在泰國(guó)，房產(chǎn)推介會(huì)場(chǎng)場(chǎng)火爆，“買到就算賺到”；在越南，有人度個(gè)假就買了兩套房，還在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚安下家……東南亞樓市火熱，來(lái)自中國(guó)的炒房客、房產(chǎn)中介、房企裹挾其中，渴望復(fù)制下一個(gè)中國(guó)“北上深”增長(zhǎng)神話，他們會(huì)如愿嗎？
本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）原創(chuàng)并首發(fā)，作者：徐英，編輯：陳澗，設(shè)計(jì)：甄開(kāi)心，編輯助理：蘇欣然
東南亞的天氣總是保持一種30攝氏度上下，時(shí)而有雨的節(jié)奏。
即便習(xí)慣了這樣多變、潮濕天氣的本地人，也有種有了錢就走出去，在氣候干爽地區(qū)生活的想法。
不過(guò)，這并不能阻擋來(lái)自東南亞北偏東方向的中國(guó)人來(lái)此購(gòu)房的熱情。在他們心中，這里的房子閃著光，仿佛就是一座座“金山”。2018年，柬埔寨金邊樓市的中國(guó)買家咨詢量，同比猛增550%以上。
而在最先被炒熱的泰國(guó)，房產(chǎn)推介會(huì)從2016年就頻頻出現(xiàn)，有房產(chǎn)中介平均每月能接到三到五場(chǎng)推介會(huì)信息，在很多人眼里，“買到就是賺到”。
但東南亞的房子真的能復(fù)制中國(guó)北、上、深的增長(zhǎng)模式嗎？這些房子最后會(huì)不會(huì)如同東南亞的天氣一樣，粘粘嗒嗒，難以脫手？
春節(jié)“看房團(tuán)”
今年春節(jié)期間，小林帶著父母去了趟泰國(guó)，一方面為了讓老人過(guò)個(gè)暖和的年，另外一方面，小林順便去泰國(guó)看看房子。
近年來(lái)，泰國(guó)房產(chǎn)熱已經(jīng)燒到了身邊，身邊不少朋友都去泰國(guó)買了房，在投資機(jī)構(gòu)工作的小林覺(jué)得泰國(guó)也是個(gè)機(jī)會(huì)，值得考慮。
▲全球海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)詢盤數(shù)據(jù)。
出發(fā)之前，小林聯(lián)系到房產(chǎn)中介，表明自己的投資需求和預(yù)期，確定了曼谷幾個(gè)樓盤，接下來(lái)就是實(shí)地考察了。
40萬(wàn)元人民幣以內(nèi)價(jià)格的樓盤，在曼谷也越來(lái)越少。這是小林的首次海外投資，顯得格外謹(jǐn)慎小心。她表明，焦點(diǎn)只在曼谷、清邁，“畢竟這里的游客較多，感覺(jué)租客也不難找?！?/p>
但小林不知道的是，除了曼谷、清邁兩座大城市之外，普吉島、芭提雅等沿海小城也是中國(guó)人的投資熱地，而華欣，又成為新的選項(xiàng)。
投資者陳棟（化名）在泰國(guó)海濱度假城市華欣入手了一套60多平米的公寓，買時(shí)1萬(wàn)元人民幣出頭，現(xiàn)在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)漲到近2萬(wàn)元人民幣。選擇這里的原因是，皇室度假之地，距離曼谷才200公里。
陳棟是東北考察團(tuán)中的一員，一個(gè)團(tuán)近20人，都是趁著春節(jié)假期到泰國(guó)看房。東北人喜歡在海南買房，但隨著近年來(lái)的政策限購(gòu)以及購(gòu)買非法房產(chǎn)事件的爆發(fā)，使得部分人把目光投注在與海南氣候環(huán)境較為相似的泰國(guó)。這里，房?jī)r(jià)要便宜很多。
當(dāng)然，這里面可能存在一定的誤解。事實(shí)上，從2015年之后，曼谷房?jī)r(jià)以平均每年9%的速度上漲。
“搶到就是賺到”
大批中國(guó)買家到泰國(guó)購(gòu)房，原因不外乎“永久產(chǎn)權(quán)”、“比中國(guó)更便宜”。大家夢(mèng)想著，東南亞的未來(lái)就是中國(guó)的北上深。這樣的推薦話語(yǔ)幾乎出現(xiàn)在每一場(chǎng)泰國(guó)房產(chǎn)推介會(huì)上。
2018年12月8日，國(guó)貿(mào)大酒店六層，一場(chǎng)泰國(guó)開(kāi)發(fā)商的推薦會(huì)舉行，2點(diǎn)正式開(kāi)始，1點(diǎn)半不到，會(huì)議廳就坐滿了人。
當(dāng)天推介的是一個(gè)新樓盤，據(jù)稱開(kāi)發(fā)商在泰國(guó)排名靠前，而樓盤位于即將建成的泛亞高鐵樞紐附近。
