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文/蘇州房叔
買房子簡單，貸款難。
我們都深知，蘇州房子越來越貴，月供XW已隨處可見，可是在目前緊縮的信貸政策下，貸款審批難度隨之增加，從寬松時候1W月供不看流水，到如今4000塊錢都要拿起放大鏡，瞪大眼睛仔細梭羅毛病。
漂亮的流水，直接甩銀行臉上。
本文不是教你制作假流水，是幫助本身有流水的但是沒有規(guī)劃好導致無法貸款的。
一片拳拳善心，切勿非法用途。
NO. 1｜壹
銀行認可的流水。
對于蘇州人民來說，傳統(tǒng)意義上的銀行流水，就是最最最最正規(guī)的每月準時發(fā)的工資收入了。
但現在房價翻倍飆升，工資止步不前的情況，靠工資流水很多人是無法覆蓋貸款月供的，如何是好呢？
還有諸如彩香菜市場賣菜的，開小賣部的夫妻，外貿soho的小伙，淘寶開店的小女生，經營公司的小老板等等自由職業(yè)者，個體戶，這些朋友沒有人給他們打卡發(fā)工資又是如何是好呢？
那我們來看看銀行一般認可什么樣流水，就可以輕松應對了。
打卡工資
租金流水
其他固定流水
對私散亂流水
認定變量 1：認定范圍 2：人群范圍 3：認定周期
認定范圍：有些銀行認1和2，3 有些不認3
認定人群：對于上班族，認定1和2，對于4不認可，對于非上班，認可3，和4
認定周期：在信貸寬松時候認定范圍擴大，緊縮時候認定范圍減少，嚴格。
在蘇州15年時候，8K-1W月供，流水幾乎無視，某行3W以下月供，閉眼直接秒過?，F在4K都要仔細查驗了，在目前銀行額度不足的態(tài)勢下良好的征信+優(yōu)質流水更加容易獲得貸款發(fā)放。
我們要做一個流水好看的買房人。
NO. 2｜貳
流水分類
對于銀行流水種類，我們來細分看看。
1：打卡工資
對于打卡工資，一般是具有固定日期或遇到節(jié)假日提前。轉賬方式公司或者看不到轉賬方，備注會顯示工資或者代發(fā)工資，稅后工資還會因為納稅原因，精確到分。
關鍵點：轉入時間、轉賬方、備注、納稅
2：租金流水
在蘇州有房出租，租金是可以作為堂堂正正的流水拿出來的。只是很多同學不太清楚或者怕麻煩。
操作實際上很簡單，有一份租賃合同，找中介要，然后在約定的租金打款日打入金額。
固定的租金收入+正規(guī)的租賃合同是流水的重要組成部分，尤其對于改善客戶想買500W+總價房子，一般都會有1套在出租房子的話就可以利用起來。
關鍵點：租賃合同約定和打款匹配
3：其他固定流水
主要是公司補貼，報銷，避稅工資之類，不同行業(yè)略微有所差異。
既然是固定流水，那么打款時間每月要固定，遇節(jié)假日要提前。比如避稅公司老板私人打款到賬戶，補貼，報銷之類公司賬戶單獨發(fā)放。
這種操作形式在中小型公司很普遍，只要給出合理的解釋，銀行都會認可。
關鍵點：打款時間
4.對私散亂流水
對于個體戶、小老板等這種對私個人打款轉賬流水也是被認可的，這種流水特點是無固定時間轉入，金額一般較多。
需要注意的是轉賬不要發(fā)生在配偶或者父母之間，不要頻繁出現整數金額，避免即進即出，做好留存金額時間?？雌饋硐袷悄撤N業(yè)務收入
適當情況下可以做資金流入備注，比如100斤大閘蟹，200件服裝款等等。
對于做淘寶賣家，支付寶流水對于很多銀行來說也都是認可的。
總之做好規(guī)劃，然后執(zhí)行計劃，盡可能多的提供流水來源，貸款放款就更加好放。
貸款經理也不想為難你啊，他也要做業(yè)務啊，有了這么多流水證明，自然好辦。
總不能你月供要3W，月流水才5000，然后和經理說自己房租1個月收5w，外快一個月3W，他們都是現金給我的。其實我月總收入8.5w
信貸員只會翻白眼：你倒是拿出來證明啊，不然鬼信啊。
NO. 3｜叁
規(guī)劃流水
比如你要貸款300W，蘇州利率上浮10%，30年，需要月供16800，那么大概需要流水要達到35000才能覆蓋月供，這就是我們要規(guī)劃流失的目標。
貸300W，蘇州很多家庭純工資收入沒有35000的。
我們說的流水規(guī)劃是給未來6個月后做準備，比如未來我們打算貸300W，但是流水不夠，貸款可能會出現故障，需要籌備和規(guī)劃自己流水。
對于銀行業(yè)務員來說，流水是否真實，一掃而過，真假立辨。
只有模擬的和真實的一樣才能可能起來毫無破綻。
因為它就是真的。
信貸員和審批人員從提交材料上來看流水都是沒有問題，符合貸款的審批政策，那就是合規(guī)的。
銀行在風險可控情況下，優(yōu)先還是第一認可工資收入的，對于個體戶沒有工資收入但是流水很多情況下，也可以考慮制造點流水。
一份漂亮流水單應該包含了多種多樣的收入來源，這樣更加安全保險。
1：工資流水
準備一張中信銀行卡。
中信銀行卡不顯示交易對手的信息，也就是轉賬方，在每月固定日期，節(jié)假日提前往卡里轉賬，備注：工資或代發(fā)工資。
至于中信銀行這個小BUG何時不可用，未知。
2：租金流水
一般出租房子都是付3壓1的，計算租賃日期和打款日期，每月準時轉入，備注”房屋租金，卡號要和租賃合同上的一致。
租金打款方，不要是親屬或者夫妻對方。
除了 住宅租金，在蘇州的商鋪租金也可以納入租金流水。
在蘇州還有一些涉外租賃，打款方式是企業(yè)的，簽合同時候注意下要對應好付款方。
3：固定流水
這種避稅、報銷、補貼之類的流水，就是體現在每月固定時間有一批收入，無需備注。比如工資1W，私人固定的5000，然后這個數字每月浮動，但是打款日期一定要固定。
合理解釋這筆收入，銀行一般都會認可或者作為補充旁證。
4：雜亂流水
這個流水主要針對沒有正式工作的同學們，如果你是服裝行業(yè)的，那么在打流水時候，入賬的金額每次要保持不一樣，備注也要豐富多彩且和業(yè)主緊密相關。
避免出現整數收入，例如今天打款10W，明天提走了10W，調成為收入56800，然后幾天后提取也是分配15000，13000這種。
不要今天服裝貨款50件，明天大黃魚30條，大后天電風扇30臺。
支付寶流水也是一個重要來源，頻發(fā)入賬也是收入流入的體現。
5：其他
擔保：父母的擔保也是增加流水的一種。
大額存單：蘇州部分銀行認可大額存單
理財：固定期限理財，蘇州部分銀行認可
模擬真實的過程，讓它看起來表面合規(guī)，最終順利通過審批。
蘇州地王上市后，蘇州遍地的改善500W起的房子，有一個好的貸款名額和完美的銀行流水，買一套改善的房子。是多么的重要啊。
有效需求，就是剛需，買500W的也是妥妥剛需啊，
貸不了款，買不起啊。
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真正實現房住不炒。
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