彪悍的人生不需要解釋，左暉的彪悍成就了貝殼。
文/黎帥
7月24日，貝殼集團(tuán)正式向美國證券交易委員會提交IPO申請文件，擬赴紐交所掛牌上市，股票代碼為 BEKE。
承銷商為高盛、摩根士丹利、華興資本和摩根大通。此次IPO，貝殼集團(tuán)計劃募集最多10億美元資金（該數(shù)字未來可能變化），暫未透露發(fā)行價格區(qū)間、發(fā)行量等信息。
招股書顯示，該公司募集到的資金將主要用于大數(shù)據(jù)，人工智能和虛擬現(xiàn)實(shí)的技術(shù)研發(fā)和新房屋交易服務(wù)等。
招股書顯示，貝殼集團(tuán)旗下?lián)碛胸悮?、鏈家兩大平臺，擁有45.6萬中介員工，在全國擁有4.2萬家門店，入駐103個城市。
2019年，貝殼集團(tuán)的房產(chǎn)及租賃交易總額（GTV）達(dá)到2.1萬億元，營收達(dá)到460 億元，同比增長60.6%。
就交易額和交易量來看，貝殼集團(tuán)是國內(nèi)最大的居住服務(wù)平臺，是國內(nèi)居住服務(wù)平臺第一股。
貝殼集團(tuán)董事長兼CEO左暉在招股書中表示：在公司成立的18年中，我們通過重塑和構(gòu)建行業(yè)基礎(chǔ)架構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)來改變行業(yè)，為貝殼全新的創(chuàng)新商業(yè)模式的崛起鋪平了道路。左暉稱，貝殼集團(tuán)正在通過房屋數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)提供商專業(yè)化、交易流程標(biāo)準(zhǔn)化三項(xiàng)革新來改造行業(yè)，解決根深蒂固的行業(yè)難題?！皶r間越長越困難，我們變得越興奮?！弊髸熢谛胖斜硎荆S著IPO即將來臨，希望與投資者分享堅信為正確的做法取得的長期成功?！拔覀儠度敫嗟木黹_發(fā)和投資我們的長期能力，即使這些投資可能需要一些時間才能獲得財務(wù)回報?！?/p>
招股書顯示，貝殼集團(tuán)目前仍處于虧損狀態(tài)，2017年、2018年、2019年三年的凈虧損分別為5.38億元、4.27億元、21.8億元，2020年第一季度凈虧損為12.31億元。
對賭協(xié)議：5年內(nèi)完成IPO
貝殼找房的核心資產(chǎn)“鏈家”于2001年9月成立，迄今已經(jīng)有二十年的歷史。
天眼查顯示，貝殼找房分別在2019年7月、2020年3月完成D輪、D+輪融資，投資機(jī)構(gòu)包括軟銀愿景基金、高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本中國等，在完成D+輪融資后，貝殼找房估值達(dá)到140億美元。
鏈家目前則已經(jīng)完成了9輪融資，投資人有華興資本、新希望集團(tuán)、萬科集團(tuán)、融創(chuàng)中國等。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，2016年4月，鏈家在B輪融資時，左暉與投資人簽訂對賭協(xié)議：鏈家需要在5年內(nèi)完成IPO。2019年，鏈家的投資方股權(quán)通過鏡像平移到貝殼。
貝殼集團(tuán)財務(wù)數(shù)據(jù)
此次上市，貝殼找房打包了貝殼找房平臺本身、鏈家、德佑、貝殼金服、裝修等資產(chǎn)，基本涵蓋“左暉系”企業(yè)，只有長租公寓品牌自如和資管公司愿景明德未被打包。
招股書中披露的VIE架構(gòu)表顯示，貝殼境內(nèi)的分子公司歸為三類：第一類是裝在貝殼找房旗下的平臺、技術(shù)型資產(chǎn)；第二類是以鏈家垂直門店業(yè)務(wù)為主的中介服務(wù)資產(chǎn)；第三類是宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產(chǎn)。
公司股份構(gòu)成方面，招股書顯示，貝殼找房高管團(tuán)隊(duì)合計持有51%的股份，其中，貝殼找房董事長左暉為貝殼找房第一大股東，持有28.9%的股份，享有46.8%投票權(quán)。
貝殼找房高管團(tuán)隊(duì)合計持有51%的股份。
在機(jī)構(gòu)類股東里，騰訊、軟銀、高瓴分別是持股比例前三的投資人，分別持股12.3%、10.2%、5.3%。
2017年至2019年三年，貝殼找房的營業(yè)收入分別為255億元、286億元、460億元。貝殼找房的年?duì)I收增速超過了60％，但貝殼找房仍然在虧損，數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房在2017年、2018年、2019年凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元；2020年第一季度凈虧損為12.31億元。
