萬科報(bào)表幾百頁，花了一個(gè)多小時(shí)細(xì)看了一道，雖有心理準(zhǔn)備，但是確實(shí)比我心理準(zhǔn)備還要差那一些，雖能理解，但是還是讓人很無語。
理解的地方是歷史遺留問題，18年萬科為自己的拿地沖動(dòng)與盲目樂觀買了單，理解在于萬科的成本法記賬，折舊攤銷一塊讓他做利潤(rùn)比他人更艱難。
無語的地方無他，沒有其他地方，就是北京區(qū)域，應(yīng)該是過于樂觀京津冀，雄安地區(qū)，該地區(qū)從去年報(bào)表開始洗澡計(jì)提損失，到今年依舊繼續(xù)，還是導(dǎo)致該區(qū)域今年虧損3個(gè)億，這件事當(dāng)初北京的區(qū)首，現(xiàn)在總部的運(yùn)營(yíng)官劉肖應(yīng)該負(fù)主要責(zé)任，年輕，又是戰(zhàn)投體系出來的高材生，更應(yīng)該明白自己的定位，在一個(gè)高杠桿行業(yè)，大金額投入的行業(yè)，每一步都應(yīng)該謹(jǐn)慎，然而出現(xiàn)了這么多計(jì)提損失的項(xiàng)目。（北京區(qū)域包括北京市、河北省、山東省、山西省、天津市）基本上北京區(qū)域囊括了計(jì)提損失的一半。
其他區(qū)域還在咬牙堅(jiān)持，北京區(qū)域則是一地雞毛，希望換人后能有改觀，行業(yè)屬性高杠桿，金錢數(shù)額巨大容易讓人麻木，導(dǎo)致這一幕發(fā)生。
這份報(bào)表比中金預(yù)言的250億還糟糕（2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。上半年，全國市場(chǎng)成交仍保持較快增長(zhǎng)；下半年，無論是商品 房銷售還是土地出讓均大幅降溫。市場(chǎng)環(huán)境的快速變化對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性構(gòu)成了考驗(yàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn) 市場(chǎng)高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，消費(fèi)屬性和民生屬性將進(jìn)一步加強(qiáng)。開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)并重，是公司 實(shí)現(xiàn)未來價(jià)值增長(zhǎng)的戰(zhàn)略選擇。報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 4，528.0 億元，同比增長(zhǎng) 8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 225.2 億元，同比下降 45.7%。利潤(rùn)的下降主要源于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失。本集團(tuán)積極推動(dòng)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)能力提升，物業(yè)服務(wù)的收入增速為 32.1%，物流倉儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為 68.9%、13.9%和 20.6%。面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，本集團(tuán)保持了安全、健康的財(cái)務(wù)狀況。信用評(píng)級(jí)行業(yè)領(lǐng)先，“三道紅線”指標(biāo)符合 “綠檔”要求。凈負(fù)債率 29.7%，長(zhǎng)期處于行業(yè)低位。有息負(fù)債總額平穩(wěn)且結(jié)構(gòu)優(yōu)化。有息負(fù)債總額 2，659.6 億元，同比增長(zhǎng) 2.9%，其中長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至 78%。報(bào)告期末貨幣資金 1，493.5 億元。貨幣資 金對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為 2.5 倍，較 2020 年末提升約 0.2 倍。本集團(tuán)連續(xù) 13 年保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈 額為正。截止年末，本集團(tuán)存量融資的綜合融資成本為 4.11%。）。
物業(yè)，長(zhǎng)租公寓，冷鏈物流，商業(yè)地產(chǎn)都是有條不紊的在發(fā)展，這一塊有了可喜的數(shù)據(jù)與增長(zhǎng)，也算是值得期待的地方。
這幾張表深受很多人詬病，覺得萬科的多元化是錯(cuò)誤，但是這些賽道卻又都是在地產(chǎn)一塊需求極大的細(xì)分賽道，值得打通去做，只是與開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目實(shí)在小太多，孵化時(shí)間太長(zhǎng)，我個(gè)人也是因?yàn)檫@些賽道才更欣賞萬科，愿意給它時(shí)間等待蛻變。
這份報(bào)表，按照郁總說法，確實(shí)屬于縮表，洗白，他也用自己的行動(dòng)表明了態(tài)度，放棄了年薪，把一些獎(jiǎng)金分給了萬科的優(yōu)秀人才，這些錢對(duì)于高層確實(shí)不算什么，也算是他們的一個(gè)態(tài)度，王石離任才多久，房主不炒政策去年才來，按理也是2024年才會(huì)體現(xiàn)在報(bào)表，出一份這樣的數(shù)據(jù)，也算是給自己留足了后路好輕裝上陣了。
（報(bào)告期內(nèi)，在公司任職的 8 位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員從本集團(tuán)合計(jì)獲得稅前報(bào)酬人民幣 3，409.6 萬元，同比下降 50.0%；其中，董事會(huì)主席郁亮自愿放棄其 2021 年度全部獎(jiǎng)金。
因 2020 年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)同比下降，董事會(huì)主席經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金占當(dāng)年度經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金的 比例為 1.80%，即人民幣 3，429.31 萬元。為鼓勵(lì)優(yōu)秀基層奮斗者，董事會(huì)主席郁亮自愿將其 2020 年度經(jīng) 濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金的 50%（即人民幣 1，714.65 萬元），用于獎(jiǎng)勵(lì) 2020 年度集團(tuán)金獎(jiǎng)（個(gè)人獎(jiǎng)）獲得者、2020- 2021 年度優(yōu)秀首席客戶官、2021 年度奮斗之星和總部 2021 年度優(yōu)秀奮斗者合計(jì) 376 人。同時(shí)，郁亮主席 自愿放棄 2021 年度全部經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金。）
