求，在新的融資規(guī)則中甚至是負面意義的。
08
規(guī)則改變后，市場會發(fā)生什么？
首先，市場會降速。
房企最重要的兩個基本生產(chǎn)資料——土地和資金，其實，土地也是資金購買的。
卡住房企的融資規(guī)模和增速，就限制住了房企的擴張速度。
其次，會降杠桿。
迫使房企降低負債率，降杠桿，降低風險。
第三，融資總量和增速的控制，會使土地市場降溫。
09
新的規(guī)則實施，各城市會有不同嗎？
很難有不同。
如果按照傳聞，這些紅線規(guī)則都是針對房企的，而且都是可量化的，剛性的，標準統(tǒng)一的。
那么各城市不太可能有不同的規(guī)則。
但有一點可以肯定，房企子彈減少之后，火力將更加集中。房企將把有限的彈藥，用在他們認為最有價值的城市。
城市間的分化將加劇。
10
新的規(guī)則實施，會出現(xiàn)降價潮嗎？
新規(guī)則的目的主要是“防范金融風險”。
大幅降價就是金融風險，這肯定不是新規(guī)則的目的。
按照傳聞，哪怕是“三道紅線”全部超標的“紅色檔”企業(yè)，也并非不能融資，只是不超過2019年6月的規(guī)模，并不是“卡脖子”把房企掐死。
但目前杠桿率已經(jīng)非常高的企業(yè)，不排除將加大促銷力度回籠資金，降低杠桿的可能。
況且降不降價，絕不僅僅受房企融資的影響，更大的影響在于今年下半年中國經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定，就業(yè)和收入的穩(wěn)定等。
11
如何評價新的融資規(guī)則？
前面談到了，這是過去多年調控政策經(jīng)驗教訓的總結。
“銀根”和“地根”是房企的兩大命脈?！翱刂迫谫Y”毫無疑問是精準地調控。
新的融資規(guī)則，雖然也有部分行政色彩（理論上應該由商業(yè)銀行自己對房企進行風險評估來確定是否給予融資和融資規(guī)模），但相比過去多年的“限購、限貸、限價、限售”等行政色彩強烈的調控措施，新規(guī)市場化很多了。
官方也稱之為“市場化、規(guī)則化、透明化”的政策。
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