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重慶盛產(chǎn)火鍋，也盛產(chǎn)房地產(chǎn)老板。

這些地產(chǎn)老板大多數(shù)出自草根，早期或靠包工程掘得第一桶金，或在企業(yè)改制中鼓起腰包。

渝派房企從山城起步，像重慶火鍋一樣，在全國(guó)開(kāi)枝散葉。

即便地產(chǎn)如今融資受制，他們?nèi)栽谌珖?guó)各地拋下重注。

曾以穩(wěn)健著稱的龍湖集團(tuán)，近幾年規(guī)?；瘮U(kuò)張如狼似虎，僅在2020年，豪擲千億拿地。

金科股份緊隨其后，擴(kuò)張也毫不手軟，在去年底定下5年實(shí)現(xiàn)4500億銷(xiāo)售額的目標(biāo)。

龍湖、金科揮金如土，老牌房企協(xié)信、東原則身陷危機(jī)。

今年3月，吳旭旗下的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)債務(wù)暴雷；迪馬股份大股東東銀集團(tuán)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，旗下東原地產(chǎn)爽約千億，陷入成長(zhǎng)煩惱。

經(jīng)過(guò)30年發(fā)展，渝派房企正演繹著劇烈的分化之路——有人吃肉、有人喝湯，也有人正在找米下鍋。

起源

重慶當(dāng)?shù)赜芯淅显挕?strong>離了婦女沒(méi)吃穿，以此彰顯重慶女人的強(qiáng)悍。

另一句話是，離開(kāi)重慶男人，連住的地方都沒(méi)有。這句話徹底顛覆了重慶男人“耙耳朵”形象，也向外界彰顯了重慶男人的影響力。

如果說(shuō)當(dāng)?shù)嘏嗽巡惋嬓袠I(yè)，掌握了重慶人的吃喝，那么，重慶男人中的佼佼者，早已悄悄掌握了重慶人的房子。

協(xié)信、金科、華宇、財(cái)信、東原等等，哪一家不是男人當(dāng)家做主，哪一家不是在行業(yè)里劈荊斬棘。

黃紅云鏖戰(zhàn)美籍華人孫宏斌的兇悍；盧生舉收購(gòu)芝加哥證券交易所雖敗猶榮；吳旭馳騁商業(yè)地產(chǎn)；蔣業(yè)華、羅韶宇的攻城略地更不在話下。

也有例外，前記者吳亞軍在這群男人中卓爾不群，從她自己買(mǎi)房失意到下狠心投資房地產(chǎn)，如今將企業(yè)做到市值排名行業(yè)前十。再一次證明，重慶男人能干的事，女人也能干。

山城重慶有爬不完的坡、下不完的臺(tái)階，兩江匯流、山水環(huán)抱的地理狀況，讓土地成為稀缺資源。因此，相較國(guó)內(nèi)其他省市，重慶土地市場(chǎng)更加血雨腥風(fēng)。

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在上世紀(jì)90年代初期萌發(fā)。彼時(shí)，下海潮席卷全國(guó)，1992年，全國(guó)將近12萬(wàn)公務(wù)員下海、1000多萬(wàn)名公務(wù)員停薪留職。

世界矚目的三峽工程剛獲得批準(zhǔn)建設(shè)，尚未被直轄的重慶，水運(yùn)、小商品及服裝批發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益旺盛。

1993年，吳亞軍從重慶建委旗下一家報(bào)社辭職，成立重慶佳辰公司專(zhuān)營(yíng)裝修和建材，后來(lái)覺(jué)得不過(guò)癮，干脆創(chuàng)立了重慶中建科，即龍湖前身。

這時(shí)，黃紅云還遠(yuǎn)在涪陵，為該地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局下屬建筑公司的總經(jīng)理，他從泥瓦匠、包工頭干起，終于被國(guó)營(yíng)建筑公司“收編”。

同在涪陵的盧生舉，從大足縣鐵器廠采購(gòu)員起步，當(dāng)時(shí)已是一家國(guó)營(yíng)貿(mào)易公司負(fù)責(zé)人。隨著日后企業(yè)改制，他受益頗豐。

畢業(yè)于重慶建筑大學(xué)的吳旭，在重慶建委重要業(yè)務(wù)科室位置上坐了多年。潮來(lái)之際，不甘寂寞的他動(dòng)了下海弄潮的念頭。

