買房從來都不是一件簡單的事情。隨著房價的上漲，大多買房的年輕人都要背上多年的房貸。而為了更好的控制房地產市場，國家出臺了限購政策。
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首套房和二套房的購買有了諸多差異，包括首付比例，貸款利率等都有不同的規(guī)定。這也使得很多人對二套房的購買望而生卻。
那么首套房和二套房的認定標準到底如何？它們在購買上又都有什么區(qū)別呢？
一般而言，下列情形下所購房屋可認定為首套房：
①全款買過一套房。此情況下，在對于“首套房”認定比較寬松的銀行，再貸款購買就可以認定為首套房。
②全款買過一套房，但后來賣掉，并且通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到該房產。此情況下再貸款買房，認定為首套房。
③貸款買過一套房，但后來賣掉，并且通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到該房產。此情況下，在對于“首套房”認定比較寬松的銀行，再貸款購買就認定為首套房。
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④貸款買過一套房，但商業(yè)貸款已還清。此情況下再貸款買房，認定為首套房。
⑤個人名下有兩套房，其中一套為貸款所購，但商業(yè)貸款已還清；另一套是公積金貸款，但是已出售，并且能提供該住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認定為首套房。
⑥個人名下有兩套房，均采用商業(yè)貸款方式購買，但商業(yè)貸款已還清，該兩套房已經出售，并且能提供兩套住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認定為首套房。
⑦夫妻雙方，一方婚前名下有房產但無貸款記錄；另一方婚前有貸款記錄但名下無房產。此種情況下，二者婚后再貸款買房，認定為首套房。
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一般而言，下列情形下所購房屋可認定為二套房：
①貸款買過一套房，商業(yè)貸款未還清。此種情況下再貸款買房，認定為二套房。
②個人名下有兩套房，均采用商業(yè)貸款方式購買，一套房的商業(yè)貸款已還清，另一套房的商業(yè)貸款未還清，此種情況下再貸款買房，認定為二套房。
③在“首套房”認定標準嚴格的銀行，只要以前辦理過住房貸款，無論是否還清，也無論此前購買的房子是否賣掉，再貸款買房都認定為二套房。
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④在“首套房”認定標準嚴格的銀行，只要名下有房產，無論全款購買還是貸款購買，再貸款買房都認定為二套房。
⑤夫妻雙方，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人再以夫妻名義共同貸款，而婚前貸款未還清，認定為二套房。
⑥兩人準備結婚但還未領取結婚證，其中一方名下有房產但房貸未還清，另一方沒有任何房產和房貸記錄。二者結婚后，由無貸款記錄的人申請貸款買房，會因二者共為新買房產產權人而使其被認定為二套房。
⑦婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。此種情況下，認定為二套房。
⑧父母名下有住房，以未成年子女名義再購房，認定為二套房。
①首付比例
一般而言，首套房的首付比例不低于25%。而二套房的首付比例則遠高于首套房首付比例。
以北京為例：在北京購買首套房，且房屋面積不大于90㎡時，首付低至20%。而若要買二套房，首付比例可高達60%以上。
②貸款利率
二套房的貸款利率高于首套房的貸款利率。一般而言，二套房的貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
例如部分銀行的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，而二套房貸款利率則為基準利率上浮20%。
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③契稅優(yōu)惠
在房屋產權發(fā)生變動的交易中，首套房可享受契稅減免優(yōu)惠。
大多數(shù)城市，對于面積在90平米以下的首套普通住房，稅率僅為1%；而二套房在產權變動時契稅一律為3%。也有個別城市對首套房二套房的契稅按2%和4%收取。
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