?讀懂財經(jīng)·金融地產(chǎn)組原創(chuàng)/出品
作者 | 鄭鵬超
編輯 | 武亞玲
第一輪搶地過去不到3個月，二次供地又拉開了序幕。
截至8月4日，無錫、廈門、長春已經(jīng)完成第二次集中供地。實際上，廈門、長春早在6月就已完成二次供地。
從廈門、無錫此次供地結(jié)果來看，土拍市場一改此前的瘋狂，一切都在向著監(jiān)管預期的方向發(fā)展。
廈門：11宗土地，總建筑面積超145萬平方米，合計攬金344.05億元，平均溢價率26%。作為對比，第一輪總建筑面積54.27萬平方米，溢價率34%；
無錫：23宗土地，總建筑面積221.63萬平方米，成交總額262.24億元。相比第一輪多塊地刷新地價紀錄，這一次土地溢價率明顯收窄。
加大土地供應、溢價率走低，對那些有錢的大房企無疑是好消息，它們可以更從容地補庫存。但目前看，招商蛇口、華潤置地等穩(wěn)健的頭部大房企仍一無所獲，甚至都沒有出現(xiàn)在無錫拿地名單。
原因也不難理解，招商蛇口、華潤置地等頭部大房企，上半年拿地銷售比均大幅超過監(jiān)管規(guī)定的40%。這導致它們在面對便宜土地時，也不得不放慢拿地節(jié)奏。
監(jiān)管正在無死角地堵上漏洞，接下來，不管是大房企還是小房企，低杠杠房企還是高杠桿房企，都不可能通過短期集中拿地，加杠杠快速擴張規(guī)模了。
大力沒有奇跡，這還不是最悲催的。第一輪集中供地中，大規(guī)模拿了高價地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。
/ 01 /
二次供地拉開序幕，
供應加大、溢價走低
持續(xù)走高的地價，已經(jīng)成為房企、投資人、購房者都在密切關(guān)注的焦點。
早在6月10日，廈門就扣動了二次集中供地的扳機。11幅宅地，總建筑面積超過145萬平方米，起拍總價達274.3億元，均采用“限房價、限地價、競配建”方式出讓。最終，11宗地塊全部成交，合計攬金344.05億元。（讀懂君注：長春二次供地再度遇冷，30%土地流拍，本文按下不表）
8月4日，無錫也完成了二次集中供地。23宗地，總出讓面積123.24平方米，總建筑面積221.63萬平方米，總起拍價253.4億元，均采用“限地價+搖號”方式出讓。最終，23宗地成功拍出22幅，1幅流拍，9幅地塊進入搖號程序。成交總金額約262.24億元。
從廈門、無錫第二輪集中供地數(shù)據(jù)可以看出，較第一輪有了兩個顯著的變化。
其一，供應面積大幅增加，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊大幅增加。
其中，廈門第一輪供地出讓5宗地，總建筑面積54.27萬平方米，第二輪新增6宗地，總建筑面積新增90.73萬平方米。
無錫則較第一輪供地，新增7宗地，出讓面積新增32.05萬平方米，出讓建筑面積新增51.67萬平方米。
從區(qū)域看，無錫23宗地中，經(jīng)開區(qū)1宗、濱湖區(qū)3宗、錫山區(qū)4宗、梁溪區(qū)4宗、新吳區(qū)4宗、惠山區(qū)7宗。其中，核心區(qū)域梁溪區(qū)、錫山區(qū)的供應量較第一輪分別增加3宗地和2宗地，核心區(qū)域供應進一步加大。
其二，土地溢價率較第一輪收窄，無錫進入搖號程序的地塊明顯減少。
廈門第一輪平均溢價率達34%，第二輪則收窄至26%。
無錫第二輪集中供地中除進入搖號環(huán)節(jié)的9宗地塊，剩余13宗地塊中，金融街競得的錫山區(qū)XDG-2021-50號地塊溢價率最高為13.21%，溢價率最低為0%。
相比之下，無錫首次集中供地平均溢價率就高達12.4%，其中住宅地最高溢價率20%、最低6%。成交的16宗地中，除新吳區(qū)XDG-2021-15號地塊，其余住宅地均進入競租賃住房建筑面積或現(xiàn)場搖號階段。
進入搖號程序的地塊明顯減少，這意味著，第二輪參與競拍的房企變得更加“理性”，并未瘋狂搶地，抬高溢價。
可以看出，無論廈門還是無錫，二次集中供地中優(yōu)質(zhì)土地大幅增加，但整體溢價率出現(xiàn)了明顯下降。
這背后的核心原因是，趨嚴的限價機制及收緊的融資政策，讓房企在拿地時較之前要更加謹慎。例如，拿地銷售比不能超過40%，房企一旦拿地沒有利潤甚至虧損，第二年銷售規(guī)模都會收縮。這大大束縛了房企高溢價、大規(guī)模拿地的手腳。
/ 02 /
招商、華潤沒了蹤影，
大房企也沒了優(yōu)勢？
無錫作為長三角的重點城市，是頭部房企的必爭之地。奇怪的是，在第二輪集中供地中，具有資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的招商、華潤、萬科等頭部房企，卻沒有出現(xiàn)在拿地名單中。招商、華潤雖參與了廈門集中供地的競拍，但最終也一無所獲。