1997年是一道分水嶺。

那年6月，重慶成為中國(guó)繼北京、天津及上海后第4個(gè)直轄市。兩江交匯的這座山城，一時(shí)成為眾人向往的福地。

這時(shí)，吳亞軍和丈夫蔡奎共同經(jīng)營(yíng)的龍湖已經(jīng)起步。吳旭創(chuàng)立的協(xié)信，依靠在建委系統(tǒng)的人脈到處拿地、風(fēng)生水起。

1997年，黃紅云開(kāi)著一臺(tái)普桑進(jìn)了重慶主城，帶著3個(gè)合伙人，租房成立金科，接著大小業(yè)務(wù)。盧生舉則在黃紅云之后來(lái)渝。

機(jī)會(huì)也降臨在長(zhǎng)安廠子弟羅韶宇頭上，那年正值國(guó)內(nèi)金融行業(yè)推行普通運(yùn)鈔車(chē)換成防彈運(yùn)鈔車(chē)，羅韶宇與其母彭啟惠組建中奇公司（迪馬股份前身），主營(yíng)防彈運(yùn)鈔車(chē)和警用車(chē)，3年后做到國(guó)內(nèi)特種車(chē)市場(chǎng)市占率第一。忙里偷閑之時(shí)，他在1999年成立了東原地產(chǎn)。

勃興

科班出身、又在建委系統(tǒng)浸淫多年，在渝派房企中，吳旭最有先天優(yōu)勢(shì)。他選擇的路徑是商業(yè)地產(chǎn)。

讓吳旭一戰(zhàn)成名的，就是1995年落成的協(xié)信商廈。盡管如今在眾多高樓掩映下顯得低矮、落寞，在當(dāng)時(shí)堪稱寸土寸金的朝天門(mén)區(qū)域，協(xié)信商廈是當(dāng)之無(wú)愧的地標(biāo)。協(xié)信商廈落成后第8年，吳亞軍第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目龍湖天街才面市。

那年，面對(duì)迅猛崛起的吳亞軍，吳旭曾公開(kāi)叫板“龍湖算什么？”

在協(xié)信面前，當(dāng)時(shí)的龍湖，確實(shí)只是一個(gè)在試卷上摸題的小學(xué)生。

1997年，吳亞軍的第一個(gè)住宅項(xiàng)目龍湖花園南苑開(kāi)工。記者出身的吳亞軍，給這個(gè)住宅項(xiàng)目寫(xiě)了一句至今被公司奉為圭臬的廣告語(yǔ)：善待你一生。

也許有別于其他的樓盤(pán)理念，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)馬上迎來(lái)大賣(mài)。還因此獲得重慶市十佳住宅小區(qū)的稱號(hào)。這很大程度來(lái)自于吳亞軍對(duì)細(xì)節(jié)的苛求，但她覺(jué)得還不夠。

后來(lái)，她率隊(duì)前往萬(wàn)科參觀學(xué)習(xí)，對(duì)“教父”王石說(shuō)，要做最好的房企。當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科，正值高光時(shí)刻，面對(duì)吳亞軍砸場(chǎng)子式的豪言壯語(yǔ)，王石一下就聽(tīng)懵了。

和當(dāng)當(dāng)網(wǎng)俞渝一樣，吳亞軍也是一位推土機(jī)式的女人，執(zhí)行力和決策力一樣強(qiáng)悍，以至于后來(lái)王石參觀龍湖項(xiàng)目樣板間，出來(lái)后看見(jiàn)進(jìn)門(mén)前隨意脫下的鞋子被調(diào)轉(zhuǎn)方向，整齊劃一的擺在門(mén)口，發(fā)出感嘆：“可怕的龍湖”。

綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平認(rèn)為王石說(shuō)話有水分，2004年，他花了66萬(wàn)元包機(jī)組織員工到重慶。看完龍湖的項(xiàng)目，誰(shuí)也不服的宋衛(wèi)平毫不吝嗇對(duì)面前的吳阿姨贊譽(yù)有加，“有男人的氣魄，又有女人的細(xì)膩?！?/strong>

首個(gè)項(xiàng)目斬獲滿城贊譽(yù)，吳亞軍趁熱打鐵。

2001年，龍湖推出首個(gè)高端住宅香樟林，2003年推出首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目龍湖天街。2005年，吳亞軍帶領(lǐng)龍湖首進(jìn)北京，從此開(kāi)啟爆發(fā)式增長(zhǎng)。

