9月13日晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》等重磅文件，其中涉及了“認(rèn)房又認(rèn)貸”“繳存額度與繳存年限掛鉤”等重要政策變動。這些政策下周一（9月17日）起正式施行。
9月14日，北京住房公積金管理中心又對公眾關(guān)心的一些重要問題作出解答，其中包括繳存年限計算、月收入的計算等等。
先看看政策要點吧：
國管公積金暫不受影響
北京市住房公積金管理中心特別說明，9月17日將執(zhí)行的公積金貸款和提取新政，針對于市管公積金。包括國管公積金在內(nèi)的中共中央直屬機(jī)關(guān)分中心、中央國家機(jī)關(guān)分中心、北京鐵路分中心是“可按照本通知執(zhí)行，另有規(guī)定的從其規(guī)定”。目前國管中心還執(zhí)行原政策，未來是否執(zhí)行需要各自根據(jù)實際情況敲定。
市管公積金、國管公積金分別是啥？北京是國家首都，是中央國家機(jī)關(guān)所在地，很多單位是國家直管的；另外一部分市屬單位和企業(yè)，是歸北京市管的。公積金的管理也因此相應(yīng)的劃分為國管公積金和北京市市管公積金。
本次新政前，國管公積金貸款政策一直較市管公積金嚴(yán)格。國管公積金貸款額度是繳存余額的8-12倍，簡單來說，就是賬戶里面必須有余額的情況下，才可能貸款，貸款額度上限同樣也是80萬元-120萬元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次北京市公積金新政后，市管公積金貸款難度將超過國管公積金。
貸款政策變化
變化一：
每繳存1年可貸10萬，繳存超11年，才可貸120萬
原政策：過去，公積金貸款額度最高是120萬元，繳存時間的長短并不會影響額度的多少。
新政策：將實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。最高可貸120萬元。外地繳納的年限可以累積計算。比如某申請人上海繳存2年，北京繳存10年，那么該申請人繳存年限為12年。如果期間斷繳的話，公積金期限按累積月份計算，例如累計繳存36個月，繳存年限就是3年。國管繳存年限也可以累計。
舉例：如果22歲大學(xué)本科畢業(yè)，工作后即繳存公積金，正常情況下11年以后可貸滿120萬，也就是34歲左右。北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“這主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，落實‘租購并舉’‘先租后買’?！?/p>
變化二：
“二套”認(rèn)房又認(rèn)貸，最高只能貸60萬
認(rèn)房又認(rèn)貸，原本是北京市的住房商貸政策?！胺俊睘榻杩钌暾埲嗽诰┟伦》?，“貸”指在人行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。新政公積金貸款對二套房的認(rèn)定將和商貸一致。
原政策：借款申請人在京名下無房，則按首套房貸款政策執(zhí)行。不考慮貸款記錄。
新政策：公積金貸款變成與商貸一樣的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并且二套房最高貸款額度由80萬元下調(diào)為60萬元。也就是說：在本市僅有一套住房；全國僅有1筆住房貸款記錄；有一筆住房貸款記錄、在本市有1套住房，且為同一套住房——這些情形將執(zhí)行二套房貸款政策。
另外，如果在本市有2套及以上住房，或全國有2筆及以上住房貸款記錄，或有住房貸款記錄及在本市有住房、且非同一套住房的，則直接不予貸款。
變化三：
普通住宅首付最低35%
首套房還是二套房，房屋性質(zhì)，將直接影響著公積金貸款首付比例：
從低至高來看，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%；
購買共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；
購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%；
購買政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；
購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；
購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》，普通自住房是指容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定。
變化四：
城六區(qū)往外買房可上浮額度
為了落實北京城市總體規(guī)劃有關(guān)要求，新政對戶籍在城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)）的購房家庭，在城六區(qū)外購房且為首套房的，最高貸款額度在120萬元的基礎(chǔ)上可上浮10萬元、20萬元。
具體來說，借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬至140萬元；