“一帶一路”、“距離泛亞高鐵樞紐站不到10分鐘”、“永久產(chǎn)權(quán)”、“十年后的北上深”……整個(gè)推介會(huì)穿插著這樣的用詞，底下的聽(tīng)眾聽(tīng)得熱血噴張。
▲曼谷房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
類似的推介會(huì)，從2016年開(kāi)始就能頻頻看到。沒(méi)人統(tǒng)計(jì)過(guò)具體數(shù)字，但在明倩（化名）的記憶中，她平均每個(gè)月能接到三到五場(chǎng)推介會(huì)的信息。
獲得泰國(guó)樓盤推介會(huì)信息之后，明倩會(huì)迅速向客戶推廣，幫忙報(bào)名。如果成交的話，她會(huì)從中獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)。不過(guò)通常，泰國(guó)的樓盤并無(wú)固定的介紹費(fèi)，主要看開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)厚薄，有些急于回本的樓盤，中介費(fèi)非?？捎^。
這也成為很多中介不遺余力推薦的原動(dòng)力之一。盡管是2021年才交付的期房，均價(jià)2萬(wàn)元人民幣起，但不到一個(gè)月，該樓盤面對(duì)中國(guó)買家放出來(lái)的單位已經(jīng)被搶購(gòu)一空，在泰國(guó)，每個(gè)樓盤可以對(duì)外國(guó)人銷售的占比不能超過(guò)49%。
在明倩看來(lái)，泰國(guó)房子如此搶手，主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜。大家是以中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展為樣板，“今天的中國(guó)就是明天的泰國(guó)”，搶到就是賺到。
泰國(guó)是怎么火起來(lái)的？
泰國(guó)房產(chǎn)這么火爆，是明倩之前沒(méi)有想到的。
之前，她賣的都是英、美、澳、加等國(guó)的房產(chǎn)，去這些地方購(gòu)房的中國(guó)人，大部分是為了移民做準(zhǔn)備，房子買后空置的極多。但隨著英、美、澳、加等國(guó)提高印花稅、土地稅以及征收房屋空置稅等，海外置業(yè)的門檻被提高，也進(jìn)一步降低了中國(guó)購(gòu)房者的興趣。
中國(guó)投資者將目光投向東南亞房產(chǎn)市場(chǎng)，還有一個(gè)更為重要的原因是，中國(guó)外匯監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)厲，使得個(gè)人投資者難以繼續(xù)在英、美、澳、加等國(guó)購(gòu)房。
明倩清楚的記得，泰國(guó)成為香餑餑是在2015年下半年的事。當(dāng)時(shí)價(jià)格不高，投資客出手闊綽，入手幾套的很多，“泰國(guó)的期房一般是首付兩成，尾款的交付方式可以和開(kāi)發(fā)商商量著來(lái)，只要在房屋交付之前付清就可以了。就算全款，也沒(méi)多少錢?！?/p>
▲泰國(guó)清邁的一處房產(chǎn)。
《全球房地產(chǎn)指南》公布的2015年數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國(guó)家和地區(qū)中，對(duì)于一套位于主要城市中心120平方米的公寓來(lái)說(shuō)，泰國(guó)房產(chǎn)租賃回報(bào)率為6.49%，而馬來(lái)西亞為6.21%，遠(yuǎn)高于中國(guó)內(nèi)陸的2.66%、中國(guó)香港的3.23%和新加坡的2.94%。
曼子算是最早一批開(kāi)始涉足曼谷房產(chǎn)的中國(guó)人，在財(cái)經(jīng)媒體工作的便利，讓她有更多機(jī)會(huì)了解海外資產(chǎn)配置。早在2012年，她就入手了曼谷一套地段不錯(cuò)的公寓，總價(jià)不到25萬(wàn)元人民幣，總面積近40平方米。那個(gè)時(shí)候，沒(méi)有幾個(gè)中國(guó)人想到，曼谷房地產(chǎn)在未來(lái)幾年，會(huì)如此搶手。大家更加熱衷于去芭提雅、普吉島等地置產(chǎn)。
遺憾的是，曼子沒(méi)有趕上好時(shí)候，持有兩年后，她就把房子轉(zhuǎn)手了，加上兩年的租金，小賺了一筆。但到2017年時(shí)，這套房子已經(jīng)漲到60萬(wàn)元人民幣。
