在“互聯(lián)網(wǎng)+”門外徘徊多年，居住領(lǐng)域終于迎來破局者。
8月14日，貝殼找房（NYSE：BEKE，以下簡稱“貝殼”）正式登陸美國紐交所，發(fā)行價為20美元/ADS，共發(fā)行1.06億股ADS，募資金額達21.2億美元（約合人民幣147.59億元）。上市首日，貝殼股價大漲87.2%至37.44美元/ADS，市值達到422億美元（約合人民幣2937.92億元）。
據(jù)招股書，貝殼2019年的GTV（總交易額）同比增長84.5%至2.13萬億元，是國內(nèi)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺。2.13萬億的GTV在國內(nèi)僅次于阿里巴巴。
從鏈家成立時算起，貝殼走過了19年，這也恰是互聯(lián)網(wǎng)浪潮波瀾起伏的19年。這期間，基于龐大的市場蛋糕，不少公司試圖以互聯(lián)網(wǎng)改造房產(chǎn)交易的公司，但礙于房產(chǎn)交易低頻、高價、復(fù)雜等特點，折戟的故事亦數(shù)不勝數(shù)，鮮活的例子如愛屋吉屋、平安好房。
這仍是一個數(shù)字化程度很低的領(lǐng)域，據(jù)麥肯錫全球研究院，中國眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)字化程度不足10分，具有龐大的改善空間。貝殼之前，“衣、食、住、行”領(lǐng)域中的“衣、食、行”都出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)巨頭，唯有“住”這一領(lǐng)域未被互聯(lián)網(wǎng)徹底改造。
從線下走到線上，為什么貝殼脫穎而出，成為國內(nèi)居住領(lǐng)域體量最大的平臺？
房產(chǎn)交易的非標準化，注定了這是一個難以被互聯(lián)網(wǎng)改造的行業(yè)。房源的戶型、位置、交通、公共設(shè)施配置等因素，構(gòu)成了房源的獨立性；房屋交易環(huán)節(jié)則及近20個繁瑣細節(jié)，變數(shù)多，且絕大多數(shù)環(huán)節(jié)需依靠線下人力來完成，服務(wù)標準化的難度非常高。
但作為平臺，提供的產(chǎn)品和服務(wù)是否標準化，卻是其價值所在?；诖?，貝殼推出ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)）和樓盤字典，前者將房產(chǎn)交易服務(wù)標準化，后者將房源商品信息標準化。
ACN的核心，在于改變經(jīng)紀人之間零和博弈的關(guān)系，將整個房產(chǎn)交易流程細化拆分為房源錄入、房源維護、客源、撮合成交等多個環(huán)節(jié)，不同品牌的經(jīng)紀人參與其中，成為“盟友”一起完成交易。協(xié)作完成后，不同環(huán)節(jié)的參與者得到相應(yīng)的傭金分成。
▲貝殼找房的ACN網(wǎng)絡(luò)中可能涉及的參與者。
在房源端，貝殼繼承了鏈家的房源數(shù)據(jù)庫。自2008年起鏈家便將房源信息數(shù)據(jù)化，房源信息后來到社區(qū)、樓宇、樓層、房間，后來衍變?yōu)闃潜P字典。截至2020年6月30日，貝殼的樓盤字典涵蓋了中國 332 個城市 54.9 萬個住宅小區(qū)約 2.26 億處房產(chǎn)。
應(yīng)該說，ACN承載了貝殼重構(gòu)國內(nèi)房產(chǎn)交易規(guī)則的愿景，也是支撐其平臺模式的底座，樓盤字典則為其提供了底層的數(shù)據(jù)支持。也即，貝殼的核心競爭力在于其對房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的積累，以及基于數(shù)據(jù)結(jié)合交易環(huán)節(jié)的分析和匹配能力。
“房源和中介等資源信息共享，可以防范各類假信息等充斥房地產(chǎn)市場的情況，同時傭金方面也不會打價格戰(zhàn)。”知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，因為過去所謂中介機構(gòu)各自為營，往往都有惡性競爭一說，而現(xiàn)在只要把真實的房源和真實的經(jīng)紀服務(wù)往平臺靠攏，就可以有收入，這樣大家都會去維護此類平臺。
