文/ 蘇州房叔
文藝女青年這種病，生個(gè)孩子就好了。無房剛需這種憤青，買個(gè)房子就好了。
天熱了便秘很正常，涼快了就要開始拉稀了。
寫于2017.8.17 三亞海棠灣
.壹.
處于膠著模糊的不明朗時(shí)期，我們到底該不該買房？
之前寫過一篇文章“蘇州10年房?jī)r(jià)上漲路，什么時(shí)候買房都不晚”，這10年的前面大部分時(shí)間，蘇州房?jī)r(jià)一直扮演了長(zhǎng)三角小清新流，城市各項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)越，房?jī)r(jià)低調(diào)自然和容易買得起，但15年的史詩級(jí)躥漲的露出了猙獰的面目了，讓人猝不及防。
最具一直被粉絲大爺集中問2個(gè)問題：
房叔你是看空派還是看多派？
當(dāng)下是否能買房,會(huì)漲還是會(huì)跌？
房叔你是看空派還是看多派？
房叔非多軍，也非空軍，嚴(yán)格來說屬于樓市趨勢(shì)派，一個(gè)純粹的投資者對(duì)世界是客觀中立的，多空如開關(guān)，隨趨勢(shì)切換，這個(gè)城市，這個(gè)板塊，這個(gè)樓盤，這個(gè)價(jià)格今天不能買，下一個(gè)節(jié)點(diǎn)也許就值得了，值不值得買，非一成不變。
不去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，試圖去理解房?jī)r(jià)或者說讓自己不再對(duì)房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生困惑。
很多粉絲大爺們對(duì)房產(chǎn)的基本邏輯混亂不清，理不清客觀判斷和主觀意愿的區(qū)別。對(duì)于買賣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、板塊區(qū)域等都是混沌模糊的，憑自我認(rèn)知或者無腦跟風(fēng)。
有時(shí)候會(huì)預(yù)警房?jī)r(jià)要漲，但是不意味著房叔希望房?jī)r(jià)漲，前幾天發(fā)了一篇關(guān)于“為什么現(xiàn)在又是買入園區(qū)好時(shí)機(jī)”，在5月份還寫過，園區(qū)房?jī)r(jià)即將回調(diào)，和園區(qū)剛需不能有抄底之心的，事實(shí)上的在6、7月時(shí)候，最近2個(gè)月有在園區(qū)看房的同學(xué)，應(yīng)該有這樣感受，掛牌房源增多，略微回調(diào)了幾萬塊。
300w+的房子回調(diào)了幾萬塊，就如標(biāo)題所寫，跌價(jià)如便秘，一點(diǎn)點(diǎn)往外擠。
當(dāng)下是否能買房,會(huì)漲還是會(huì)跌？
這個(gè)問題很難給一個(gè)統(tǒng)一回答，現(xiàn)在屬于樓市調(diào)控的盤整期，如果是暴漲前期可以一概回答：“速度，滿倉干”
什么樣人會(huì)買房：
首付多的剛需，首付還是借的剛需
初級(jí)投資客，中級(jí)投資客，高級(jí)投資客
初級(jí)改善，高級(jí)改善，終極改善
就是有錢，就是想買房，任性
人群的不同、目的不同、預(yù)期不同等帶來的因素差異，就是同一個(gè)樓盤，對(duì)于買不買，最終的決定也是不一樣的。
買還是不買，買哪里，這個(gè)價(jià)格是否值得買，取決于你的最大的需求。
經(jīng)過這一輪暴漲，叔知道大家內(nèi)心里都想買一個(gè)漲幅最大的房子，希望自己不再錯(cuò)過而暗自懊惱。
至于漲和跌問題，要具體到區(qū)域，板塊，乃至樓盤等具體化，就拿這12個(gè)月來說，很多板塊價(jià)格一直在盤整，一直未動(dòng)，實(shí)質(zhì)上這種不漲就是跌了。
對(duì)于園區(qū)來說現(xiàn)代大道北的樓盤中，同樣的學(xué)區(qū)有的漲了，有的未動(dòng)，為什么呢，只因不同時(shí)期的購房群體和購房需求又發(fā)生了變化。
這世界一直在變化，從未停止。
.貳 .
