同一地段，同一條路上，就因?yàn)橄喔粢?/span>條河？單價(jià)卻相差3倍？這也太夸張了吧！
啥子路？
哪條河??？
實(shí)業(yè)街，分為青羊區(qū)段+金牛區(qū)段，中間不過(guò)就隔了一條河！
河這邊金牛區(qū)段二手房掛牌均價(jià)才1萬(wàn)多/平米，而河那邊的青羊區(qū)段，二手房掛牌均價(jià)3萬(wàn)/平米+！
oh，my god!
同一條街，只相隔一條河，單價(jià)相差3倍??！
因?yàn)閷?shí)業(yè)街青羊區(qū)段屬于五朵金花之一的泡桐樹小學(xué)，就是說(shuō)這條街上的房子對(duì)口泡??！
所以，泡泡光環(huán)圍繞，實(shí)業(yè)街青羊區(qū)段的二手房掛牌均價(jià)最低都要31494元/平米！
這條街上的老破小，最低門檻也要200萬(wàn)！
而實(shí)業(yè)街金牛區(qū)段，正讀西安路小學(xué)！比如實(shí)業(yè)街57號(hào)，二手房掛牌均價(jià)才13164元/平米!
同樣的老破小，總價(jià)只要75萬(wàn)！
有這樣兩個(gè)樓盤，一個(gè)叫皇城公寓，一個(gè)叫梨花街1號(hào)院，它們相隔就是一堵墻。！
然而，皇城公寓二手房掛牌均價(jià)1.7萬(wàn)/平米，而梨花街1號(hào)院二手房掛牌均價(jià)2.2萬(wàn)/平米。
原因就是梨花街1號(hào)，也是對(duì)口五朵金花之一：成師附小。
所以即便它老，還是樓梯房，里面綠化基本沒(méi)有，它的二手房均價(jià)也要22243元/平米！
而皇城公寓，03年高層樓盤，二手房均價(jià)才17383元/平米！只因?yàn)?，?duì)口回民小學(xué)~
同樣60多平米的房子，梨花街總價(jià)最低171萬(wàn)，皇城公寓只要118萬(wàn)~相差53萬(wàn)！
在成都，還有一條路，2/4/6/8號(hào)....雙數(shù)邊的二手房就是比1/3/5/7/9..單號(hào)這邊貴！
這條路就是：大學(xué)路~
雙號(hào)代表：大學(xué)路12號(hào)，華西教職工宿舍，樓層從3-7F不等，二手房掛牌均價(jià)24558元/平米！
單號(hào)代表：大學(xué)路1號(hào)，華西大學(xué)單位房，也是多層老小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)13999元/平米！
兩個(gè)都是單位房！老小區(qū)！倆對(duì)門！單價(jià)要相差1萬(wàn)/平米??？
還是對(duì)口小學(xué)不一樣啊~12號(hào)院對(duì)口龍江路小學(xué)，又是五朵金花！而1號(hào)院對(duì)口的是華西小學(xué)~
相隔一條河/一堵墻/甚至在一條路上的樓盤，其掛牌均價(jià)最低相差5000元/平米，最高相差竟達(dá)到20000元/平米......
推動(dòng)實(shí)業(yè)街青羊段/梨花街1號(hào)/大學(xué)路12號(hào)房?jī)r(jià)的唯一因素就是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)：
相近區(qū)域，即使是老破小，即使它們擁有各式各樣的缺點(diǎn)，但是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，就是它們扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的必殺技~
以上三個(gè)例子都是因?yàn)閷?duì)口小學(xué)不一樣，那么如果同一區(qū)域，又對(duì)口同一學(xué)區(qū)呢？
泡小天府，光環(huán)圍繞，知名度相當(dāng)高！都對(duì)口這個(gè)小學(xué)的樓盤，又都在金融城板塊，周邊配套也一樣~
為什么一個(gè)樓盤賣3.8萬(wàn)/平米，另一個(gè)就只能賣2.1萬(wàn)/平米呢？
關(guān)鍵的原因就在于：
中海城南華府純住宅，容積率僅3.0，“最大樓間距可達(dá)700米”，配備雙中庭，感受下小區(qū)綠化/景觀，就視覺體驗(yàn)就很nice~
而奧克斯廣場(chǎng)，一體式/開放式綜合體：1-5樓是商場(chǎng)，6樓以上是住宅+公寓，租戶多/人員流動(dòng)大/構(gòu)成復(fù)雜~
所以，就算是對(duì)口同一學(xué)區(qū)，那又怎么樣？
同樣都是套二，奧克斯200萬(wàn)+，而城南華府都是300萬(wàn)起！
另外，同對(duì)口石室天府附小：
譽(yù)峰是純住宅，布魯明頓和楓丹國(guó)際是商住混合，雖然只相隔一條益州大道，單價(jià)也相差1.8萬(wàn)/平米：
以上兩個(gè)例子說(shuō)明：即使同樣擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，可純住宅的房?jī)r(jià)＞商住混合的樓盤，那是居住品質(zhì)+小區(qū)環(huán)境+內(nèi)在配套等多方面因素決定。
那么都是純住宅，又都對(duì)口同一所小學(xué)，房?jī)r(jià)就該相近了嗎？
也不是!
對(duì)口實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘊(yùn)雅校區(qū)的有4個(gè)樓盤，而且都是純住宅！
但是萬(wàn)花路以西的馨光華庭和清江美廬掛牌均價(jià)才1萬(wàn)/平米+，萬(wàn)花路以東的紫御熙庭和融創(chuàng)觀璽臺(tái)卻要2萬(wàn)/平米+？
雖然都是純住宅，但是馨光華庭和清江美廬都是經(jīng)濟(jì)適用房~
其實(shí)像馨光華庭，小區(qū)品質(zhì)也不錯(cuò)，容積率3.0，綠化率30%，要中庭有中庭，要景觀有景觀....
