經(jīng)歷了半年的等待，星河商置于2020年1月遞交的上市申請(qǐng)已經(jīng)失效，7月20日，港交所發(fā)布了第二次遞交的申請(qǐng)，星河商置補(bǔ)充披露了最新的經(jīng)營狀況。
招股書顯示，2017-2019年間，星河商置實(shí)現(xiàn)收入2.78億元、3.29億元、3.87億元；2020年前四個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入1.36億元，較上年同期的1.24億元所上漲。
同時(shí)，星河商置持續(xù)擴(kuò)張的步伐。截至2020年7月7日，其訂立合約的商用物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到了49個(gè)，覆蓋全國18個(gè)城市，總合約面積約299.3萬平方米。
招股說明書顯示，截至2020年4月底，星河商置的總合約面積達(dá)到約282.5萬平方米，其中有30個(gè)項(xiàng)目來自星河商置大股東星河控股方面，合約面積約125.6萬平方米，占總合約面積的44.5%；獨(dú)立第三方物業(yè)項(xiàng)目面積約為156.9萬平方米，所占比例為55.5%。
事實(shí)上，星河商置大部分合約面積均由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的商用物業(yè)所貢獻(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的商用物業(yè)數(shù)目由2017年底的7項(xiàng)增加至截至2020年4月30日的15項(xiàng)；其服務(wù)的合約面積也從2017年的約96.7萬平方米增加至近157萬平方米。
盡管第三方開發(fā)物業(yè)在服務(wù)的面積方面占比較大，但星河控股方面依然是星河商置收入的主要來源。
收入貢獻(xiàn)差異如此明顯，這主要是因?yàn)閷?duì)于兩類業(yè)主，星河商置采用的業(yè)務(wù)模式不同。
獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的項(xiàng)目主要由品牌及管理輸出服務(wù)模式管理，在該業(yè)務(wù)模式下，星河商置僅向業(yè)主收取按預(yù)先協(xié)議的百分比計(jì)算的收入及/或利潤及/或固定費(fèi)用，而不向租戶收取費(fèi)用；而由星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)或擁并根據(jù)委托管理服務(wù)模式管理的商用物業(yè)，星河商置則同時(shí)向業(yè)主及租戶收取服務(wù)費(fèi)及就增值服務(wù)向相關(guān)客戶收費(fèi)。
不過，盡管品牌及管理輸出的模式下星河商置獲得的收入較少，但相應(yīng)地，其需要付出的資金及人力資源也更少，這也促使其得以向全國多地?cái)U(kuò)張。
據(jù)披露，截至2020年4月底，星河商置的三種主要業(yè)務(wù)模式下，品牌及管理輸出服務(wù)的項(xiàng)目有27個(gè)，委托管理服務(wù)的項(xiàng)目有17個(gè)，服務(wù)的總建筑面積分別為111.07萬平方米、167.04萬平方米；而整租服務(wù)模式下的項(xiàng)目僅一個(gè)，為常州武進(jìn)湖塘星河COCO City。
品牌及管理輸出服務(wù)模式帶來的不僅是規(guī)模擴(kuò)張，還使得星河商置保持了較高的毛利率水平。
2017-2019年間，星河商置整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年4月30日，毛利率水平上升至60.2%，凈利潤率也達(dá)到32.9%。
其中，品牌及管理輸出服務(wù)的毛利率為最高，2017-2019年間，該指標(biāo)分別為68.1%、66.9%、67%，2020年4月底則高達(dá)77.2%；同期，委托管理服務(wù)的毛利率水平則保持在50%左右，2020年4月時(shí)，提升至54.4%。
不過，如此高的毛利率水平可能難以持久。
中指院報(bào)告顯示，包括深圳在內(nèi)的較發(fā)達(dá)城市及地區(qū)的商用物業(yè)平均租金及管理費(fèi)一般較高，由此導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供貨商的毛利率較高。
“毛利率于往績記錄期間維持相對(duì)較高水平，部分由于我們大部分收入及毛利乃產(chǎn)生自大灣區(qū)（尤其是深圳）?！毙呛由讨帽硎尽?/span>
“由于我們繼續(xù)擴(kuò)展至其他地區(qū)（包括較低線城市），我們于該等地區(qū)的項(xiàng)目的盈利能力可能遜于深圳的項(xiàng)目，在有關(guān)情況下我們的整體毛利率可能下降。”星河商置如是表示。
“星河商置對(duì)深圳市場比較了解，其整個(gè)收益會(huì)比較高，但是全國其他省市的樓市不太一樣，新進(jìn)入的城市會(huì)存在一定的壓力?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
毛利率問題之外，星河商置還面臨著出租率下降的問題。
據(jù)其1月份披露，截至2019年9月末，星河商置所運(yùn)營項(xiàng)目的平均出租率為96.6%。但截至2020年4月30日，其運(yùn)營中商用物業(yè)的平均出租率為92.5%，較2019年末的95.6%亦有所下降。
其中，深圳龍華星河COCO City的出租率從2019年末的98.1%跌至2020年4月末的88.4%，普寧星河COCO City亦從92.0%跌至83.8%；深圳龍崗星河iCO不僅出租率從2019年末的94%大幅下跌至76.8%，其已確認(rèn)的收益也從2019年4月的逾400萬腰斬至200萬。星河商置表示這主要是受到疫情影響。
“疫情沖擊下，很多商業(yè)零售、消費(fèi)的表現(xiàn)受到影響相對(duì)較大，而對(duì)出租率的影響，下半年可能還是會(huì)存在?！眹?yán)躍進(jìn)判斷。
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