漲起來勢(shì)如破竹，跌起來扭扭捏捏。
這12個(gè)月的蘇州樓市一直是趨于穩(wěn)定的，二手市場(chǎng)上，價(jià)格是有普遍所松動(dòng)的，最近在看房的同學(xué)應(yīng)該深有體會(huì)的。
房叔也是一直密切關(guān)注樓市，每周都會(huì)去各大中介坐一坐，看看房，扯扯天。
房叔居住在園區(qū)，基于就近原則，給熟悉的中介都打過招呼，我看過的幾個(gè)代表性樓盤的代表性戶型，總價(jià)在300W-500W之間的，如果降價(jià)10W以上的請(qǐng)通知我，低于10W不要找我。
為什么拿園區(qū)做樣本呢。
園區(qū)是一個(gè)二手市場(chǎng)占據(jù)主要成交量的區(qū)域，每日成交5套二手，才成交一套新房，如果園區(qū)二手都不行的話，蘇州樓市離崩盤就不遠(yuǎn)了，更不要提其他區(qū)會(huì)怎么樣了。
從打過招呼后到現(xiàn)在，至今沒有任何超過10W以上降價(jià)的，要知道300W的只要降3%就是10W啊。
不能夠??？市場(chǎng)冷了是確定，再加上3、4月份暴漲后的頹勢(shì)和6、7月天氣炎熱的傳統(tǒng)淡季的疊加影響，不至于3%都不回調(diào)吧？
我關(guān)注的幾個(gè)報(bào)價(jià)很有誠(chéng)意的盤，樓棟、位置、裝修都還不錯(cuò)的一直掛在那里，已經(jīng)有一段時(shí)間，沒有賣出去，價(jià)格也沒調(diào)整。
我就挑了一個(gè)綠地華爾道的小戶型88方的300W。
“價(jià)格降了沒啊”
“降了，如果你誠(chéng)心要的話，業(yè)主可以降3W，業(yè)主很有誠(chéng)意”
“納尼，我的目標(biāo)是是至少10W以上，300w的房子，降個(gè)2W等于沒降啊”
“不要要求太高了，降價(jià)哪有這么降的啊，業(yè)主反正也不著急，不會(huì)降這么多的”
“去年9月份才260w啊，這也多久就漲了40w啊，其他板塊都沒漲呢，290W差不多了吧”
“沒有的呢，現(xiàn)在還有295w在賣，但是樓層不好，你也可以看看呢”
這個(gè)盤綠地華爾道是很典型的，從去年9月份我一直關(guān)注的，88方小戶型 從限購后開始，一路上漲啊，漲到人心惶惶啊。
來看看安居客的掛牌價(jià)，30天環(huán)比下跌了1.25%，真是讓人呵呵一笑啊，一年不到的時(shí)間，260w漲到300w，降價(jià)嘛，就降 了3W塊。
這就是蘇州樓市現(xiàn)狀，我有什么辦法啊，我也很絕望啊。
漲時(shí)如虹，漲到買不動(dòng)為止。
跌的時(shí)候呢？磨磨蹭蹭，羞羞答答。
.叁.
拉稀比便秘爽快。
園區(qū)的房?jī)r(jià)作為蘇州樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)和方向標(biāo)，15年率先上漲后，之后其他區(qū)開始板塊輪動(dòng)，接替上漲，16年三四月園區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)入到僵持期，然后就遭受最嚴(yán)厲的限購政策，16年底都在誠(chéng)惶誠(chéng)恐的氛圍中度過。
有不少在限購前期追漲上車，提心吊膽的簽了單，把命運(yùn)交給這個(gè)時(shí)代。
有人以為已經(jīng)結(jié)束了，誰知道年后園區(qū)學(xué)區(qū)小戶型和高端改善房又拉一波了。這12個(gè)月來看，蘇州整體的樓市屬于便秘狀態(tài)，個(gè)別核心板塊小小的拉稀了一把。
去年買了沒漲的也不要擔(dān)心，享受到了首付2成和9折的利率本身也是賺到。
核心板塊如果能接受目前價(jià)格，畢竟房源還有的選擇。還是有一些機(jī)會(huì)的。
當(dāng)然也有一些不誠(chéng)心賣的房源，掛的很高很高，這種只是用來試探市場(chǎng)的，浪費(fèi)大家時(shí)間罷了。
我們?nèi)绾沃滥男┦钦\(chéng)意賣的呢？
有降價(jià)記錄的房東。
急賣離場(chǎng)或者置換需求的會(huì)急于短期內(nèi)賣掉，會(huì)適當(dāng)降價(jià)。
但是空間有限，不要指望像漲價(jià)那樣降價(jià)。
畢竟，便秘不如拉稀通暢迅速。
還有一點(diǎn)勸告各位買房者：
不要以自己心目中的價(jià)值去推測(cè)價(jià)格。尊重市場(chǎng)，往前看。
尤其針對(duì)那些因錯(cuò)過再也不敢接盤的粉絲大爺。
房叔說：
房?jī)r(jià)盤整期，買房其實(shí)更難了，要么倒在一篇大跌聲中，什么租售同權(quán)，租售并舉等之類的幻想，要么倒在貸款首付艱難中，要么死在限價(jià)房搖號(hào)中，要么掛在全款優(yōu)先貸款靠邊中，要么死在茶水費(fèi)中。
太多的雜音需要你去獨(dú)立思考。房叔不勸人趕緊買房，也不鼓吹房?jī)r(jià)大漲，只是希望各位粉絲大爺根據(jù)的情況做好自己的正確決定，選好一套房，幸福一個(gè)家庭啊。
畢竟房?jī)r(jià)上漲比下跌容易，你說對(duì)伐？
文末評(píng)論
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