但是不得不說(shuō)，它確實(shí)不是商品房的對(duì)手，比如紫御熙庭，品質(zhì)各方面確實(shí)更勝一籌！
光中庭人家就有2.1萬(wàn)平米，小區(qū)綠化52%，打造了雙中庭景觀，建筑密度僅23%，樓棟之間起碼隔了150米！
還配套了游泳池/籃球足球網(wǎng)球羽毛球場(chǎng)/兒童專屬活動(dòng)區(qū)/老人康樂(lè)區(qū)/老人健康步道.....
所以，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)就在1.5萬(wàn)/平米左右，而兩個(gè)商品房均價(jià)最低都要2.2萬(wàn)/平米。
樓盤性質(zhì)不同，似乎只要叫經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)就注定要打點(diǎn)折~
成昆鐵路以西，1萬(wàn)/平米+一抓一大把；
成昆鐵路以東，全場(chǎng)3萬(wàn)/平米，4萬(wàn)/平米+!
以東的樓盤，保利/人居/金房/中海/和潤(rùn)~全是知名開發(fā)商，比如：
人居天府匯城，低調(diào)不失美感~
保利錦湖林語(yǔ)，保利打造“林語(yǔ)系”，整體“低密風(fēng)“~
潤(rùn)富國(guó)際花園，浙江和潤(rùn)集團(tuán)在成都開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，聯(lián)合綠城打造，豪宅份兒十足~
文儒德，裝修標(biāo)準(zhǔn)/配置高，居住圈層高，戶型夠奢侈~
以西樓盤，有點(diǎn)兒尷尬，比如：
新南四期，電梯拆遷安置房，3梯17戶+~
仁和街115號(hào)，就是三元社區(qū)中的一員，沒(méi)得物管費(fèi)，外人隨便進(jìn)~
除了本身差距大，它們學(xué)區(qū)配套也很不一樣，以東的樓盤讀石室天府附小，石室系的新鮮血液，正兒八經(jīng)的“石室系”。
而以西樓盤，都讀高新新源學(xué)校：以讓廣大拆遷居民的子女也能享受良好教育為己任！
神奇的不僅是成昆鐵路，還有龍華路/南華路/二環(huán)路~
以武侯區(qū)的龍華路為界，東西房?jī)r(jià)相差1萬(wàn)/平米+：
以西鷺島國(guó)際一二期，掛牌均價(jià)2.2萬(wàn)/平米；
而以東的龍爪小區(qū)掛牌均價(jià)1-1.1萬(wàn)/平米。
兩個(gè)樓盤對(duì)口學(xué)區(qū)都比較一般，而鷺島國(guó)際-北歐森林系花園洋房，雖然現(xiàn)在也有樓齡大/設(shè)施欠管理等等缺點(diǎn)，但單從外觀/景觀，比起龍爪小區(qū)2號(hào)院/東1號(hào)院那也是一句歌詞：“我們不一樣！”
南華路也是一條房?jī)r(jià)分界線，東西樓盤相差也是近1萬(wàn)/平米：
以西的雙和社區(qū)/大源南二街5號(hào)院等等掛牌均價(jià)才1.4萬(wàn)/平起；
以東的尚郡/建發(fā)天府鷺洲均價(jià)2-2.4萬(wàn)/平起。
以西基本上都是安置房社區(qū)，對(duì)口高新大源學(xué)校，九年一貫制學(xué)校；
而以東樓盤對(duì)口墨池書院小學(xué)，就學(xué)區(qū)配套來(lái)看，強(qiáng)于高新大源學(xué)校，另外天府鷺洲/尚郡都是14年后的商品房~
類似情況，還有二環(huán)路東四段，以東攀成剛-豪宅板塊，均價(jià)2.4萬(wàn)/平；隔壁子蓮花板塊均價(jià)1.4萬(wàn)/平。
這些條房?jī)r(jià)分界線，都是因?yàn)?/span>學(xué)區(qū)差異，樓盤品質(zhì)差異，定位差異，所以決定了它們?yōu)楹蜗喔粢粭l路，卻有1倍+的價(jià)差~
最后，再來(lái)看一個(gè)很尷尬的例子：
美城云庭和美城悅榮府，看名字就曉得兩個(gè)都是同一開發(fā)商。
云庭走的是“東南亞奢華度假酒店風(fēng)情”，
悅榮府也是“頂級(jí)奢華度假酒店風(fēng)情公園”。
本是一路之隔的兄弟，在2013年底，卻被劃分為兩個(gè)區(qū)，以劍南大道為界，以西的美城云庭屬于雙流區(qū)，以東的悅榮府是天府新區(qū)。
本是同根生，
一個(gè)位屬二圈層，
一個(gè)地處國(guó)家新區(qū)，
這.....
擱誰(shuí)，誰(shuí)都急~
配套幾乎都相同，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)就是房?jī)r(jià)強(qiáng)有力的支撐；
如果學(xué)區(qū)相同，周邊配套也相同，但由于性質(zhì)不同，房?jī)r(jià)也會(huì)受影響，比如純住宅的房?jī)r(jià)＞商住混合，商品房＞安置房；
還有，樓盤品質(zhì)不同，板塊定位不同，區(qū)域的發(fā)展不同，同樣也會(huì)造成較大的房?jī)r(jià)差~
影響房?jī)r(jià)高低的因素有很多，大到城市規(guī)劃，小到景觀品質(zhì).....所以，決定房?jī)r(jià)的因素=所有綜合屬性相加。
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