多次公開場(chǎng)合訴苦，說難，打了預(yù)防針，也能理解，但是這次出清虧損項(xiàng)目計(jì)提損失后，該輕裝上陣了，其他幾塊業(yè)務(wù)也有了既定規(guī)劃，后面就是看行動(dòng)了。
2022年開竣工計(jì)劃：現(xiàn)有項(xiàng)目新開工計(jì)容面積1，920.1萬㎡ （不含未來新獲取項(xiàng)目），實(shí)際的開工會(huì)包括本年新增項(xiàng)目在本年開工的情況，故實(shí)際開工和計(jì)劃 開工會(huì)存在差異；預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工計(jì)容面積3，899.5萬㎡ 。
萬物云：持續(xù)內(nèi)生穩(wěn)健增長(zhǎng)，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)收入增長(zhǎng)25%，萬物梁行（商業(yè)寫字樓物業(yè)服務(wù)）增長(zhǎng)35%，萬物為家（房 屋租售、維修、裝修等資產(chǎn)服務(wù)）增長(zhǎng)45%。
? 夯實(shí)好服務(wù)金字招牌，依托好服務(wù)構(gòu)筑長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的基石，計(jì)劃2022年高滿意度高收繳率的項(xiàng)目占比進(jìn)一步提升10%。
? 拓展萬物云城模式，計(jì)劃到2022年末累計(jì)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，并以此為抓手，協(xié)同開發(fā)、租賃住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，挖掘更多的城 市建設(shè)和服務(wù)機(jī)會(huì)。
? 孵化成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)，圍繞居民居住需求，開展專業(yè)化增值服務(wù)。
物流倉儲(chǔ)：營(yíng)業(yè)收入保持35%以上的增長(zhǎng)，不斷提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率和效益。
進(jìn)一步完善倉網(wǎng)布局，補(bǔ)齊關(guān)鍵物流節(jié)點(diǎn)城市及區(qū)域，新項(xiàng)目中北京及環(huán)京、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)項(xiàng)目占比大于70%。
領(lǐng)跑冷鏈業(yè)務(wù)，服務(wù)好客戶，提升服務(wù)效率與質(zhì)量，為客戶降本增效，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)價(jià)值，2022年冷鏈業(yè)務(wù)計(jì)劃完成“果蔬、肉類、乳制品” 品類頭部客戶全覆蓋，深耕連鎖餐飲、商超零售等行業(yè)，現(xiàn)有頭部客戶的倉儲(chǔ)及服務(wù)份額占比增加一倍。繼續(xù)實(shí)踐ESG，以LEED金級(jí)或綠色三星為底線標(biāo)準(zhǔn)，迭代產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工以及運(yùn)營(yíng)體系，進(jìn)一步獲得重點(diǎn)客戶認(rèn)可；實(shí)現(xiàn)新建冷庫項(xiàng)目 全覆蓋，抓住冷庫產(chǎn)業(yè)升級(jí)的窗口。
租賃住宅：鞏固租賃住房“產(chǎn)策、建造、運(yùn)營(yíng)一條龍”的能力優(yōu)勢(shì)。
? 擴(kuò)大租賃住房的管理規(guī)模，為實(shí)體企業(yè)員工提供有溫度的租住場(chǎng)景，保持行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先。
? 保持運(yùn)營(yíng)效率的行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增速大于收入規(guī)模增速，2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。
印力：保持收入和項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。
? 不斷鞏固輕資產(chǎn)拓展的優(yōu)勢(shì)。未來三年輕重并舉，每年高質(zhì)量拓展80-100萬㎡管理面積。? 擴(kuò)大新一代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在南翔印象城MEGA、溫州印象城MEGA的基礎(chǔ)上不斷完善，保持超大型體驗(yàn)中心競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)領(lǐng)先。在上 海松江印象城、杭州奧體印象城等新一代印象城項(xiàng)目的基礎(chǔ)上再提升，持續(xù)迭代印象城產(chǎn)品。
雖然出了一份大跌眼鏡的報(bào)表，但是還有7000億不到的房子已經(jīng)賣出去沒有交房，這里面的利潤(rùn)還沒體現(xiàn)，這些資產(chǎn)足夠支撐萬科走向城市運(yùn)營(yíng)。對(duì)它并不悲觀，當(dāng)初持有時(shí)候也是做了足夠心理準(zhǔn)備與大勢(shì)對(duì)著上。
慶幸的地方在于這些年持有萬科，分紅還算慷慨，這次一次稍微低于預(yù)期每股9毛7，深圳底倉讓我享有了創(chuàng)業(yè)板，中小板打新福利，在新股中獲得了一定收益與現(xiàn)金流。（順便吐槽下這次的回購，回購價(jià)格不高于18.27，這是明顯低于自家凈資產(chǎn)，并且回購目地是為了出售，估計(jì)會(huì)迎來很多小股東質(zhì)問。）這里也不為萬科洗白什么了，雖然遞延所得稅資產(chǎn)增加了不少還是有刻意的行為因素在，但是確實(shí)也能理解了，既然很難看了，索性一次性難看到底，留一些余糧為來年歡呼。
持有萬科雖有陣痛，但是還是愿意相信有未來，坐看萬科轉(zhuǎn)型。
作者：鷹眼米霍克
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來源：雪球
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