全國集中供地出現(xiàn)首例退地案例。
2021年7月20日，宋都股份(600077.SH)發(fā)布公告，稱宋都基業(yè)投資股份有限公司董事會(huì)決議放棄杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊（以下簡稱8號(hào)地塊）的土地使用權(quán)。而此前由于競買該地塊而繳納的5000萬保證金不予退還。
宋都股份解釋道，本次放棄競得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
▲宋都股份忍痛割肉。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。
然而，“丟失”5000萬的宋都股份手頭并不寬裕。據(jù)2021年一度季度報(bào)告顯示，宋都股份的經(jīng)營現(xiàn)金流僅有1.81億元。
2020年，宋都股份對(duì)外公布，全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額207億元。在克而瑞房企銷售榜中，宋都股份此業(yè)績未能進(jìn)入百強(qiáng)名單，處于中小型房企行列。
規(guī)模不大、現(xiàn)金流吃緊的宋都股份，為何將5000萬元打水漂？此前，宋都股份曾傳出與寶龍地產(chǎn)拿地，此番退地是否與寶龍地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)？
為何退地？
退地是為了及時(shí)止損。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)無冕財(cái)經(jīng)指出：“宋都或許是經(jīng)過考量該宗地塊自持、精裝等因素后，認(rèn)為盈利空間在一定程度上被壓縮，未能達(dá)到企業(yè)預(yù)期目標(biāo)，以致選擇退出。這是經(jīng)營管理進(jìn)程中謹(jǐn)慎考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素所做的判斷，及時(shí)止損也是一種穩(wěn)健發(fā)展的策略?！?/p>
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示：“宋都股份退地，5000萬保證金也不要了。其實(shí)都說明集中供地背后的新問題，就是沒有盈利動(dòng)機(jī)，企業(yè)積極性就明顯減弱。”
從項(xiàng)目盈利上看，8號(hào)地塊的盈利空間并不大。該地塊是宋都在2021年杭州實(shí)行首批集中供地、以總價(jià)45.8億元奪下的5塊地塊中，唯一一宗位于主城區(qū)的地塊。該地塊位于杭州拱墅區(qū)，拿地價(jià)為17.83億元。
▲宋都在杭州首次集中供地中拍得5塊宅地，本次退出地塊為8號(hào)地塊。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。
“好地研究院”認(rèn)為，該項(xiàng)目排除自持部分，鐵定是虧損的。據(jù)該機(jī)構(gòu)測算，8號(hào)地塊按成交樓面價(jià)20962元/㎡，29500元/㎡精裝均價(jià)銷售，可售的6.63萬方住宅利潤8000萬元（含車位，可售部分預(yù)期利潤率4.1%），覆蓋1200㎡左右的配建僅土地和建安成本3000萬元，不計(jì)算自持部分，僅獲利5000萬元。加之宋都去年上半年融資成本7.54%計(jì)算，僅土地款就需要資金利息1.34億元。
宋都必然算過這筆賬。所以拍地前，宋都曾考慮引入合作方。
宋都知情人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)表示：“有合作方退出情況屬實(shí)，但具體哪家開發(fā)商不清楚?！痹撊耸窟€說：“寶龍跟我們合作的事情，合作退出是有的?！?/p>
據(jù)“風(fēng)財(cái)訊”報(bào)道，宋都拍地前的合作方為寶龍地產(chǎn)。寶龍知情人士回復(fù)“風(fēng)財(cái)訊”稱：“和此次退地的地塊無關(guān)，接觸的是臨安地塊?！?/p>
值得注意的是，與宋都退回的8號(hào)地塊同日拍得的12號(hào)地塊——天目醫(yī)藥港地塊，同樣位于臨安區(qū)。該人士口中的“臨安地塊”是否便是“天目醫(yī)藥港地塊”？
目前，寶龍尚未公開宣告開發(fā)“天目醫(yī)藥港地塊”事項(xiàng)。
宋都公告指出,與8號(hào)地塊同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程，12號(hào)地塊應(yīng)在其中。該地塊拿地主體杭州長慧企業(yè)管理有限公司（以下簡稱杭州長慧），由杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司控股。
6月18日，宋都向杭州富陽錦辰股權(quán)投資合伙企業(yè)（以下簡稱杭州富陽）進(jìn)行股權(quán)出質(zhì)，因此杭州長慧的投資比例變更為宋都占股90%，杭州富陽占股10%。據(jù)工商資料顯示，杭州富陽為杭州市人民政府控股公司。
據(jù)“風(fēng)財(cái)訊”報(bào)道，在拿地之后，合作方臨時(shí)跳票導(dǎo)致資金減少，宋都被迫先退8號(hào)地塊。這是否意味著，寶龍?jiān)c宋都協(xié)議合作開發(fā)12號(hào)地塊，但因?qū)汖堎Y金未能及時(shí)輸入，取舍之下，宋都選擇放棄8號(hào)地塊？