2017年的數(shù)據(jù)顯示，曼谷的購(gòu)房者中，75%來(lái)自本國(guó)，25%來(lái)自海外。所有海外買家中，中國(guó)內(nèi)陸和中國(guó)香港買家占到42%，是高端公寓的購(gòu)房主力軍。在此之前，海外買家多自于日本，達(dá)到了74%。
越南樓市成“新寵”
過(guò)去5年里，曼谷的房?jī)r(jià)漲幅保持在8%以上。以高端公寓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)從2010年的每平米13萬(wàn)泰銖的均價(jià)，飆升到2018年的每平米28萬(wàn)泰銖。曼谷的地價(jià)也是一路飆升，以2018年二季度來(lái)說(shuō)，同比增長(zhǎng)了32.3%。
隨著房?jī)r(jià)上漲，泰國(guó)的房屋租金回報(bào)率變低，來(lái)自《斯維登置業(yè)·胡潤(rùn)2018年度海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2018年，曼谷房產(chǎn)租金回報(bào)率已經(jīng)降低至3.5%。
▲部分城市2018年租金回報(bào)率對(duì)比，數(shù)據(jù)來(lái)自“海外掘金”。
隨著東南亞其他國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等諸多因素，越南、馬來(lái)西亞、菲律賓、柬埔寨等國(guó)也進(jìn)入國(guó)人購(gòu)房的視野范圍內(nèi)。
張帆（化名）原本在上海工作，干得好好的他，就因?yàn)橐淮卧侥现?，結(jié)果就“入坑”了。
看好越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的他，很快在胡志明市入手了第一套房，單價(jià)是每平方米9000元人民幣，兩居室，總面積近70平方米，各類稅收（主要是10%增值稅，已經(jīng)含在每平米的單價(jià)之中），加上裝修費(fèi)6萬(wàn)元，共花費(fèi)66萬(wàn)元。
房子交付后，張帆就將房子租給韓國(guó)人，租金5000元人民幣，刨去其他開(kāi)銷，收益率達(dá)到8%。截至目前，他的房子市價(jià)已經(jīng)達(dá)到90萬(wàn)元人民幣。
緊接著他又入手第二套房，相比第一套房，這套房的收益率明顯就要低了很多，畢竟胡志明市的房子以10%的漲幅一路上揚(yáng)。張帆也從買房客成功轉(zhuǎn)換跑道，打入到胡志明市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)。
娶了越南嬌妻后，張帆更是常年待在越南，有時(shí)候他也會(huì)去東南亞其他國(guó)家轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要還是看房子。但比較之下，張帆更看好越南的房產(chǎn)發(fā)展。
▲越南2018年購(gòu)房人群分布，數(shù)據(jù)來(lái)自世邦魏理仕。
畢竟，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，泰國(guó)樓市價(jià)格以及收益率都在下降，而越南正處在上升通道，房?jī)r(jià)上漲空間較大。
房企擁抱東南亞
很多房產(chǎn)中介的宣傳語(yǔ)中，都會(huì)引用萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖的一句話，“閉著眼睛都能賺錢”。
其實(shí)這是一個(gè)誤解。馮侖的原話是：“今天你要想找轉(zhuǎn)型的方向，就去人均GDP三千美元開(kāi)始往上的地方，像曼谷、金邊，閉著眼睛買地做住宅都肯定沒(méi)問(wèn)題。”
這句話最為重要的信息是“買地做住宅”，這段話明明是對(duì)房企說(shuō)的，結(jié)果變成了投資客的金科玉律，紛紛付諸實(shí)際行動(dòng)。
實(shí)際上，2013年，中國(guó)房企就已開(kāi)啟出海歷程。
2013年，包括碧桂園、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的眾多房企紛紛試水海外市場(chǎng)，海外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。當(dāng)年累計(jì)投資14宗，總投資額突破1000億人民幣。
