2月19日，一向作為強(qiáng)調(diào)控“標(biāo)桿性”城市的蘇州，因出臺一則新政刷屏整個地產(chǎn)圈，被業(yè)內(nèi)不少人認(rèn)為是打響了放松調(diào)控的第一槍。
蘇州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)上發(fā)布的《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》顯示，為有效緩解疫情對土地出讓帶來的影響，目前蘇州土地市場做出了四方面調(diào)整，包括加快工業(yè)用地供應(yīng)，調(diào)整交地、開竣工等履約要求，延長土地出讓金繳納時限，調(diào)整超過市場指導(dǎo)價報價規(guī)則等多項措施。同時蘇州各縣級市、吳江區(qū)以及工業(yè)園區(qū)可參照執(zhí)行上述政策。
蘇州市發(fā)布的《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》
其中，最受市場關(guān)注的就是“調(diào)整超過市場指導(dǎo)價報價規(guī)則”。該政策明確指出，住宅（商住）地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，超過市場指導(dǎo)價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可；進(jìn)入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請預(yù)售許可。因此，此次新政被市場認(rèn)為蘇州正式“取消封頂銷售、取消現(xiàn)房銷售”的要求。
對此，蘇州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員明確回復(fù)：“不是取消預(yù)售條件，只是針對具體地塊不統(tǒng)一要求，是否有預(yù)售要求會在具體地塊的出讓公告中明確。”不過即便如此，這一土拍規(guī)則的調(diào)整，仍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為對減緩房企資金壓力有重大利好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者分析稱，新政有助于房企靈活應(yīng)對既有的現(xiàn)房銷售規(guī)則，充分體現(xiàn)降低房企項目運(yùn)作成本、靈活調(diào)整預(yù)售和銷售節(jié)奏的導(dǎo)向。房企在預(yù)銷售方面的靈活度將會提高，有助于加快房企資金回籠，同時在后續(xù)拍地中減少顧慮。
事實(shí)上，為應(yīng)對疫情對地產(chǎn)行業(yè)帶來的負(fù)面影響，在蘇州之前，已有包括無錫、西安、上海、浙江等多個省市密集出臺關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情的樓市支持政策，主要內(nèi)容包括穩(wěn)定復(fù)工、減免租金、放寬預(yù)售、土地出讓金延期分期、稅費(fèi)繳納延期等。
同日，《西安市人民政府關(guān)于有效應(yīng)對疫情促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展若干措施》出臺，規(guī)定疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%等。
中金公司認(rèn)為，當(dāng)前全國多數(shù)地區(qū)售樓處關(guān)閉、項目施工暫停，房企銷售回款大幅減少，疊加行業(yè)面臨債務(wù)到期高峰，房企現(xiàn)金流風(fēng)險正在逐步累積。此時政策端在稅費(fèi)和土地款延期繳納、信貸端支持等方面的傾斜，可有效緩解開發(fā)商的短期現(xiàn)金支付壓力、提升其現(xiàn)金流安全性、緩釋行業(yè)下行風(fēng)險。而政府線上審批服務(wù)的推行和審批條件的適度放寬則有助于引導(dǎo)房企逐步恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營活動，促進(jìn)樓市秩序回歸。
中金公司預(yù)計，后續(xù)還將有更多城市在“因城施策”的框架下出臺不同程度的樓市支持政策。政策將逐漸更多指向“托需求”，尤其是保護(hù)土地市場需求的合理有序恢復(fù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向《國際金融報》記者表示，多地發(fā)布房地產(chǎn)政策，有助于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，特別是在減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓斗矫娴膲毫Α?/span>
一位上市房企高管在接受《國際金融報》記者采訪時指出，疫情對房企最大的影響就是銷售幾乎停滯，開發(fā)商無法回款，這意味著資金鏈無法連續(xù)。尤其是三四線城市，大多都是小房企的天下，資金實(shí)力本就不足，一旦無法順利回款，就會出現(xiàn)高負(fù)債、甚至因貸款逾期而走向破產(chǎn)清算的終點(diǎn)。在這樣的背景下，各地政府出臺相關(guān)政策，紓困房企，正當(dāng)其時。
正式受困于現(xiàn)金流壓力，春節(jié)后多城市土地出讓延期，土地市場成交大幅縮減，溢價率明顯下滑。