大灣區(qū)某土拓行業(yè)人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)指出，一般情況下，如何協(xié)議拿地，雙方應(yīng)當(dāng)會(huì)簽署一份合約，會(huì)嚴(yán)格規(guī)定合作資金往來的節(jié)點(diǎn)，如果中途出現(xiàn)資金未能到賬的行為，違約方應(yīng)當(dāng)會(huì)進(jìn)行賠付。而宋都與合作方是否曾經(jīng)簽署合約？該筆違約金是否能覆蓋5000萬押金？
上述相關(guān)疑問，宋都集團(tuán)品牌部人士答復(fù)無冕財(cái)經(jīng)稱：“具體情況投拓部在跟進(jìn)，我也不太清楚?！苯刂涟l(fā)稿前，無冕財(cái)經(jīng)暫未獲得寶龍地產(chǎn)方面回復(fù)。
為何拿地？
宋都退地背后，是中小房企的生存困境。第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，今年以來，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)203家，絕大多數(shù)為地方性小房企。
土地與房子，是面粉與面包的關(guān)系，房企要生存，就要拿地。作為知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、“老十八家”的宋都，為了生存，只能選擇冒險(xiǎn)“買面粉，做面包”。
此外，規(guī)模及上市的需求，是中小房企冒險(xiǎn)拿地的動(dòng)因之一。諸葛找房中心對(duì)無冕財(cái)經(jīng)指出：“一方面是出于對(duì)規(guī)模的渴求，擴(kuò)大規(guī)模布局有利于企業(yè)多邊化發(fā)展，所以愿意冒著風(fēng)險(xiǎn)拿地?cái)U(kuò)充土儲(chǔ)；另一方面，也可能是為了實(shí)現(xiàn)上市的需求?！?/p>
在拿地難、融資難的市場上，缺錢的中小房企處于劣勢。于是，“牽手”更大規(guī)模的房企，成為中小房企的生存法則。
目前，宋都的經(jīng)營情況并不可觀。2019年，宋都提出實(shí)現(xiàn)300億元的銷售目標(biāo)，但截至2020年僅達(dá)到207億元。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比97%的上市主體宋都股份顯示，2020年末，宋都股份經(jīng)營現(xiàn)金流為1.93億元，其總負(fù)債達(dá)372.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率為86.7%。2020年，宋都股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為21.9%，比上年下降了20.2%。
▲宋都股份的經(jīng)營狀況。圖片來自雪球。
現(xiàn)金是房企生存的命脈。為了獲取更多資金，宋都股份采用“控股股東借錢輸送給上市公司，上市公司為控股股東提供擔(dān)?！钡娜谫Y方式。
此舉雖為宋都帶來了現(xiàn)金，但也伴隨了擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。截至2021年7月22日，宋都及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~高達(dá)156.40億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的331.64%。
宋都內(nèi)部亦風(fēng)波不斷。2021年1月，宋都實(shí)控人、董事長、總裁俞建午因涉嫌內(nèi)幕交易股票被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。
為了拿地，諸如宋都、卓越等中小房企選擇規(guī)模較大的房企抱團(tuán)合作。2021年5月，北京首輪集中供地出讓，深圳卓越集團(tuán)以187.27億元總價(jià)拿下北京四宗地塊。但在拿地不久后，退地傳言四起。起因在于該地塊在限價(jià)條件下，利潤空間壓縮。
2021年7月，行業(yè)消息稱，卓越與旭輝、首開合作開發(fā)北京金盞地塊，該項(xiàng)目由旭輝操盤。
此番事件的兩大“主角”宋都和寶龍，體量差距甚遠(yuǎn)。2020年度，宋都股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額207億元，而寶龍地產(chǎn)，在2020年合約銷售額約為815.51億元。
地產(chǎn)、資本運(yùn)作平臺(tái)“西政資本”指出：“對(duì)于中小房企來說，不僅能通過大型房企的融資優(yōu)勢解決開發(fā)建設(shè)的融資難題，還能在樓市調(diào)控影響銷售的背景下減輕各種資金壓力。而對(duì)于大型房企來說，與中小房企的合作不僅可以繼續(xù)擴(kuò)充土儲(chǔ)，而且也可以間接實(shí)現(xiàn)對(duì)外擴(kuò)張和布局?！?/p>
但中小房企與大型房企合作亦具有風(fēng)險(xiǎn)。該機(jī)構(gòu)指出：“因中小房企在行業(yè)地位、品牌影響、內(nèi)部資源、運(yùn)營能力等方面與大型房企存在明顯的差異，因此往往在合作中處于劣勢地位，甚至淪為大型房企的拿地工具?！?/strong>
在此高壓的資金輸送模式及激烈的外部競爭之下，宋都的每一分錢都應(yīng)當(dāng)花得慎之又慎。
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