需要注意的是，這一模式走通的前提，還在于其他經(jīng)紀品牌對該模式的認可。一方面，入駐的經(jīng)紀品牌要應(yīng)用貝殼的ACN系統(tǒng)進行交易，另一方面要將房源共享至貝殼平臺，這在向來以貼身肉搏為常態(tài)的中介行業(yè)下似乎無法想象。
貝殼也因為惹來質(zhì)疑，壓力隨之而來。2019年春節(jié)假期過后的首個工作日，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東通過個人微信公眾號發(fā)表對內(nèi)公開信，他將貝殼過去一年的經(jīng)歷描述成“每年捅自己兩刀式的自我迭代”。
不過，目前無論是從規(guī)模、跨品牌合作及店效上，貝殼這一模式的可行性都得到了印證。
灼識行業(yè)咨詢有限公司（以下均簡稱為“CIC”）報告稱，貝殼已經(jīng)成功搭建了中國唯一規(guī)模化的線上線下房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺。
據(jù)招股書，2017-2019年，貝殼的GTV分別為10144億元、11531億元以及21277億元，2019年同比增長84.5%；同期，營收數(shù)據(jù)也水漲船高，總收入從255億元增加至460億元。
▲貝殼找房GTV及營收情況。
貝殼吸引了21世紀不動產(chǎn)、中環(huán)地產(chǎn)、西安百年行、杭州大屋等大型經(jīng)紀品牌。截至2020年6月30日，貝殼進駐了全國103個城市，連接了265個新經(jīng)紀品牌、45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店。一年前，貝殼上的經(jīng)紀人和經(jīng)紀門店分別25萬、2.4萬，一年后，這兩個數(shù)字都翻了一倍。
與此同時，ACN的效果初顯。
據(jù)貝殼招股書，2019 年貝殼平臺上超過70%的二手房交易都是通過ACN跨店合作完成，效率達到行業(yè)平均水平的1.6倍；平臺上關(guān)聯(lián)門店店均GTV（包括新房、租房等）由2018年下半年的1090萬元，增長到2019年下半年的2030萬元，增幅高達 86.2%。
中信證券研究部分析指出，ACN 機制的推出，將傳統(tǒng)的經(jīng)紀人之間互相競爭的零和博弈，轉(zhuǎn)變?yōu)榛ハ嗪献鞯碾p贏結(jié)果。這種合作不僅體現(xiàn)在同一品牌下，也體現(xiàn)在城市內(nèi)部不同區(qū)域不同品牌之間的合作。
其認為，貝殼的ACN機制將會對參與者提升交易效率，增強客戶體驗有較大幫助。而隨著貝殼規(guī)模繼續(xù)擴張，服務(wù)經(jīng)紀人規(guī)模增加，貝殼平臺可能成為房屋交易中不可獲取的基礎(chǔ)設(shè)施。
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)仍具備巨大潛力。根據(jù)CIC報告，中國擁有全球最大的住房市場，并將進入穩(wěn)定增長期，二手房交易市場將以12.4%的復(fù)合年增長率增長，從2019年的8.4萬億元增至2024年的15.1萬億元。
“我們將不動產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個領(lǐng)域?！痹谥鹿蓶|信中，貝殼找房創(chuàng)始人兼董事長左暉表示，通過線下的經(jīng)紀人的深入服務(wù)及線上的數(shù)據(jù)所建立的消費者認知，貝殼有可能在全產(chǎn)業(yè)鏈中都創(chuàng)造全新的價值。
▲貝殼找房創(chuàng)始人兼董事長左暉。
通過將平臺數(shù)據(jù)和經(jīng)紀人資源變現(xiàn)，貝殼的新房業(yè)務(wù)取得了不錯的增長。
招股書披露，2019年貝殼較2018年增加的176億營收中，有近130億元來自新房業(yè)務(wù)；同期，貝殼的新房業(yè)務(wù)營收占比首次超過40%，逼近存量房業(yè)務(wù)。從GTV看，2019年貝殼的新房交易GTV同比增長高達166%，而存量房交易GTV同比增長58%。