貝殼找房三大主營業(yè)務(wù)為存量房交易、新房交易和其他新興業(yè)務(wù)，2019年這三大業(yè)務(wù)帶來的營收分別是246億元、203億元和12億元。
根據(jù)招股書顯示，貝殼集團(tuán)的成本占比最大的為傭金及內(nèi)部補(bǔ)償費(fèi)用，指的是向協(xié)助完成交易的其他機(jī)構(gòu)及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。
2017 年 -2019 年，貝殼集團(tuán)的收入成本為 207.2 億、217.8 億、247.1 億元。其中，房產(chǎn)銷售的傭金一項(xiàng)支出，在2017-2019 三年分別為 156.6、157.7、194.4 億元。貝殼集團(tuán)在招股書中稱，平臺仍處于“建設(shè)期”，預(yù)計未來會繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出以進(jìn)一步擴(kuò)展的業(yè)務(wù)，這可能使其短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)盈利。
ACN賦能：貝殼里孕育的珍珠
貝殼集團(tuán)在招股書中引用CIC報告：貝殼平臺上促成超過220萬筆房屋交易，使其成為中國最大的房屋交易和服務(wù)平臺。
貝殼集團(tuán)股價構(gòu)成
歷時19年，貝殼集團(tuán)發(fā)展分成四個階段：
2001年-2009年:鏈家成長為北京最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌；2010年-2014年:鏈家線上平臺Lianjia.com推出，鏈家進(jìn)行線上和線下業(yè)務(wù)的整合；2015年-2018年:鏈家在全國范圍內(nèi)擴(kuò)展到了29個城市；2018年4月-至今:貝殼平臺啟動并擴(kuò)展，覆蓋廣泛的住宅房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)，并向平臺參與者提供信息服務(wù)和解決方案；
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，貝殼平臺已進(jìn)駐全國103個城市，連接了265個新經(jīng)紀(jì)品牌的超過45.6萬經(jīng)紀(jì)人和4.2萬家經(jīng)紀(jì)門店；
2018年，貝殼集團(tuán)GTV（交易額）達(dá)到11531億元人民幣，2019年則提高至21280億元人民幣，同比增長84.5%，一年時間增長近萬億。以GTV計算，貝殼找房是所有行業(yè)中的第二大商業(yè)平臺，GTV僅次于淘寶。
貝殼集團(tuán)董事長左暉在招股書 中表示：我們將住宅房地產(chǎn)行業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈分為四個領(lǐng)域：建筑、交易、生活和配套服務(wù)（如金融服務(wù)）。
“我們相信，通過開發(fā)一種獨(dú)特的模式，將線下經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)的承諾服務(wù)和對消費(fèi)者深刻的在線數(shù)據(jù)洞察相結(jié)合，我們有潛力沿著行業(yè)價值鏈創(chuàng)造新的價值?！弊髸熣f。
據(jù)左暉介紹，隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，貝殼網(wǎng)將建立一個更加復(fù)雜和高效的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)。通過分析經(jīng)紀(jì)人的個人特征，將他們的能力和獨(dú)特的關(guān)系與適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)相匹配，為經(jīng)紀(jì)人在交易中創(chuàng)造更多的角色，從而使多個他們能夠在單個交易中有效地合作。
貝殼將ACN （Agent Cooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）作為平臺底層操作系統(tǒng)，構(gòu)建了“數(shù)據(jù)與技術(shù)驅(qū)動的線上運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)”和“以社區(qū)為中心的線下門店網(wǎng)絡(luò)”兩張網(wǎng)。
