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張明明

物業(yè)物權(quán)、婚姻家事專業(yè)律師

江蘇蘇源律師事務(wù)所合伙人

案情

2016年下半年，湖南省茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人先后入住該縣縣城某住宅小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。此前，物業(yè)公司已與小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

該合同約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。同時(shí)，還對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。

后來，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)通過投票將物業(yè)公司解聘。

其間，李某、鐘某、彭某等6人因不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，長(zhǎng)時(shí)間未交物業(yè)費(fèi)。6位業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司僅安排了3名已達(dá)到退休年齡的人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務(wù)期間，物業(yè)公司未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，物業(yè)管理人員有時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)維持交通秩序，導(dǎo)致高峰期道路堵塞。

2019年11月16日，物業(yè)公司向湖南省茶陵縣人民法院提起民事訴訟，要求李某支付欠交的13個(gè)月物業(yè)費(fèi)2188元，并支付違約金500元，隨后以鐘某、彭某等5人為被告提起了類似的民事訴訟。

2019年12月，湖南省茶陵縣人民法院對(duì)該系列案件進(jìn)行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不完善的視頻和照片，以及小區(qū)業(yè)主們聯(lián)名簽署的抗議書。

采訪對(duì)話

方弘：小區(qū)物業(yè)管理存在各種問題，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

張明明律師：隨著我們國(guó)家《物權(quán)法》的完善，物業(yè)方面的糾紛非常多，目前也成了法院受理案件排名很靠前的一類糾紛，對(duì)于物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主不交費(fèi)的這種情況也是非常常見的。

但是，根據(jù)法律規(guī)定，如果物業(yè)公司提供了相關(guān)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納相關(guān)的物業(yè)費(fèi)。《民法典》對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定，業(yè)主不交費(fèi)的話是不符合《民法典》規(guī)定的。

方弘：因?yàn)檫@六位業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，所以物業(yè)公司就起訴了他們，他們是否可以少交物業(yè)費(fèi)？

張明明律師：業(yè)主提供了相關(guān)的證據(jù)，能夠證明物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量確實(shí)是存在問題的。對(duì)于這種情況，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主可以要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說少交一部分費(fèi)用。

至于少交的比例，還要看物業(yè)公司具體提供服務(wù)存在瑕疵的情況，如果物業(yè)服務(wù)不到位的情況比較嚴(yán)重，那么少交的比例也就會(huì)更高。如果物業(yè)公司服務(wù)的瑕疵比較輕微，那么少交的可能性或者少交的數(shù)額比例就會(huì)更小。

方弘：本案當(dāng)中六位業(yè)主不想交物業(yè)費(fèi)，您覺得像他們的這種情況可以少交或者不交嗎？

張明明律師：第一，物業(yè)公司是提供了相關(guān)服務(wù)的。第二，服務(wù)與合同的約定是有差距的，也就是說服務(wù)存在不到位的情況。

所以，這些業(yè)主可以請(qǐng)求少交，但是不能不交。

《民法典》第944條規(guī)定，如果物業(yè)公司提供了相關(guān)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)的費(fèi)用，不交是不可以的，只能根據(jù)物業(yè)公司違約的情況適當(dāng)?shù)纳俳弧?/strong>

方弘：實(shí)踐當(dāng)中有可以不交的情況嗎？

張明明律師：實(shí)踐當(dāng)中法院判決不交物業(yè)費(fèi)的情況是有的，但是非常少。

一種情況就是按照《最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，如果物業(yè)公司被業(yè)主大會(huì)解聘了，仍然拒不撤離，在拒不撤離期間提供了事實(shí)服務(wù)的話，即便提供了相關(guān)的服務(wù)，業(yè)主也是可以不繳納這個(gè)事實(shí)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。如果物業(yè)公司就此起訴業(yè)主，交納事實(shí)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，法院是不支持的。南京就有這樣的案例，還被選為法院當(dāng)年的典型案例。

方弘：大家可能最常見的一個(gè)問題就是房子是空置的，買了以后沒有住進(jìn)去，甚至還沒裝修，像這種情況業(yè)主認(rèn)為沒有享受到物業(yè)的服務(wù)，可以不交嗎？

張明明律師：不交是不可以的，如果業(yè)主能夠證明自己的房屋處于空置狀態(tài)，那么由于業(yè)主沒有享受到部分服務(wù)，物業(yè)公司也沒有提供比如垃圾處理等服務(wù)，按照一般地方的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，是可以打折的。

因?yàn)?，物業(yè)管理服務(wù)不是因?yàn)槟悴幌硎埽筒惶峁┫嚓P(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是一個(gè)持續(xù)的過程，不是說業(yè)主不住在這里，物業(yè)就可以不提供服務(wù)，也是提供了相關(guān)服務(wù)的，只不過可能部分的服務(wù)沒有提供或者說業(yè)主沒有享受到。

方弘：其實(shí)我們要廣義的理解，物業(yè)服務(wù)不是針對(duì)某一戶人家的服務(wù)，而是針對(duì)整個(gè)小區(qū)的，比如小區(qū)的綠化，小區(qū)的衛(wèi)生清掃，這個(gè)是針對(duì)整個(gè)小區(qū)的，房子在這個(gè)小區(qū)里面自然也就間接地享受了服務(wù)。