隨著中國居住服務(wù)市場供求關(guān)系變得更加平衡，一二手房聯(lián)動效應(yīng)還將繼續(xù)凸顯。據(jù)CIC報告，2024年中國經(jīng)紀服務(wù)在新房銷售中的滲透率將由2019年的25.5%上升至為42.5%。
不過，基于房屋買賣大額、低頻的特性，且容易受地產(chǎn)周期影響，如何在房地產(chǎn)交易之外培育相對較為高頻、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，是貝殼面臨的挑戰(zhàn)。
為此，貝殼將房屋交易延伸至更寬闊的居住領(lǐng)域，比如裝修、家裝、社區(qū)服務(wù)等，意圖實現(xiàn)從低頻到高頻的轉(zhuǎn)化，進一步將平臺流量變現(xiàn)，這也為貝殼的未來發(fā)展提供更大的想象空間。
這是一個擁有廣闊前景的領(lǐng)域。據(jù)CIC報告，中國房產(chǎn)金融服務(wù)市場規(guī)模將從2019年的2.9萬億元增長至2024年的6.6萬億元；到2024年，涵蓋房屋維修和保養(yǎng)、智能社區(qū)、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)在內(nèi)的居住服務(wù)市場規(guī)模將增至4.3萬億元人民幣，復(fù)合年增長率為15.4%。
這其中，家裝領(lǐng)域是貝殼看上的一大市場?！凹已b業(yè)務(wù)和經(jīng)紀行業(yè)一樣，它非常大，但體驗又不怎么樣，屬于交易后服務(wù)的自然延伸，值得重新再做一次，有非常多改進的空間?！迸碛罇|表示。
在今年4月的貝殼新居住大會上，貝殼推出全新家居服務(wù)平臺“被窩家裝”。目前，該平臺上有南魚家裝和萬鏈家裝兩大品牌商。
在技術(shù)上，貝殼推出了“貝殼未來家”這一AI裝修功能，通過物品識別、戶型圖及智能設(shè)計、家具風(fēng)格實時渲染拼接等技術(shù)，能瞬時將裝修方案具象化，用戶可以數(shù)秒內(nèi)看見房子的裝修情況。
▲貝殼上線AI裝修。
此外，貝殼還將目光鎖定至社區(qū)流量池，推出社區(qū)生活小程序，深化面向社區(qū)場景的便民居住服務(wù)，據(jù)悉，3月在北京，基于社區(qū)門店發(fā)生的社區(qū)連接和服務(wù)次數(shù)超過40萬次。
金融業(yè)務(wù)方面，據(jù)招股書，2016年11月至2017年1月，貝殼對原北京鏈家子公司、經(jīng)營金融服務(wù)業(yè)務(wù)的北京宜居泰和科技有限公司(簡稱“宜居泰和”)進行重組，使其控股結(jié)構(gòu)與北京鏈家基本相同。目前，宜居泰和旗下?lián)碛胸悮そ鸱?、鏈鏈金融、理房通等金融公司?/p>
由此看來，貝殼較強的平臺擴張能力助力其進入更多的增長領(lǐng)域。同時，該板塊業(yè)務(wù)亦為其貢獻了部分業(yè)績。
據(jù)招股書，2017年-2019年，貝殼的新興服務(wù)及其他服務(wù)（主要包含房地產(chǎn)金融、裝修、家裝等）收入分別為 6.25 億、10.2 億和11.7 億元，年復(fù)合增速達到37%。
“我們尋求對內(nèi)歸因，盡量降低環(huán)境的干擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決于公司的價值而非其他。”左暉在致股東信中稱，即便會帶來階段性的收益下降，貝殼仍要做“做難而正確的事”，長期對行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造，從而提升效率和消費者體驗，再獲得商業(yè)的長期回報。
未來，貝殼將專注于四大關(guān)鍵戰(zhàn)略：繼續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，提高行業(yè)效率和體驗；繼續(xù)提高服務(wù)品質(zhì)，并加大對服務(wù)者的投入；拓展服務(wù)類別，提供居住服務(wù)一站式解決方案；精選戰(zhàn)略投資和收購標的，整合互補，穩(wěn)固市場地位。
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