理論上，無錫第二輪集中供地，土地溢價率低、優(yōu)質(zhì)土地多，招商、華潤、萬科應該更加積極“搶”地才對，但為什么沒有去拿地呢？
這就要從此前的新規(guī)說起。監(jiān)管要求房企拿地銷售比不超40%，超過40%就會被限制融資。具體可參考《拿地金額不得超過銷售額40%，“新政”精準打擊了誰？》
招商、華潤、萬科由于前兩年拿地普遍比較“佛系”，導致今年上半年土儲告急，不得不大幅提高拿地金額。
根據(jù)克而瑞證券數(shù)據(jù)，上半年招商和華潤招拍掛拿地銷售比分別為51%和50%，遠遠高于監(jiān)管限定的40%。這還不算其在收并購市場拿地。按照監(jiān)管要求，招商、華潤下半年的拿地力度將會大大下降。
而萬科招拍掛拿地銷售比，2021年上半年雖然只有35%，但通過收并購拿到了多塊土地。例如，收購了藍光發(fā)展的無錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%股權(quán)，接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目等等，萬科真實的拿地銷售比恐怕遠遠超過40%。
這也是為什么，在無錫第二輪供地中，這些經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企都沒了身影。那么，這是否意味著這些資金充足的頭部房企，在和中小房企的競爭中就沒了優(yōu)勢呢？
答案是否定的。畢竟，這些資金充沛的頭部房企，融資利率普遍只有4%左右。融資成本只有高杠桿房企的一半，有利于降低企業(yè)成本、增厚利潤率。此外，資金充沛的頭部房企，產(chǎn)品具有更好的口碑，終端銷售也會有一定議價權(quán)。
但是，資金充足的房企相較于資金緊張的房企，資金優(yōu)勢差距會大幅收窄。
具體看，雖然央企、國企及個別頭部房企，經(jīng)營杠杠不高、融資利率較低，但40%的拿地銷售比，降低了低杠杠房企的資金優(yōu)勢。
說白了，監(jiān)管的態(tài)度是，不管你有多少錢，都別想通過短期集中拿地，加杠杠快速擴張規(guī)模了。這也意味著，具有資金優(yōu)勢的房企，短期快速提高市場占有率的邏輯在弱化。長期看，不管是大房企還是小房企，低杠杠房企還是高杠桿房企，都不會重現(xiàn)銷售額三五年翻幾倍的奇跡了。
/ 03 /
從房企退地，
看后期土地市場走勢
如果說，廈門、無錫土地市場降溫只是兩座城市的數(shù)據(jù)，不能代表整個市場走向。那我們不妨來換一個角度看看土地的高溢價能否持續(xù)。
杭州作為第一次集中供地中的當紅炸子雞，土拍后，濱江集團董事長直言，在杭州拿的土地，努努力利潤率可以做到1%至2%。
近期，宋都股份更是寧愿賠掉5000萬元保證金也要退地。換一個說法，就是宋都股份在杭州拿到這塊地后，冷靜下來仔細算了算帳，虧損超過5000萬元，于是，企業(yè)咬咬牙哪怕賠掉保證金5000萬元，也要退地。
更要命的是，宋都股份2020年的凈利潤只有3.5億元，一塊地什么都沒干就把一年凈利潤的1/7搭進去了。
可見此前整個土地市場已經(jīng)瘋狂到了何種程度。如果這個趨勢不改變，根據(jù)拿地銷售比不超過40%的規(guī)則，這些企業(yè)規(guī)模就會越干越小，更別提增加拿地了。
此外，一些地方政府對二次集中供地的政策也進行了修改。以杭州為例，采取企業(yè)資質(zhì)+建設(shè)方案的評分制，其中企業(yè)資質(zhì)100分（經(jīng)濟實力30分、技術(shù)資質(zhì)35分、開發(fā)業(yè)績25分），品質(zhì)方案100分（建筑技術(shù)30分、公共配套44分、工程保修6分、全裝修標準20分）；整體溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中競品質(zhì)試點地塊的溢價率上限為10%。
簡單來說，杭州二次集中供地的規(guī)則，就是邀請產(chǎn)品力強、財務(wù)穩(wěn)健且整體綜合優(yōu)勢強勁的頭部房企來拿地，大部分負債高的中小房企則會被拒之門外，整體的競拍溢價率上限也有所下降。
其他集中供地城市的土地政策也都大同小異，其最終的目的就是土拍競爭減少、土地價格降低，起到穩(wěn)定樓市的作用。政策對房價、以及企業(yè)融資政策的限制，都在逼迫房企在拿地時，較過去要更加謹慎。這樣一來，隨著土地熱度逐漸降溫，也將推動房企的利潤率保持在一個合理水平。
但那些在第一輪集中供地中，大規(guī)模拿了高價地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。
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