2014年，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn)，共有27宗項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)了93%。《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，多年來(lái)，中國(guó)房企海外投資總額保持50%左右的復(fù)合增長(zhǎng)率。
世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，相比2015年同期增長(zhǎng)一倍，超過(guò)加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。
僅以碧桂園來(lái)說(shuō)，自2012年開(kāi)始發(fā)力海外市場(chǎng)，已經(jīng)先后在馬來(lái)西亞和澳大利亞落地多個(gè)項(xiàng)目。但碧桂園的海外步伐因?yàn)轳R來(lái)西亞“森林城市”項(xiàng)目而調(diào)整，之前計(jì)劃的印度、柬埔寨、泰國(guó)、越南、俄羅斯以及英國(guó)等項(xiàng)目因此調(diào)整。
而富力地產(chǎn)布局馬來(lái)西亞、柬埔寨，華夏幸福則和印尼、印度、越南、埃及、文萊簽訂了6個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目；廣州本土的粵泰集團(tuán)，自2011年就開(kāi)始布局，其在柬埔寨的建筑包括East One和East View兩個(gè)城市綜合體項(xiàng)目、以及East Commercial商業(yè)廣場(chǎng)中心等標(biāo)志性項(xiàng)目。
很多購(gòu)買者來(lái)自這些房企的內(nèi)部員工，一是自家公司開(kāi)發(fā)的樓盤比較知根知底，二是他們能拿到比較優(yōu)惠的內(nèi)部折扣價(jià)格。
汪銘（化名）是富力地產(chǎn)的一名員工，他已經(jīng)跟著公司從馬來(lái)西亞的新山買到了金邊。在《斯維登置業(yè)·胡潤(rùn)2018年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》中，金邊房?jī)r(jià)以16.7%漲幅領(lǐng)跑全球。
在這份榜單中，東南亞有三座城市進(jìn)入前50位，其中，菲律賓馬尼拉以10.3%的漲幅名列第20位；泰國(guó)曼谷以8.6%增幅位列第31位，2017年，曼谷房?jī)r(jià)漲幅為12%。
而在《斯維登置業(yè)·胡潤(rùn)2018年度海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》榜單中，金邊的投資回報(bào)指數(shù)依然最高，達(dá)到29.4%；曼谷投資回報(bào)率下滑至18.5%，2017年的這一數(shù)據(jù)為20.1%；馬尼拉的回報(bào)率則為16.2%。
▲金邊2018年置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)高企。
但如果僅從房產(chǎn)的租金收益率來(lái)看，東南亞呈現(xiàn)出這樣的趨勢(shì)：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，租金收益率越呈下滑趨勢(shì)。如曼谷的租金收益僅為3.5%；馬尼拉租金收益率為5.2%；金邊最高，為6.5%。這也是東南亞國(guó)家房?jī)r(jià)高低的排序，曼谷房?jī)r(jià)則高于其他城市。
中國(guó)“北上深”可復(fù)制嗎？
不可否認(rèn)的是，在東南亞地區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了虛高和泡沫。
以越南為例，李嘉誠(chéng)旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投資開(kāi)發(fā)了集高端購(gòu)物中心和公寓大樓的地標(biāo)性項(xiàng)目阿爾法城（Alpha City），并賣出每平方米8000-10000美元的天價(jià)。
而越南絕大部分房產(chǎn)的單價(jià)還在每平方米2000-5000美元間。比如，位于胡志明二郡名為New City的項(xiàng)目，售價(jià)為每平方米2700美元起。由本地上市公司開(kāi)發(fā)的“胡志明Golden River第一郡”位于西貢河邊，售價(jià)在每平方米4000-5000美元。
