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2019年的樓市調(diào)控不斷，頻次超過600次，較2018年的415次再上一個臺階，不過由于“因城施策”的實(shí)施，不同城市呈現(xiàn)出的結(jié)果不盡相同，較熱的市場進(jìn)一步收緊實(shí)現(xiàn)降溫，下滑過快的市場則陸續(xù)放松以便穩(wěn)定發(fā)展?？偠灾?，2019年的樓市，“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2020年的樓市會延續(xù)這一態(tài)勢。
近期，北京、河南、浙江、河北等地的政府工作報告針對2020年的工作總體要求均提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對外釋放出2020年 “房住不炒”的工作目標(biāo)和決心。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在今年各地的兩會政策精神中，“因城施策”已經(jīng)成為主要手段，國家僅在總體上進(jìn)行把控，地方將擁有更大的自主權(quán)，根據(jù)實(shí)際情況出臺維護(hù)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)的政策，預(yù)計將會圍繞租賃住房、精細(xì)化去庫存、人才引進(jìn)等幾個重點(diǎn)方向去實(shí)施。
“不難看出，2020年的中國房地產(chǎn)市場將以全面奔小康為目標(biāo)，這意味著，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來：由過去快速增長，到現(xiàn)在及未來健康平穩(wěn)發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)總結(jié)稱。
穩(wěn)房價、增成交
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年中國樓市運(yùn)行平穩(wěn)，百城房價總體漲幅僅為3.34%。這一數(shù)字與2018年的5%或者之前動輒10%以上的增速相比明顯收窄。
值得注意的是，在整體平穩(wěn)的樓市中，一二線與三四線城市之間的差距正在迅速擴(kuò)大。在50個受中指院監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，三四線代表城市成交量下調(diào)比較明顯，同比跌幅約10%。
此外，同一陣營中的不同城市之間，也表現(xiàn)出了較大差異?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年強(qiáng)調(diào)控的北京，平均新房價格微降1%，而同樣作為一線城市的廣州，則大漲25%。
再如二線城市武漢，2019年新房均價漲幅高達(dá)31%，冠絕全國熱點(diǎn)一二線城市，而同樣成交火熱的二線熱點(diǎn)城市廈門、青島、南京漲幅僅4%，福州、鄭州、寧波僅微漲2%，甚至天津等城市新房價格呈現(xiàn)下降態(tài)勢。
因此，中指院預(yù)測，2020年房地產(chǎn)市場整體將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，但各城市間會延續(xù)分化態(tài)勢，一線與核心二線城市有望保持穩(wěn)定；部分前期需求透支嚴(yán)重且基本面缺乏支撐的三四線城市，將面臨一定調(diào)整壓力。
不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，2020年正是“因城施策”真正發(fā)力的時刻，其目標(biāo)就是以“穩(wěn)房價”為首的“三穩(wěn)”；此外，在經(jīng)歷了2017年-2018年連續(xù)的強(qiáng)調(diào)控之后，不少城市庫存都已達(dá)到歷史高點(diǎn)，“去化難”將成為各地政府和房企共同的痛點(diǎn)，或?qū)⒓娂姵雠_“人才引進(jìn)”等相關(guān)政策。
因此，嚴(yán)躍進(jìn)判斷，2020年，多數(shù)城市要做的勢必是繼續(xù)利用相關(guān)政策來刺激樓市，在穩(wěn)房價的基礎(chǔ)上增加成交量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向《國際金融報》記者預(yù)測，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時期已經(jīng)過去了，2020年，各地樓市將繼續(xù)以“穩(wěn)”為主，“因城施策”則是必備手段，大的調(diào)整不太可能發(fā)生。2019年的調(diào)控主要圍繞亂象整治及人才落戶，而未來大部分城市除了人才購房政策之外，極有可能在首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。
土地市場仍將理性
跳出樓市本身，還需要關(guān)注地價對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)。
與2019年住宅市場成交量和房屋價格出現(xiàn)的分化局面類似，不同類型的城市之間，土地供應(yīng)總量和均價走向也大相徑庭。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下，合計賣地4.41萬億元，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀(jì)錄。這其中，土地收入最多的是“當(dāng)紅”二線城市杭州，達(dá)到了2836億元，將排在第二、三位的兩個一線城市上海（1992億元）和廣州（1864億元）遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。
此外，土地收入超過500億元的城市共有35個，也刷新了歷史記錄。50城中68%的城市賣地金額同比上漲，且?guī)缀醵际且欢€城市。
相對而言，三四線城市的非優(yōu)質(zhì)土地定價及成交額都出現(xiàn)了下調(diào)和低迷的狀況?！艾F(xiàn)在市場整體下行，我們認(rèn)為一二線城市新房仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，相比三四線城市拿地更有保障，去化速度也會更快，特別是蘇州、杭州、武漢、鄭州這些熱點(diǎn)二線城市，未來仍有上漲空間，有些TOP20房企甚至將80%以上的土儲都集中在這些二線城市。”一名上市房企高管向《國際金融報》記者直言。
此外，需要指出的是，地價始終是房價的先導(dǎo)。2018年在剛剛經(jīng)歷了房價瘋漲、地王頻現(xiàn)的年代之后，土地市場顯得異常平靜，土地成交均價十分罕見地出現(xiàn)回落態(tài)勢。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這也是樓市在2019年表現(xiàn)異常根本原因之一。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2019年，土地價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。
嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱，在經(jīng)歷了那個瘋狂搶地，“地王”頻出的年代之后，部分房企在北京、上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市多次上演“面粉貴過面包”的劇情，早已吃盡了苦頭。如今，房企拿地已經(jīng)相對理性，很難再見到超高溢價地塊。因此，要想知道某個城市具體區(qū)域的未來房價走勢，只需要看這個區(qū)域如今的地價如何，十之八九就可以判定。
“當(dāng)然，這一判定只能對特定區(qū)域有效，例如大灣區(qū)部分片區(qū)、雄安新區(qū)等?！眹?yán)躍進(jìn)提醒道，2019年全國平均地價大漲，很大程度上是杭州、武漢等部分城市向遠(yuǎn)郊擴(kuò)張的結(jié)果，但總體平均溢價率卻非常低，因此短期內(nèi)全國樓市房價仍將保持穩(wěn)定。
記者 張志峰
編輯 沈玉潔
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