近年來(lái)，隨著各地租房需求的快速上漲，長(zhǎng)租公寓這種新生業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始全面崛起，面對(duì)著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，2018年我愛(ài)我家的前任副總裁曾經(jīng)有個(gè)說(shuō)法下一個(gè)暴雷的就是長(zhǎng)租公寓，沒(méi)想到最終一語(yǔ)成讖，一年之內(nèi)長(zhǎng)租公寓多家暴雷，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)該怎么看？
近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，但問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困境，越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爆倉(cāng)。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。
根據(jù)各大媒體及公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，從2017年至目前共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
針對(duì)長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題，住建部、發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》。在《意見(jiàn)》提出的一系列措施中，明確要求對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位，對(duì)涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴(yán)厲查處。
所謂“租金貸”業(yè)務(wù)，是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實(shí)際上每月是向貸款機(jī)構(gòu)還貸。長(zhǎng)租公寓行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。
去年下半年，長(zhǎng)租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款，利用期限錯(cuò)配資金沉淀用于自身擴(kuò)張，存在“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)，引起了監(jiān)管部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對(duì)住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開(kāi)展了集中專(zhuān)項(xiàng)檢查。
面對(duì)著國(guó)家重拳整治，長(zhǎng)租公寓暴雷嚴(yán)重，我們到底該怎么看待長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
面對(duì)著長(zhǎng)租公寓當(dāng)前的國(guó)家治理和暴雷亂象，很多人都在問(wèn)長(zhǎng)租公寓到底能不能租了？長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)到底在何方呢？
首先，我們要明白長(zhǎng)租公寓的需求到底是什么？改革開(kāi)放四十年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來(lái)越多的租房需求正在形成，根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年流動(dòng)人口總量為2.44億人，其中新生代流動(dòng)人口（1980年以后出生）所占比重為65.1%，正是流動(dòng)人口帶來(lái)了巨大的現(xiàn)實(shí)住房需求。與此同時(shí)，普通高校畢業(yè)生人數(shù)近十年來(lái)呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)，據(jù)估算2020年全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)將達(dá)874萬(wàn)人，正是巨大的增長(zhǎng)讓住房需求呈現(xiàn)出一個(gè)快速上漲的態(tài)勢(shì)，再加上各地房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，那么很多大學(xué)畢業(yè)生和進(jìn)城務(wù)工人員在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都需要通過(guò)租賃住房來(lái)解決自己的居住問(wèn)題。
但是，我們看到的另外一方面，則是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)形成的租賃市場(chǎng)以C端為核心的模式，在這個(gè)模式中大部分房東都是個(gè)人房東，在這樣的情況下所能提供的服務(wù)往往都是不足以滿足大家日常需求的服務(wù)。正是在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，長(zhǎng)租公寓企業(yè)從房東手中批量租下房子，然后進(jìn)行裝修配好好用的家具（一般是北歐宜家風(fēng)格的極簡(jiǎn)主義家具）然后再租給需要租房的人，這樣的模式由于房屋品質(zhì)有所改善，房源真實(shí)，而且管理較為完善成為了大家所青睞的模式，這就是長(zhǎng)租公寓之所以紅火的原因。
其次，長(zhǎng)租公寓洗牌已經(jīng)在所難免。長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的起源實(shí)際上在業(yè)內(nèi)眾說(shuō)紛紜，雖然有自如、相寓等發(fā)展很久的企業(yè)，但是基本上現(xiàn)象級(jí)的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)在2016年前后，這幾年呈現(xiàn)出高速發(fā)展特征，但是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期由于市場(chǎng)的規(guī)范化水平不足，我們看到了整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了野蠻生長(zhǎng)的階段，很多地方多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)瘋狂注冊(cè)，大量收房，甚至在北京等地出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓搶收房源引發(fā)區(qū)域性房租價(jià)格大漲的現(xiàn)象，但是對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，那些為了賺快錢(qián)進(jìn)行燒錢(qián)發(fā)展的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)逐漸難以為繼，今年以來(lái)的45家長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛暴雷倒閉其實(shí)就是這種趨勢(shì)的體現(xiàn)。
根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)期逐漸進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)成熟期的話，必然會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)就是產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)二八分化，越是頭部正規(guī)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強(qiáng)將越能夠在這個(gè)市場(chǎng)生存下來(lái)，而那些自身資金實(shí)力、盈利能力不足的長(zhǎng)租公寓企業(yè)則會(huì)逐漸被市場(chǎng)所淘汰。
第三，長(zhǎng)租公寓的金融化趨勢(shì)一定要被規(guī)范。在長(zhǎng)租公寓的二八分化過(guò)程中最危險(xiǎn)的則是長(zhǎng)租公寓的過(guò)度金融化趨勢(shì)，在租房市場(chǎng)上其實(shí)長(zhǎng)期存在一種“付三押一”的房租模式，在這個(gè)模式中，租房者需要一次性繳納較高的房租，但是現(xiàn)在的很多年輕人其實(shí)不具備一次性繳納過(guò)高房租的能力，所以一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)則和一些互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，通過(guò)租金貸的模式，讓房客向機(jī)構(gòu)貸款，然后每個(gè)月還款的模式通過(guò)增加一部分的利息成本，讓原先“付三押一”的租房模式變成了每月付款，本來(lái)這是一種利用金融手段幫助房客減輕壓力的做法。
但是在很多不正規(guī)的中小長(zhǎng)租公寓平臺(tái)那里卻變成了平臺(tái)斂財(cái)?shù)氖侄?，平臺(tái)會(huì)一次性讓房客貸一年的房租，而平臺(tái)則是每個(gè)季度支付給房東，這樣一旦平臺(tái)經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)了問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)，房客已經(jīng)付了一整年的房租（通過(guò)信貸的形式），但是房東卻沒(méi)有收到租金的情況，從而出現(xiàn)了房客被趕出門(mén)的案例。因此，在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓的過(guò)度金融化一定要認(rèn)真規(guī)范，這也是國(guó)家重拳整治的根源。
整體來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的需求是切切實(shí)實(shí)的民生剛需，長(zhǎng)租公寓在租房市場(chǎng)上的重要作用自不必說(shuō)，但是整個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也是大勢(shì)所趨，在這樣的情況下中小型企業(yè)被市場(chǎng)出清也是正常的現(xiàn)象，因此，如何推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)應(yīng)該是用一種審慎包容的心態(tài)來(lái)對(duì)待，規(guī)范其發(fā)展，推動(dòng)市場(chǎng)更好地服務(wù)租房人群。
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