通過對數(shù)據(jù)、交易流程和服務(wù)品質(zhì)的數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化改造，搭建行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)交易效率和服務(wù)體驗(yàn)的提升。
根據(jù)CIC灼識咨詢的報告，就GTV以及2019年二手房和新房銷售以及房屋租賃的交易數(shù)量而言，中國擁有全球最大的住房市場。
CIC灼識咨詢的報告指出，預(yù)計到2024年，中國通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元增長到19.1萬億元，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的普及率將從2019年的47.1%增長到62.2%。
屠龍傳奇：“中介之王”左暉
2020年2月的胡潤富豪榜上，49歲的左暉身價為180億元，隨著貝殼找房上市，左暉的身價將水漲船高。
左暉起點(diǎn)和大多數(shù)被攆得滿城跑的北漂一樣，甚至更為底層，1992年大學(xué)畢業(yè)后，他來到北京做過技術(shù)工人、客服、銷售，因?yàn)楹蛢蓚€大學(xué)同學(xué)“25歲出來單干”的約定而創(chuàng)業(yè)，每人出資5萬做財產(chǎn)保險代理。5年后，他們獲得了500萬元的回報，賺了第一桶金。
左暉人快到30，卻沒有自己的家。在租房的12年里，他搬了10次家，被黑中介騙得一塌糊涂，這成了他進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)的契機(jī)。
在左暉后來的采訪回憶中，這些黑中介都是帶來混亂的“惡龍”，他自己則是重新書寫行業(yè)規(guī)則屠龍勇士，這是一個好故事，經(jīng)媒體傳播廣為流傳。
2001年9月，懷著“屠龍”愿望的鏈家成立，第一家店開在了甜水園，到當(dāng)年年底，鏈家有了兩個門店、37個人。
最初，鏈家跟同行一樣，靠吃差價盈利。2004年，鏈家提出“不吃差價，吃中介費(fèi)”，并一年把中介費(fèi)上調(diào)兩次。同行則打出口號：不收中介費(fèi)。
兩者的區(qū)別是，中介費(fèi)是明的，差價是暗的。房產(chǎn)中介是典型的檸檬市場，左暉改變了這一狀況。
這是一個艱難的調(diào)整過程，但后來同行業(yè)的紛紛暴雷，證明了左暉眼光獨(dú)特。
2005年，北京爆發(fā)“佰家”事件，數(shù)十名房主以佰家中介涉嫌詐騙為由集體向警方報案，“中國百強(qiáng)經(jīng)紀(jì)公司”佰家就此停擺。同年，國家第一次調(diào)控房價上漲。2007年老板劉益良涉黑被逮捕，中大恒基短時間關(guān)閉40多家門店；緊接著順馳和中天置業(yè)爆發(fā)財務(wù)危機(jī)，創(chuàng)輝地產(chǎn)也接連關(guān)閉300多家門店。
房產(chǎn)中介一片哀嚎，大幅裁員，鏈家卻逆勢擴(kuò)張到300家門店，鏈家開始彎道超車，大幅提升市場份額。
貝殼集團(tuán)運(yùn)營數(shù)據(jù)
2010年，鏈家在北京市場占有率提升到33%，穩(wěn)居第一寶座，在孩子出生時，左暉開玩笑說自己是“北京最大的中介頭子。”
2014年，互聯(lián)網(wǎng)公司染指房產(chǎn)中介行業(yè)趨勢全面爆發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)出身的愛屋吉屋打著“干掉門店、顛覆行業(yè)”口號橫空出世，半年拿下上海30%左右的房屋租賃市場。
10月，搜房網(wǎng)全面轉(zhuǎn)型房產(chǎn)交易平臺，改名房天下，遭到鏈家為首的全行業(yè)抵制。
2015年3月，58同城以2.67億美元收購安居客，一躍成為線上中介龐然大物。之后，58系上漲端口費(fèi)，這讓鏈家等十分惱火，姚勁波、左暉這對昔日好友隔空罵戰(zhàn)。
2017年，鏈家試點(diǎn)貝殼模式。不同于58同城、安居客收取端口費(fèi)，貝殼是對每次交易傭金進(jìn)行抽成。而在交易上，貝殼找房兩大利器是樓盤字典真房源信息系統(tǒng)和ACN(Agent Cooperate Network)模式。左暉再度扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。
被動了奶酪的姚勁波指責(zé)左暉“想搞死全行業(yè)”，隨后“反貝殼聯(lián)盟”在58同城的召集下成立了。
貝殼赴美上市，58同城則從美國退市，退市之后旗下安居客正計劃國內(nèi)分拆上市，房產(chǎn)中介行業(yè)的戰(zhàn)爭遠(yuǎn)未結(jié)束，而是正在升級。
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