“長(zhǎng)租第一股”官司纏身，
青客公寓離盈利越來越遠(yuǎn)？
文 | 美股研究社
2019年，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，行業(yè)聚集度將進(jìn)一步提升。資金流進(jìn)了企業(yè)頭部玩家，頭部企業(yè)掀起了上市熱潮，蛋殼、自如先后被爆出謀求上市消息。
然而“長(zhǎng)租第一股”最終花落青客公寓。2019年11月5日，青客公寓成功奔赴納斯達(dá)克，首日收盤報(bào)17.64美元，市值超過8億美元。
青客副總裁上市當(dāng)日發(fā)文：“青客新起點(diǎn)，租賃大未來！”振奮人心的語句，給長(zhǎng)租行業(yè)注入了一針強(qiáng)心劑。
好景不長(zhǎng)，兩年時(shí)間光景已然不在。
2021年8月2日，據(jù)天眼查APP顯示，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司被執(zhí)行支付86273.08元，并承擔(dān)執(zhí)行費(fèi)1194元。經(jīng)調(diào)查上海青客已無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，其名下房產(chǎn)均被法院查封。
據(jù)天眼查APP顯示，4月份以來，上海青客新增200余條被執(zhí)行人信息，當(dāng)前該公司被執(zhí)行總金額為1770.4855萬元。
頻頻被法院查封財(cái)產(chǎn)，青客公寓再陷輿論壓力。截止發(fā)稿時(shí)間，青客公寓股價(jià)報(bào)1.09美元，市值僅為6265.64萬美元。
除開被執(zhí)行支付外，這幾年來青客公寓不少負(fù)面新聞經(jīng)常出現(xiàn)在大眾視野里。青客公寓怎么了？
多米諾骨牌式連鎖反應(yīng)，深陷訴訟旋渦
青客是長(zhǎng)期公寓租賃平臺(tái)，專注于白領(lǐng)公寓租賃和提供物業(yè)管理。一般而言，平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商將業(yè)主房屋租賃過來，按照基本標(biāo)準(zhǔn)裝修改造、配備家具家電，然后根據(jù)業(yè)務(wù)流程出租給在城市尋求經(jīng)濟(jì)適用房的人。
值得一提的是長(zhǎng)租公寓里常見的“租金貸”。租金貸是長(zhǎng)租公寓“回血”的關(guān)鍵，對(duì)青客來說，租金貸是其規(guī)模擴(kuò)張的助推器。
租客可以在金融機(jī)構(gòu)或銀行申請(qǐng)貸款，機(jī)構(gòu)通常一次性把整年租金支付給青客公寓，然后租客每月償還房租和利息給機(jī)構(gòu)，而青客則是按照季度支付房租給房東。在這樣操作空間下，青客公寓可以一下子得到租客年度租金，沉淀下來的資金便是青客“回血”的方式。
從招股書來看，青客公寓的入住率并不低。2019財(cái)年、2020財(cái)年和截止2021 年 3 月 31 日止六個(gè)月的期間，青客公寓的平均入住率分別為 91.6%、83.8% 和 86.6%。
對(duì)長(zhǎng)租公寓來說，租客、房東和供應(yīng)商是其業(yè)務(wù)環(huán)上重要的三方。在入住率不低的情況，這三方給予青客的差評(píng)也不低。
租客：據(jù)IT時(shí)報(bào)消息，消費(fèi)者聲稱搬離青客公寓后，銀行的還貸信息依舊如期而至，沒有住房卻仍要還租房貸款，消費(fèi)者聯(lián)系請(qǐng)客房管員卻無回饋消息。
房東：據(jù)知乎網(wǎng)友反映，2020年，青客的資金出現(xiàn)問題，更換平臺(tái)來接管杭州部門房源。青客要求房東變更合同，不符合接管條件的房東則要求解除合同，但青客已拖欠房東數(shù)月租金。
供應(yīng)商：青客租下公寓后往往需要裝修公寓，據(jù)IT時(shí)報(bào)消息，某家裝建材供應(yīng)商訴說2018年時(shí)青客拖欠其35萬元賬款，2019年青客陸續(xù)回款，但下半年后又不按約定時(shí)間付款。
從三方的角度看青客公寓，能夠發(fā)現(xiàn)其最大的問題——現(xiàn)金流短缺。青客沒有足夠的現(xiàn)金流維護(hù)好三方關(guān)系，拖欠房租、拖欠賬款，危機(jī)來臨后沒有及時(shí)處理反饋，而是一而再再而三地拖沓回復(fù)，長(zhǎng)久下來造成負(fù)面印象，青客公寓與這三方的關(guān)系也陷入了僵局。
在黑貓投訴平臺(tái)上，關(guān)于青客的投訴量已經(jīng)過萬，大多投訴類型關(guān)于“退款”、“解約”和“賠償”。其實(shí)不止是青客公寓，長(zhǎng)租公寓行業(yè)都面臨共性問題——投訴量多，涉及款項(xiàng)方面。其中，蛋殼公寓在黑貓投訴平臺(tái)上的投訴量為3.6萬+，自如租房投訴量達(dá)5千左右。
差評(píng)如潮，現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)”不過來……青客公寓面臨的這些問題，或許我們能從它的財(cái)報(bào)中端倪一二。