最新數(shù)據(jù)顯示，2018年越南的GDP增速達(dá)到7.03%，這得益于外資大量涌入為其制造業(yè)提供了活力。
越南政府今年年初公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2018年越南的外商直接投資（FDI）同比增長(zhǎng)9.1%，達(dá)到191億美元，連續(xù)6年創(chuàng)歷史新高。另?yè)?jù)世界銀行的一份報(bào)告顯示，截至2018年，越南已經(jīng)吸引超過(guò)一萬(wàn)家外國(guó)企業(yè)。
在一些越南房地產(chǎn)中介看來(lái)，該國(guó)房?jī)r(jià)整體偏高，會(huì)影響到后續(xù)上漲空間。
2018年，越南的人均GDP超過(guò)2500美元，目前，越南人口為9470萬(wàn)。盡管人口紅利將有助于房地產(chǎn)發(fā)展，但對(duì)比與越南人均GDP相同時(shí)期的中國(guó)，越南房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于同期。
無(wú)冕財(cái)經(jīng)特約研究員整理的數(shù)據(jù)顯示，2018年越南人均GDP接近于2007年時(shí)中國(guó)的數(shù)據(jù)。但就房?jī)r(jià)而言，2007年時(shí)，北京、上海房屋均價(jià)為每平方米18000元人民幣，遠(yuǎn)低于越南。
而泰國(guó)的房?jī)r(jià)，就BTS（地鐵）沿線已經(jīng)漲至每平方米25萬(wàn)泰銖，約合人民幣5萬(wàn)元，也略高于中國(guó)同期房?jī)r(jià)。
▲截至2017年，近5年?yáng)|南亞部分城市房?jī)r(jià)漲幅情況，圖片來(lái)自雄澤地產(chǎn)。
值得警惕的是，泰國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的趨勢(shì)。
泰國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主席Sopon Pornchokchai博士在接受媒體采訪時(shí)透露，2018年泰國(guó)住宅類房產(chǎn)庫(kù)存超過(guò)45萬(wàn)套，總值410億美元（約合2781億人民幣），其中40%的全國(guó)庫(kù)存集中在曼谷以及周邊區(qū)域，總值為全國(guó)庫(kù)存的55%（約合1530億元人民幣）。
就拿看似最健康的柬埔寨來(lái)說(shuō)，2018年該國(guó)人均GDP略超1500美元，但房?jī)r(jià)已經(jīng)在每平方米1400-4000美元。據(jù)柬埔寨政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，截至2019年底，將有5萬(wàn)套公寓樓投放到金邊房產(chǎn)市場(chǎng)，加上金邊房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的2萬(wàn)套公寓，仍處于供小于需的賣方市場(chǎng)。
盡管各國(guó)房地產(chǎn)商都在打造一個(gè)概念，即未來(lái)的北京、上海、深圳，但就各國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，復(fù)制中國(guó)的模式，還缺乏人口優(yōu)勢(shì)。
無(wú)冕財(cái)經(jīng)特約研究員整理的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人口目前約為13.9億，其中，城鎮(zhèn)常住人口為8.1347億人。而東南亞各國(guó)中，菲律賓約1億人口，越南為約9600萬(wàn)，泰國(guó)約6900萬(wàn)，馬來(lái)西亞約3200萬(wàn)，柬埔寨亦有約1600萬(wàn)人。
就拿看似最健康的柬埔寨來(lái)說(shuō)，金邊地區(qū)每平方米1400-4000美元的房?jī)r(jià)尚屬正常，但相對(duì)于1500美元的人均GDP以及1600萬(wàn)人口而言，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家可以復(fù)制中國(guó)模式。
問(wèn)題來(lái)了，去東南亞購(gòu)買房產(chǎn)之后，誰(shuí)來(lái)接盤，這或許是一個(gè)需要投資客思考的問(wèn)題。
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