如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬至130萬元。
變化五：
貸款年限最長算到65歲
原政策：公積金個人貸款的貸款期限最長可以計算到借款申請人70周歲。
新政策：調(diào)整為原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。
舉例：如果申請人年滿45歲，過去公積金貸款最長年限是25年，現(xiàn)在則要降低為20年。
變化六：
月還款額不能超月收入60%
新政策規(guī)定，在保證借款申請人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額，不超過借款申請人月收入的60%。
這個月收入是申請人個人收入還是家庭收入？最新解讀：如果夫妻均符合貸款條件（申請時已連續(xù)繳存6個月），可以按雙方合計；如果夫妻雙方僅有一個人滿足條件，按個人計算。具體如何計算呢？單位的繳存比例除以每月的繳存額，可以得出月收入。
舉例：如果使用公積金貸款120萬元，貸25年，按照3.25%的基準(zhǔn)利率計算，等額本息的月供是5848元。按照新政倒推，在算入基本生活費(fèi)的基礎(chǔ)上，月收入至少要達(dá)到11230元。
提取政策變與不變
異地購房提?。?/strong>新政策規(guī)定，異地購房提取不再隨便取，只能買戶籍地或者戶籍所在省會。如果住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區(qū)域內(nèi)有購房提取記錄的，不能辦理異地購房提取。
大病提?。?/strong>新政策原則上取消《關(guān)于職工家庭突發(fā)事件提取住房公積金問題的通知》文件規(guī)定的重大疾病提取。最新解讀補(bǔ)充說明：如果確實有大病且造成生活困難的，通過審核后，可以提取。
退休提?。?/strong>退休時，不買房，可以銷戶后一次性提取。
約定提取：申請辦理約定提取的，首次提取完成后，約定提取時間間隔調(diào)整為三個月、半年或一年。
租房提?。?/strong>基本不受影響，伴隨著材料簡化和網(wǎng)上辦理，操作上更為方便。
裝修提?。?/strong>不買房情況下，裝修不可以提取公積金。
對哪些人影響最大？
政策說來就來了，很多購房者被打了個措手不及。哪些購房人群最受新政影響呢？
張大偉表示，北京公積金貸款在交易里占比20%左右，在這個政策影響下，預(yù)計起碼這里面一半的需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款，這個政策對剛需影響非常大，特別是年輕人。現(xiàn)在北京市場平均購房年齡在28歲左右，若以本科畢業(yè)開始繳存計算，按照新政貸款只能50萬左右。本來公積金貸款額度就很少，按照這個政策，公積金將基本離開剛需。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京此次出臺公積金貸款政策，落實了公積金層面的“認(rèn)房認(rèn)貸”。對于類似過去貸款過、償付完貸款再新購住房的，這次界定為二套以上房產(chǎn)類型，不能用公積金貸款了，這對于部分住房改善型需求或有一定影響。
9月13日，不僅對于中介來說是個不眠之夜，北京的Y先生也比往日多喝了兩瓶啤酒。他的小孩明年上小學(xué)，為了換到一個過得去的學(xué)區(qū)，前不久剛剛在現(xiàn)有房子未出手的情況下，簽下一套很搶手的、價格不菲的老舊學(xué)區(qū)房。
原本想著按照當(dāng)前市場情況和正常的交易周期，自己原來的房子可以很快賣掉，按部就班完成房屋置換。然而近日的京城二手房市場似乎隨著秋天的到來而涼了下來，中介告訴Y先生：最近都沒有客戶。如果現(xiàn)有房子賣不出去，已經(jīng)簽下的房子不能按時交付首付款，造成違約，Y先生很可能需要按照合同約定賠償房主20%的違約金，白扔一百多萬元。屋漏偏逢連夜雨，公積金新政出臺，使得Y先生的處境雪上加霜，他的房子將更難出手。Y先生不理解：本身市場都涼涼了，為啥還要潑冷水呢？
中國財富網(wǎng)（微信號：cfbondcom）查到的最新數(shù)據(jù)顯示，近期北京樓市保持平穩(wěn)態(tài)勢。從存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，8月份套數(shù)為15036套。6月份、7月份分別為15827套和14826套，近3個月網(wǎng)簽套數(shù)相差不大。
既然態(tài)勢平穩(wěn)，為何公積金主管部門又出手了呢？北京住房公積金管理中心表示，此次出臺的新政，目的是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實北京城市總體規(guī)劃有關(guān)要求，積極引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，支持市民的基本住房需求，抑制投資投機(jī)性購房行為。
然而Y先生也覺得很委屈：換房的需求就不是剛性需求嗎？怎么就成了“投資投機(jī)性需求”了呢？
作者/新媒體編輯：朱蕾
參考資料：北京日報、中證網(wǎng)
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