▼ 它（真理）誕生于一百個(gè)問號之后
導(dǎo)讀
房地產(chǎn)行業(yè)底層的邏輯、未來市場的格局、財(cái)富創(chuàng)造的驅(qū)動，都在悄然改變著。
1
樓市再次轉(zhuǎn)向？
樓市時(shí)刻牽動人心，更何況出現(xiàn)了若干個(gè)神逆轉(zhuǎn)。
一個(gè)是去年上半年搶房，邏輯是買到就是賺到；下半年退房，售樓處成降價(jià)維權(quán)主場。
另一個(gè)是“千億俱樂部”擴(kuò)容至31家房企，而房企卻裁員降薪瘦身，哭著喊著“活下去”。
更陡起波瀾的是調(diào)控政策。2018年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年，卻在距離年終的最后一周，菏澤取消新房限售，打響松綁調(diào)控第一槍。
各地樓市松綁的消息如烽火遍天吹角連營，限購、限貸、限售、限價(jià)的層層封印被一一揭開：廣州取消公寓、商住限購，住宅價(jià)格松動，網(wǎng)簽限價(jià)提高；深圳下調(diào)首套房利率；珠海限購放松，社保繳納年限縮短；杭州允許外地購房人補(bǔ)繳社保；北京土拍取消限價(jià)措施;天津?qū)⒆猿肿≌{(diào)整為可售住宅。今年春節(jié)過后又傳出，合肥已有十多家銀行確認(rèn)認(rèn)貸不認(rèn)房；佛山部分區(qū)域買房，最低首付2成……
如漣漪般擴(kuò)散，如星火般燎原，市場上關(guān)于2019年放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期急速升溫。
這也引發(fā)了人們心中的疑慮：樓市將再一次重蹈歷史覆轍？
2
今夕不同往日
確實(shí)還有很多人，留戀著房地產(chǎn)盛宴的奏章未停，依然向往短平快、高周轉(zhuǎn)的舊時(shí)光，但行業(yè)底層的邏輯、未來市場的格局、財(cái)富創(chuàng)造的驅(qū)動，都在悄然改變著。
僅從政策上看，房貸租金抵個(gè)稅終于落地；住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首份政策文件出臺；全國不動產(chǎn)登記工作，進(jìn)入全面運(yùn)行階段；土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法迎來修訂，農(nóng)地改革進(jìn)一步釋放紅利，一切都在“積小拐成大直”。
在2018年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的今年的重要工作之一，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”；一個(gè)月后，1月21日，在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班開班時(shí)提出，“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。
從“構(gòu)建”到“穩(wěn)妥實(shí)施”，或意味著某種突破與進(jìn)展。而當(dāng)下所謂的“放松”，不過是在努力尋找一個(gè)量價(jià)平衡點(diǎn)，即既保證房地產(chǎn)正常交易健康發(fā)展，又保證房價(jià)處于合理區(qū)間微幅震蕩。
而這，就要講究調(diào)控藝術(shù)了。
3
樓市新格局
在此情形下，房地產(chǎn)市場的分化將愈發(fā)明顯，已經(jīng)不能用一個(gè)詞來簡單描述概括全國的房地產(chǎn)了。
具體將表現(xiàn)如下特征。
新房與二手房價(jià)格分化，新房“堅(jiān)挺”，二手房價(jià)格持續(xù)下跌。
事實(shí)上，新房與二手房最大的差別不是新舊，而是決定價(jià)格的機(jī)制不同，前者有政策幫助“限價(jià)”，后者已完全市場化，更能反映真實(shí)的市場狀況。
在2018年上半年，尚出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象；但下半年之后，二手房價(jià)格開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，相比新房的相對“堅(jiān)挺”，二手住宅價(jià)格漲勢明顯弱了許多，以二手房交易為主的一線城市和部分二線城市二手房價(jià)格指數(shù)更是頻頻回落。
如北京，在二手住宅成交均價(jià)連續(xù)上漲9年后，2018年全年二手住宅成交均價(jià)首次出現(xiàn)同比下跌的現(xiàn)象，二手住宅交易的單套平均價(jià)格約為438萬元，較2017年減少34萬元。
城市加速分化，一二線城市房源依然搶手，三四線城市的樓市重歸寂靜。
一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。
一二線城市占據(jù)地緣與政經(jīng)優(yōu)勢，聚集了資源、資金和人流，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先全國或周邊，而土地供應(yīng)相對稀缺，因此，需求決定了一線城市京滬深房價(jià)居高不下，區(qū)域中心城市如成都、武漢和重慶等房地產(chǎn)市場仍處于增長期。
對三四線及以下城市而言，過往兩年樓市的火爆，一方面受益于一二線城市價(jià)格上漲形成的洼地效應(yīng)，另一方面源于貨幣化棚改等去庫存政策效應(yīng)。
棚改的資金來源主要是央行的PSL（抵押補(bǔ)充貸款），國開行再向地方投放，地方政府運(yùn)用這一資金進(jìn)行棚改，可見棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創(chuàng)新，更是基礎(chǔ)貨幣投放的一種創(chuàng)新，也是貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的創(chuàng)新，相當(dāng)于在央行與中小城市房地產(chǎn)市場之間架設(shè)了專門的貨幣投放渠道，起到了貨幣政策定向?qū)捤傻男Ч?/p>
如今在價(jià)格洼地相對填平、棚改貨幣化安置逐步退出、各地2019年棚改目標(biāo)“腰斬”的背景下（山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套，河南從50萬套下調(diào)至15萬套，四川從25.5萬套下調(diào)至15萬套），三四線城市房價(jià)漲速或?qū)⒒芈?，而此預(yù)期將導(dǎo)致投資資金從三四線離場，進(jìn)一步讓三四線城市陷入萎靡。
