房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對(duì)房，
亦真亦假
NO. 1｜壹
萬(wàn)眾矚目的園區(qū)土拍今天早早地就結(jié)束，樓面價(jià)26019元/㎡。從房蘇州各大微信群和朋友圈來出現(xiàn)了不同的畫面聲音。
中介大呼50輪搶拍,樓面價(jià)2.6W，要買的抓緊了，還要漲
房東和買房人一片驚嘆聲，怎么才2.6W,都低于XX區(qū)的。
各種聲音混雜才是樓市最真實(shí)的存在，但不論怎樣，樓市的漲跌都不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。有其自身的規(guī)律和周期。
從當(dāng)下樓市的現(xiàn)狀和未來市場(chǎng)預(yù)期，今天的樓面價(jià)在當(dāng)下都是極其合理的。不存在高估也不存在低估。
蘇園土掛（2018）04 號(hào)地塊位于鐘南街東、港田路北，土地用途為：城鎮(zhèn)住宅用地，地塊面積為 84860.41平方米，規(guī)劃容積率為 1.3-1.6。
地塊起始價(jià)274270萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)20200元/㎡，最高限價(jià)34087元/㎡！
來看看地塊的建筑要求：
住宅建筑不低于4層，意思是不可造別墅產(chǎn)品
地塊需配建社區(qū)居委會(huì)用房，面積不少于1174㎡；養(yǎng)老服務(wù)用房不少于1174平米
居委會(huì)管理及養(yǎng)老設(shè)施用房需按照不低于800元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)裝修，無償移交街道管理或所屬功能區(qū)管理使用。
建筑按二星綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，項(xiàng)目住宅應(yīng)為全裝修住宅。
預(yù)制裝配式建筑比例100%，建筑單體預(yù)制裝配率不低于30%。
NO. 2｜貳
拿下這次土拍的開發(fā)商為蘇高新，賀稿寫著，蘇高新和蘇州恒泰聯(lián)手。很多同學(xué)對(duì)蘇高新較熟悉，恒泰比較陌生，恒泰是知名的“蘇州中心”的開發(fā)商。來看一段新聞報(bào)道。
近日，蘇州恒泰控股集團(tuán)一體化重組整合方案通過園區(qū)黨工委會(huì)議審議，標(biāo)志著蘇州工業(yè)園區(qū)兆潤(rùn)投資控股集團(tuán)有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)兆潤(rùn)資產(chǎn)管理有限公司、蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司三家企業(yè)重組工作正式落地。自此，園區(qū)又一家堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向的大型國(guó)企集團(tuán)踏上嶄新征程。
重組后，該集團(tuán)凈資產(chǎn)達(dá)120多億元，資產(chǎn)總規(guī)模330多億元，主要涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅、工程代建、地下空間開發(fā)等多種業(yè)務(wù)板塊，累計(jì)開發(fā)各類物業(yè)載體430萬(wàn)平方米，擁有蘇州中心、星海生活廣場(chǎng)、財(cái)富中心、公租房、大型基礎(chǔ)設(shè)施、各類工業(yè)廠房及產(chǎn)業(yè)園等標(biāo)志性項(xiàng)目業(yè)績(jī)和開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)
這個(gè)賀稿在成功拍下這塊地后，瞬間就發(fā)出來了，可謂是勢(shì)在必得，早就商量好的節(jié)奏啊。
至此，2018年蘇高新拿下了獅山二塊地，園區(qū)二塊地，成功穩(wěn)住了蘇州核心區(qū)的樓面價(jià)。對(duì)于郊區(qū)的土地市場(chǎng)的拍賣是否有積極正面的影響，目前還不得而為之。