根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，春節(jié)后兩周（1月31-2月13日）重點(diǎn)城市共成交了108幅土地（不含加油站），總成交量僅674萬平方米，與2019年春節(jié)后兩周（2月11日-2月24日）重點(diǎn)城市成交量相比下降62%，下降趨勢明顯。其中，成交地塊多以小體量低總價為主。
不過值得注意的是，仍有部分熱點(diǎn)城市土拍市場熱度不減，多宗土地高溢價成交，如北京、杭州、寧波、溫州等。據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)后重點(diǎn)城市成交的土地中，溢價率超過20%的超過20宗。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年北京全年共計出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價率超過30%，19宗超過20%
除北京之外，杭州、寧波、溫州近期也有高溢價地塊成交。
例如2月12日，浙江溫州出讓1宗商住地，現(xiàn)場競拍時間達(dá)到9小時，競價次數(shù)達(dá)到455輪，溢價率達(dá)到32.79%。2月6日，寧波出讓1宗商住用地，經(jīng)過53輪報價，溢價率高達(dá)96.6%。寧波另一宗商住地塊，競拍時間超過4小時，競價次數(shù)達(dá)到110次，溢價率達(dá)48.8%。杭州某住宅用地，有10余家房企競拍，7輪便拍至封頂，經(jīng)過22輪報價，最終溢價率為29.66%。
對此，有機(jī)構(gòu)人士對《國際金融報》記者分析認(rèn)為，部分城市的土拍火熱，并不代表整體。綜合來看，近期溢價率較高的幾宗出讓土地都是優(yōu)質(zhì)地塊。疫情之下，開發(fā)商在土地市場的積極表現(xiàn)亦是對未來市場回暖信心的表現(xiàn)。從政府的角度看，如能夠持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)土地，一方面能夠持續(xù)提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力，另一方面也有助于現(xiàn)金流相對充裕的企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地，為后疫情時代的企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營提供條件。
土拍市場火熱，意味著部分房企正在積極補(bǔ)倉。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從春節(jié)后兩周土地成交總價TOP20地塊的競得企業(yè)背景來看，國企、央企占到一半，其中，華潤、招商、中鐵建、中交等企業(yè)仍在出手拿地，活躍度明顯高于其他規(guī)模民企。從單價TOP20榜來看，央企和國企依舊占據(jù)了8席位置，并且樓板價在1.5萬元/平方米以上的4幅地塊，均由具有國企或央企背景的企業(yè)競得。
其中，中交較為活躍，在上述總價和單價TOP20中均占據(jù)3席，除了參與北京市場拿地，還獨(dú)自拿下鄭州2宗低總價住宅用地。
此外，綠城2月14日至今更是獨(dú)自在北京連續(xù)拿下3宗住宅用地，總金額高達(dá)144.08億元。招商蛇口于1月31日在南通以底價58.7億拿下了1住宅地塊。而華潤、保利、華僑城、中鐵等房企亦分落1子。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，疫情持續(xù)，首當(dāng)其沖的主要是中小民營房企，但對于大房企，特別是大型央企而言，資金鏈壓力并不足以令其停擺，其在北京等地土拍市場依然積極拿地，也代表了大部分參與房企對于疫情能快速緩解有信心，對于這些城市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)也有信心。
正如招商蛇口董事長許永軍在2月10日復(fù)工首日，給員工的信中所說，堅信疫情不會改變中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長期向好的基本趨勢，不會改變行業(yè)一時的供需關(guān)系和競爭格局，要用發(fā)展的眼光看待眼前的挑戰(zhàn)，主動應(yīng)對，在實(shí)現(xiàn)年度生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)過程中化危為機(jī)、搶占時機(jī)?！皼]有一場暴風(fēng)雨永不停歇，云開霧散終是明月宵；沒有一個冬天不可逾越，春風(fēng)楊柳總是萬千條”。
“手中有糧心中不慌，房企補(bǔ)充土儲會直接影響到后續(xù)的銷售業(yè)績，無疑資金壓力是目前掣肘房企拿地的關(guān)鍵，也就是說，大多房企補(bǔ)土儲的需求仍在，只是苦于囊中羞澀?！眹?yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者分析稱，雖然近期房地產(chǎn)市場處于“停擺”狀態(tài)，但部分房企已經(jīng)積極行動起來，充分說明其對于土地市場未來前景的認(rèn)可，在當(dāng)前時間節(jié)點(diǎn)補(bǔ)土儲，以實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的效果。
記者 張志峰
編輯 沈玉潔
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