龍湖進(jìn)軍北京當(dāng)年，金科年收入已突破22億元，綜合實(shí)力位列全國(guó)第37名。

2006年，金科設(shè)立三大中心：成都、西安為西部區(qū)域；長(zhǎng)沙、武漢為中部區(qū)域；南通、無(wú)錫為東部區(qū)域，連同重慶大本營(yíng)，同步掘進(jìn)全國(guó)，追趕龍湖的意味甚為濃厚。

蔣業(yè)華1983年就開(kāi)始在重慶建筑行業(yè)里小打小鬧，1995年，他設(shè)立華宇集團(tuán)。啟信寶顯示，公司注冊(cè)資本10.32億元，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)企業(yè)。

在重慶建房造城火熱氣氛下，2006年前后，華宇集團(tuán)先后開(kāi)發(fā)秋水長(zhǎng)天、福源山莊、春江花月等十多個(gè)樓盤(pán)。

1995年前后，盧生舉在涪陵國(guó)企蜀東實(shí)業(yè)改制中獲得財(cái)富積累。1997年8月，盧生舉西進(jìn)重慶成立財(cái)信發(fā)展，觀音橋步行街新世紀(jì)大廈、北濱路的北岸江山以及江北嘴的財(cái)信廣場(chǎng)等，均由他親自操盤(pán)。

發(fā)展

龍湖、金科、東原、協(xié)信、財(cái)信和華宇，堪稱重慶房企“六朵金花”。在這些房企中，華宇集團(tuán)是固守重慶市場(chǎng)最久的一家。

同時(shí)期創(chuàng)立的龍湖、金科，早已走出重慶、布局全國(guó)。2009年，龍湖登陸港股；2011年，金科借殼ST東源；2013年，財(cái)信發(fā)展借殼國(guó)興地產(chǎn)；2014年，東原地產(chǎn)借迪馬股份重組整體上市。隨著這些房企的順利上市，重慶本土房企的資本時(shí)代逐漸拉開(kāi)帷幕。

華宇集團(tuán)老板蔣業(yè)華看在眼里急在心里，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。

2017年，公司一口氣進(jìn)駐全國(guó)九座城市。特別是在當(dāng)年，公司在蘇浙兩省24小時(shí)之內(nèi)一舉拿下8宗土地，震驚業(yè)內(nèi)。

蔣業(yè)華不僅搶地，還搶人，挖來(lái)吳亞軍的愛(ài)將周德康。

周德康在龍湖集團(tuán)待了4年，任執(zhí)行董事、副總裁，之前他是重慶建委旗下規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建筑所所長(zhǎng)。

早在龍湖時(shí)，周德康年薪就超過(guò)千萬(wàn)，后來(lái)跳槽綠都地產(chǎn)時(shí)年薪已達(dá)1800萬(wàn)元。

重金請(qǐng)來(lái)了高人，華宇集團(tuán)一改沉悶低調(diào)的風(fēng)格，對(duì)外立下重誓：2021年銷(xiāo)售1000億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，華宇集團(tuán)以操盤(pán)銷(xiāo)售額316.8億元，位列行業(yè)第81位。同年，龍湖、金科、東原操盤(pán)銷(xiāo)售額分別為2196.2億元、1787.6億元和390.8億元，分別排名第13名、第19名、和第73名。

周德康的校友吳旭，曾帶領(lǐng)協(xié)信穩(wěn)坐重慶房地產(chǎn)行業(yè)頭把交椅多年。2014年在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)位居第48位。

吳旭的專(zhuān)業(yè)背景，使得他在住宅、商業(yè)上的洞察力超乎同齡人。然而，2015年，吳旭卷入華潤(rùn)宋林案，回歸后轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，公司開(kāi)始走下披路。

在克而瑞披露的2020年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP200榜單中，協(xié)信跌出TOP100，以操盤(pán)金額220億元位列第102位。

吳旭卷入大案這一年，黃紅云也到了水逆期。

據(jù)報(bào)道，2015年底，私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板，黃紅云便是其中之一。2016年，黃紅云辭任金科股份董事長(zhǎng)，事件才慢慢平息。

可沒(méi)等黃紅云喘息，孫宏斌挑起的公司控制權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)又兵臨城下，這場(chǎng)鏖戰(zhàn)歷時(shí)4年。

2020年4月，在前妻陶虹遐、女兒黃斯詩(shī)的助力之下，金科股份送走孫宏斌、迎來(lái)老朋友車(chē)建新，黃紅云才如卸重負(fù)。

規(guī)模焦慮中的吳亞軍，學(xué)會(huì)了高周轉(zhuǎn)祖師爺碧桂園的做法。借助高周轉(zhuǎn)，龍湖銷(xiāo)售規(guī)模從2016年的858.1億元，達(dá)到2017年的1560.8億元，2020年輕松越過(guò)2000億元，穩(wěn)坐渝派房企頭把交椅。