就此而言，對地方政府來說，與其為房地產(chǎn)市場以及土地財(cái)政憂心，為如何放松房調(diào)政策挖空心思，不如在新一輪中國城市格局大調(diào)整中，搶占新的地緣與地位。
房企持續(xù)分化，龍頭企業(yè)領(lǐng)跑，中型房企狂追，小型房企生存空間趨小，徒留感慨“地產(chǎn)一夢二十年，醒后已是江湖遠(yuǎn)”。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷黃金20年，“規(guī)?！倍质冀K是房企成長之路上的詠嘆調(diào)。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，融資渠道收緊，二八定律展現(xiàn)得越來越鮮明，行業(yè)集中度大幅提升，市場競爭格局基本確立，房企在加杠桿追求規(guī)模競爭的游戲中座次已明，資源進(jìn)一步向龍頭房企聚集。
2018年千億房企總數(shù)達(dá)31家，較2017年新增13家，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實(shí)力，市場份額越來越高，如碧桂園、萬科、恒大穩(wěn)居前三寶座，形成第一梯隊(duì)，2018年全年銷售業(yè)績均超過6000億元。
而中小房企則陷入融資難、融資成本高的困境，面臨崩盤與退市的生死抉擇，經(jīng)歷降價(jià)、裁員、賣股的自救。
如上市8年的中弘股份被深交所摘牌，成為首家因股價(jià)連續(xù)低于面值而被強(qiáng)制終止上市的公司，壓倒它的正是超過百億元的逾期債務(wù)。
同時(shí)，規(guī)模房企轉(zhuǎn)攻為守，進(jìn)行多元轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)換賽道，尋求新的業(yè)績增長點(diǎn)，猶如多米諾骨牌被推倒，如萬科探索教育、養(yǎng)老、冰雪假期，以及新的業(yè)務(wù)格式（工業(yè)辦公室）；碧桂園在2019年會上竟將自己定位成“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。
據(jù)預(yù)測，未來房地產(chǎn)企業(yè)至少會減少1/3。對艱難生存的中小房企而言，要么下沉到四五六線城市，要么在一二線城市的邊緣位置，或者在當(dāng)?shù)爻鞘欣锇l(fā)揮本地資源優(yōu)勢，跟全國性房企合作，為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。
房地產(chǎn)市場終將分化為商品房與租房兩個(gè)市場。
一直以來，中國居民對產(chǎn)權(quán)房一往情深，既是由來已久不安定感的折射，也是歸屬感、安全感、地位，以及教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)都建立在房產(chǎn)基礎(chǔ)之上。
在中國城市家庭總資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比高達(dá)77.7%。而為了產(chǎn)權(quán)房，催生了一幕幕買房眾生相。
年輕人不僅要掏空雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“六個(gè)錢包”湊出購房首付，自己也要付出未來20年甚至30年的青春；甚至推出接力貸，還貸年齡最高可至80周歲，買房似乎成了人生的全部投注。
隨著“租購?fù)瑱?quán)”以及確立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃市場風(fēng)漸起。土地出讓明確租賃地塊，長租公寓在“爆倉”中新生，就連個(gè)稅申報(bào)也擱置爭議，租客房租個(gè)稅扣除不用申報(bào)房東信息，再加之90后、00后等新生代的觀念轉(zhuǎn)變，待到租賃法律制度真正到位完善，商品房與租房的分化也將水到渠成。
在金融危機(jī)低谷之年，資產(chǎn)價(jià)格下跌，資金價(jià)格上升。
根據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，2018年以美元計(jì)價(jià)的全球資產(chǎn)，累計(jì)負(fù)回報(bào)的占比高達(dá)93%，是1901年有統(tǒng)計(jì)以來的第一年，甚至比1929年大蕭條時(shí)期還要差。
簡單地說，資產(chǎn)負(fù)回報(bào)就是資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，在資產(chǎn)持有人眼里就是財(cái)富損失。而在資產(chǎn)屬性更好的上海，房產(chǎn)的流動性開始急劇下跌，賣房的平均周期在115天，還不算后面交易過戶的時(shí)間，中介甚至?xí)嬖V掛牌者做好9個(gè)月拿到錢的準(zhǔn)備，很顯然，房產(chǎn)作為最快可以變現(xiàn)的商品，其換錢的時(shí)間已經(jīng)拉長。
與此相反，資金價(jià)格卻在上漲，一個(gè)直觀表現(xiàn)就是企業(yè)融資、個(gè)人貸款更為困難，也正因此央行接連動用準(zhǔn)備金工具改善市場流動。
如何對待資產(chǎn)價(jià)格和資金價(jià)格，取決于怎么看待危機(jī)，以及對危機(jī)所處階段的判斷。
事實(shí)上，資產(chǎn)價(jià)格下跌可看作是投資機(jī)會和潛在的盈利，一旦走出危機(jī)，資產(chǎn)價(jià)格還將上漲。
綜上所述，房地產(chǎn)走出大調(diào)整、大分化趨勢，是否出手還要根據(jù)個(gè)人情況而定。
但總體而言，在中央政策幫助打壓房價(jià)的大背景下，在地方政府感覺難受又想方設(shè)法放松調(diào)控的情況下，而房地產(chǎn)稅又暫時(shí)尚未出臺之時(shí)，2019年可以說是一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)間窗口。
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