如果在加上2017年蘇高新拿的土地，那么未2019年，園區(qū)將有斜塘/婁葑/湖東 三個(gè)盤，新區(qū)獅山將有，龍湖原著北/金融街/外國(guó)語(yǔ)隔壁三塊地。
蘇高新今年拿的地價(jià)相對(duì)于16年的單價(jià)，可以說是成功撿漏，在未來的2019年，蘇高新在核心區(qū)有6個(gè)盤將上市，可謂是蘇州樓市大贏家。
歷史總是驚人的相似，當(dāng)你想抄底的時(shí)候發(fā)現(xiàn)沒錢了，開發(fā)商是這樣，買房人也是。
NO. 3｜叁
房蘇州微信群都在議論到底和上東區(qū)比高多少？看成交樓面價(jià)確實(shí)高于隔壁中海上東區(qū)，但如果計(jì)算上東區(qū)的真實(shí)住宅樓面價(jià)，蘇高新拿下的這塊樓面價(jià)應(yīng)該是≈or＜上東區(qū)樓面價(jià)。
2017年9月中海以總價(jià)355115萬(wàn)元競(jìng)得01號(hào)園區(qū)體育公園東側(cè)地塊，溢價(jià)率14.88%，成交樓面價(jià)23231元/平方米。也就是如今的中海上東區(qū)。
中海上東區(qū)地塊6.6w方為住宅，1.8W方為酒店且不可出售。算上不可售的折算，實(shí)際的住宅樓面價(jià)＞2.3W。不清楚開發(fā)商是如何來攤算成本，簡(jiǎn)單算下上東區(qū)住宅實(shí)際地價(jià)也在2.5-2.9w之間了。
目前04號(hào)地塊自由競(jìng)價(jià)的25245元/㎡的樓面價(jià)，還是低于上東區(qū)的住宅的實(shí)際地價(jià)的。
目前園區(qū)的最高樓面價(jià)還是2009年綠城摘得的，也就是后來的綠城桃花源，樓面價(jià)28000/㎡，一度轟動(dòng)全國(guó)。項(xiàng)目至今還沒有完全賣完。
2009年9月，綠城集團(tuán)豪擲61億元拍下蘇州工業(yè)園區(qū)兩個(gè)地塊，其中一個(gè)被命名為御園，以高端的別墅、法式合院、平層官邸產(chǎn)品成為蘇州豪宅標(biāo)桿，倍受長(zhǎng)三角富豪熱捧；
而另一地塊，得天獨(dú)厚，占據(jù)金雞湖與獨(dú)墅湖中央核心，以無可爭(zhēng)議的地理位置成為當(dāng)之無愧的蘇州地王，也就成就了現(xiàn)在的蘇州綠城桃花源。
NO. 3｜叁
2.7w的樓面價(jià)的坎是房企利潤(rùn)的生死線。
在昨天的文章中，提高在限價(jià)的背景下，房企拍下達(dá)到2.7W的樓面價(jià)，基本上只賺吆喝不賺錢了。
在資金吃緊，限價(jià)壓力下，開發(fā)商知道預(yù)期售價(jià)沒利潤(rùn)，在達(dá)到一個(gè)樓面價(jià)閥值后都會(huì)選擇退出。沒有蘇高新和恒泰兩大國(guó)企的參與下，樓面價(jià)會(huì)止步在2.6W之前。
幾十億的資金成本，限價(jià)的壓力下的低利潤(rùn)或虧本，導(dǎo)致開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地是優(yōu)先原則。
還有一點(diǎn)，樓面價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，需現(xiàn)房銷售，也就是樓面價(jià)達(dá)到2.77w，這又是無形中增加了房企的資金成本。
如果沒有限價(jià)的干擾，園區(qū)樓市如此少的新房供應(yīng)下，參與和抬價(jià)的開發(fā)商會(huì)更多，價(jià)格也會(huì)更加上揚(yáng)。限價(jià)的不確定性動(dòng)搖了很多開發(fā)商的信心。
但市場(chǎng)沒有如果，只有現(xiàn)實(shí)。
昨天競(jìng)拍樓面價(jià)的留言有了大幾百條，由于人在印尼，暫無時(shí)間查看，下周二左右開獎(jiǎng)。名單會(huì)公布在下周的文章里。請(qǐng)同學(xué)們稍安勿躁哈。
插個(gè)通知，九龍倉(cāng)國(guó)金中心即將開盤，僅330套，馬上要開始預(yù)約了。
歡迎各位同學(xué)留言，你如何看待二大國(guó)企聯(lián)手拿下園區(qū)這塊地。
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