分化

龍湖集團(tuán)素來(lái)以穩(wěn)健著稱，在最近幾年的高周轉(zhuǎn)模式下，得了規(guī)模、失了口碑。

無(wú)論是2019年長(zhǎng)沙龍湖業(yè)主千里赴港維權(quán)，還是去年9月吳亞軍炮轟鄭州龍湖員工把公司當(dāng)成家，吳亞軍一手締造的龍湖，正活成自己討厭的樣子。

如果再次回味10多年前，宋衛(wèi)平毫不吝嗇對(duì)吳亞軍以及龍湖的贊譽(yù)，不免令人唏噓。

這正是吳亞軍所焦慮一面，“大姐大”龍湖陷入迷茫期。這是規(guī)?；瘮U(kuò)張過(guò)程中，不得不做出的選擇？

龍湖還在提速。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年，龍湖拿地金額1071億元、拿地面積1489萬(wàn)㎡，高居行業(yè)第五和第七。

2020年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入1845.47億元、歸母凈利潤(rùn)200.02億元，同比分別增長(zhǎng)22.20%和9.08%。

高歌猛進(jìn)的同時(shí)，龍湖人事震蕩不止。2017年以來(lái)，副總裁徐愛(ài)國(guó)、袁春、胡浩、蘇州公司總經(jīng)理李剛、南京公司總經(jīng)理李宏耕等先后離職。

金科管理層也在大換血。今年1月，80后周達(dá)、楊程鈞分別成為公司董事長(zhǎng)、總裁，共同執(zhí)掌這家市值近400億元的房企。新一屆董事會(huì)成員，平均年齡不到41歲。

在金科的控制權(quán)爭(zhēng)奪風(fēng)險(xiǎn)消除之后，黃紅云在去年12月向外界披露新五年發(fā)展規(guī)模：力爭(zhēng)2025年銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到4500億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上。

2020年，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入877.04億元，歸母凈利潤(rùn)70.30億元，同比分別增長(zhǎng)29.41%和23.86%。相比2019年?duì)I收增速64.36%、歸母凈利潤(rùn)增速46.06%，已大幅放緩。

從業(yè)績(jī)上看，龍湖住宅、商業(yè)并駕齊驅(qū)，僅靠賣(mài)房支撐業(yè)績(jī)的金科，還有很長(zhǎng)一段路要走。

緊隨黃紅云來(lái)渝的盧生舉向來(lái)低調(diào)，財(cái)信發(fā)展最近幾年加速異地?cái)U(kuò)張，仍無(wú)法躋身一線房企。公司激進(jìn)加碼環(huán)保產(chǎn)業(yè)，資金一度吃緊。今年2月，公司19.7億元將所持恒大人壽25%股權(quán)賣(mài)給深圳越眾，徹底退出恒大人壽。同月，55歲的盧生舉主導(dǎo)公司更換核心高管，前雨潤(rùn)高管、80后賈森出任公司董事長(zhǎng)。

2020年，昔日無(wú)限風(fēng)光的協(xié)信老板吳旭過(guò)上苦日子，協(xié)信01債券被曝逾期，另5筆債券將在今年3月至9月陸續(xù)到期。

截至去年6月，公司債務(wù)規(guī)模373.63億元，短期債務(wù)166.05億元，貨幣資金僅26.21億元。大股東CDL遠(yuǎn)在新加坡不管不問(wèn)，第三大股東綠地控股和公司打起官司，面對(duì)債務(wù)壓力，吳旭已無(wú)從下手。

2014年，羅韶宇將東原地產(chǎn)交由其妹羅韶穎操盤(pán)，宣稱2020年銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到千億?？硕?、億瀚等多家第三方機(jī)構(gòu)榜單顯示，東原地產(chǎn)已爽約千億。

2020年報(bào)顯示，迪馬股份業(yè)績(jī)?cè)俳?，其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)212.7億元、18.03億元，同比分別增長(zhǎng)7.99%和25.89%。2019年，其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)增速分別為48.71%和40.86%。

這不是最重要的，影響東原地產(chǎn)不確定性因素實(shí)在太多，除了內(nèi)部治理和盈利水平，更重要的是，迪馬股份大股東東銀集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，所持公司股權(quán)被凍結(jié)。稍有差池，公司實(shí)控人地位以及公司前途或?qū)⒉槐！?/span>

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