租金貸模式存疑，高收低租難“回血”
在2019年成功赴美上市，沒想到2020年的疫情給青客公寓帶來不小的沖擊。
疫情加劇了行業(yè)的動(dòng)蕩，為長(zhǎng)租公寓蒙上了一層“陰霾”。根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年超過72%長(zhǎng)租公寓受疫情影響，有37.19%受訪企業(yè)疫情期間幾乎無資金進(jìn)賬。
因?yàn)橐咔榈脑颍嗫凸⒌娜胱÷屎推骄赓U率都有所下降。2020財(cái)年，青客的租戶在租賃單元的平均停留時(shí)間為8.8個(gè)月；周期平均入住率從2019 財(cái)年的91.6%下降至2020年的83.8%。
入住率的下降不僅影響到青客公寓的營(yíng)收還擴(kuò)大虧損額度。據(jù)招股書顯示，2018財(cái)年、2019財(cái)年和2020財(cái)年，青客公寓的凈虧損分別為4.999億元、4.983億元和15.336億元。截至2020年9月30日，青客公寓共累計(jì)虧損38.095億元。
撇開疫情來講，青客公寓的模式也是造成其資金吃緊的問題之一。
青客公寓主要圍繞“租金貸”展開一系列業(yè)務(wù)，租金收入占據(jù)青客公寓總收入大部分比重。招股書顯示，2018財(cái)年、2019財(cái)年和2020財(cái)年，青客公寓的租賃服務(wù)分別為7.969億元、10.892億元和11.052億元，分別占據(jù)總收入89.6%、88.3%和91.5%。
收入渠道單一，具有較大不穩(wěn)定性。此外還會(huì)受到別的因素影響，2019年末《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。
因之前租金貸被媒體報(bào)道存在“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，高收低租的擴(kuò)張模式，也將導(dǎo)致青客公寓不斷“燒錢”。
另外，青客公寓因其租賃的經(jīng)營(yíng)模式，在企業(yè)獲得收入之前，前期的準(zhǔn)備需要大量的資金支出。從業(yè)務(wù)源頭開始，需要采購(gòu)租賃公寓，花費(fèi)資金對(duì)其進(jìn)行翻新和維護(hù)，購(gòu)置家具、固定裝置和設(shè)備也是一筆不小費(fèi)用。
擴(kuò)張青客公寓整個(gè)公寓網(wǎng)絡(luò)的布局，前期需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察，在此期間也會(huì)產(chǎn)生大量運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用。
招股書顯示，截至2018年9月30日、2019年9月30日和2020年9月30日，青客公寓的負(fù)債總額分別為25.605億元、26.106億元和28.452億元。
在這樣的情況下，青客公寓需要融資來支持其運(yùn)營(yíng)維護(hù)。若無法提供充足的資金，青客公寓或許要踏上尋求融資借款的道路?；仡櫱嗫凸⒅暗娜谫Y來看，規(guī)模規(guī)模并不是很高。
據(jù)天眼查顯示，自2012年成立以來，青客公寓一共獲得5輪融資，融資金額累超1億美元。但距離上一次融資已是兩年前的IPO上市輪次。
在疫情過后，如何尋求融資是青客公寓亟待攻破的難題。
至于能否獲得融資，實(shí)質(zhì)上還是與青客公寓的規(guī)模擴(kuò)張和步伐有關(guān)。公寓運(yùn)營(yíng)效率如何，服務(wù)方面是否周到，定價(jià)是否合理，營(yíng)銷活動(dòng)策略有效與否等等。這反過來，其實(shí)也是看青客公寓能否在長(zhǎng)租公寓平臺(tái)中持續(xù)維穩(wěn)地發(fā)展下去。
結(jié)語
2021年開年，青客公寓發(fā)布管理層人事變動(dòng)公告，公司董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官金光杰等5名“元老級(jí)”管理層同時(shí)宣布辭職。
對(duì)于此次系列人事變動(dòng)的細(xì)節(jié)原因，青客公寓并未對(duì)外回應(yīng)。青客公寓稱，金光杰等管理團(tuán)隊(duì)成員的辭任系個(gè)人原因，與公司無異議。
目前來看，青客公寓資金鏈還是處于緊繃狀態(tài)，其“租金貸”方式難以給平臺(tái)帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。高價(jià)收房，低價(jià)出租，短期來看獲客成本也不會(huì)有所降低；疊加新冠疫情影響，在資金方面的壓力確實(shí)不小。
眼下對(duì)于青客公寓來說，如何妥善地處理好與租客、房東、貸款機(jī)構(gòu)這三方的問題，或許是挽留名聲，解決內(nèi)憂外患的重中之重。
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