張明明律師：是的。物業(yè)管理服務(wù)包含了4個(gè)方面，有安全保護(hù)、秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、小區(qū)綠化以及設(shè)備維護(hù)。它是針對(duì)小區(qū)整體的持續(xù)性的服務(wù)。也就是說只要業(yè)主的房子在小區(qū)里，物業(yè)的服務(wù)是不能停止的，小區(qū)的業(yè)主即便不住在房子里面也享受了相關(guān)服務(wù)，不能不交服務(wù)費(fèi)。

方弘：這個(gè)案件當(dāng)中法院認(rèn)為物業(yè)公司沒有很好的盡到物業(yè)管理和服務(wù)職責(zé)。完成了一定的物業(yè)服務(wù)，李某等人不可以拒付所有的物業(yè)費(fèi)，但是可以酌情減半。法院判決李某支付物業(yè)費(fèi)1094塊錢，也就是物業(yè)費(fèi)的一半，然后駁回了物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。有了這樣的判決，是否意味著小區(qū)的業(yè)主除了另外這5個(gè)業(yè)主以外，都可以減半交？

張明明律師：這就要看物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量存在什么方面的問題。如果是一些普遍性的問題，那么其他的業(yè)主也可以根據(jù)李某等人的判決來主張物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量不符合的情況。

如果這個(gè)服務(wù)質(zhì)量問題，僅僅是針對(duì)李某這幾個(gè)人所在的小范圍區(qū)域，比如說李某所在單元的電梯保養(yǎng)問題，所在單元的消防設(shè)施保養(yǎng)問題等等，其他業(yè)主就不可以要求減半收費(fèi)。只有李某等人所說的質(zhì)量不符合的情況是針對(duì)整個(gè)小區(qū)的，其他業(yè)主才可以主張要求打折。但也不能因?yàn)橹苣迟M(fèi)用打了折，已經(jīng)交了費(fèi)的業(yè)主，再要求物業(yè)公司退還相關(guān)的費(fèi)用。

方弘：還是要分情況來看，其實(shí)對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理問題，相信很多業(yè)主都會(huì)有各種各樣的牢騷，他們沒有其他的辦法維權(quán)，或者說即便有也覺得麻煩。所以很多人就簡(jiǎn)單的采用野蠻粗暴的方式拒交物業(yè)費(fèi)。想少交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主都得通過當(dāng)被告人的情況才能夠減免物業(yè)費(fèi)嗎？

張明明律師：實(shí)際上業(yè)主采用不交費(fèi)的方式與物業(yè)進(jìn)行對(duì)抗是一種很不明智的選擇，這種對(duì)抗最終可能導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不斷的下降。

除了打官司以外，比較理性的做法是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及法律規(guī)定，成立業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的對(duì)話，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)來提高服務(wù)質(zhì)量，解決業(yè)主所遇到的問題。只有形成一種良性的互動(dòng)方式，才能夠保障物業(yè)和業(yè)主之間的和諧關(guān)系。

方弘：其實(shí)大家還要注意一點(diǎn)，本來是應(yīng)該交的物業(yè)費(fèi)，但是拒交了，后續(xù)除了要補(bǔ)交以外，中間還有可能產(chǎn)生利息或者滯納金，是不是還要額外掏出這樣的一些費(fèi)用來？

張明明律師：是的。如果物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量沒有明顯問題，那么業(yè)主除了承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)以外，可能還會(huì)產(chǎn)生違約金、訴訟費(fèi)等額外的費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主的負(fù)擔(dān)加重。

方弘：現(xiàn)在物業(yè)公司已經(jīng)市場(chǎng)化了，實(shí)際上他們還是會(huì)傾聽業(yè)主的意見。否則，一旦被業(yè)主委員會(huì)決定不用的話，他們也就失去了進(jìn)一步服務(wù)的空間。

張明明律師：目前確實(shí)是這樣，物業(yè)公司也會(huì)感到越來越重的生存壓力。業(yè)主有相關(guān)問題的話，通過業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司進(jìn)行反映，是一種比較理性的做法，也是比較有效的做法。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中也經(jīng)常碰到業(yè)主提出的一些問題，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，比如說業(yè)主房屋發(fā)生了滲漏，家電設(shè)備出現(xiàn)了損壞等等，這些可能不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍。如果把這些服務(wù)內(nèi)容強(qiáng)加給物業(yè)的話，物業(yè)肯定也不接受，最終就導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾和對(duì)抗，這可能是限于雙方認(rèn)知上面的一個(gè)誤區(qū)導(dǎo)致的矛盾。

也就是說如果業(yè)主能夠更好的去咨詢律師，或者是尋求法律途徑幫助的話，可能會(huì)更好的弄清楚自己的義務(wù)，就不會(huì)出現(xiàn)這種糾紛。

結(jié)語

確實(shí)，我們居住的環(huán)境依賴于物業(yè)的管理。管理一個(gè)小區(qū)難免會(huì)有一些問題，但是因?yàn)檫@些問題拒交物業(yè)費(fèi)首先不合法，其次也會(huì)間接影響到小區(qū)的秩序。暢通業(yè)主維權(quán)渠道，有話好好說，這個(gè)很重要。如果沒有高效順暢的溝通和解決問題的途徑，那么對(duì)于業(yè)主來說似乎拒交又是最簡(jiǎn)單粗暴的方式。

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