星子/文
提起琶洲，就不得不提對(duì)岸的金融城；提起金融城，就不得不提珠江新城。這三個(gè)地區(qū)構(gòu)成了廣州“黃金三角”，是廣州發(fā)展新的動(dòng)力源和增長(zhǎng)極。
然而，珠江新城發(fā)展到今天，已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)產(chǎn)品也已經(jīng)供應(yīng)到尾聲，幾乎沒(méi)有商辦物業(yè)可賣。上一次珠江新城商務(wù)用地出讓，還要追溯至2012年恒大拿下的地塊。在這樣的情況下，琶洲自然被推向前臺(tái)，扛起廣州繼續(xù)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略任務(wù)，新增供應(yīng)接力珠江新城，希望借助“互聯(lián)網(wǎng)+會(huì)展”雙核心驅(qū)動(dòng)，找到發(fā)展新引擎，實(shí)現(xiàn)廣州從“千年商都”向“未來(lái)商都”的跨越。
狹長(zhǎng)的琶洲島，曾是古代中國(guó)文明和西方文明交匯處，海上絲綢之路的起點(diǎn)，它見(jiàn)證過(guò)廣州歷史的榮耀。進(jìn)入2015年，在電子商務(wù)“逆市飄紅”的背景下，廣州力推琶洲地塊，騰訊、阿里、復(fù)星、國(guó)美拍走了價(jià)值78億元的7塊地，將全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)巨頭們更緊密地聚攏到一起。一位參與集聚區(qū)招商的政府人士說(shuō)，是天時(shí)地利人和，造就了如今巨頭匯聚琶洲的局面。
琶洲電商總部區(qū)
上述就是琶洲產(chǎn)業(yè)分區(qū)圖。客觀來(lái)說(shuō)，星子對(duì)琶洲的定位充滿信心，理由如下：
（1）地理區(qū)位非常優(yōu)越，接馭天河珠海番禺，具備了老城區(qū)情感認(rèn)同（琶洲+黃埔古港），交通配套最現(xiàn)成（4號(hào)與8號(hào)線，首條有軌電車），城市形象最具塑造性（濱江+珠江新城隔江相望），產(chǎn)業(yè)定位最“廣州”（商貿(mào)+會(huì)展）的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，再加上與珠江新城、國(guó)際金融城兩大商務(wù)區(qū)三足鼎立之勢(shì)，已頗具CBD的雛形，是目前認(rèn)可度最高的特色商務(wù)區(qū)；
（2）琶洲島早年建筑密度、人口密度并不高，與之相對(duì)應(yīng)的就是“規(guī)劃成本低”，自身可發(fā)展空間大；廣州作為千年商都，也希望利用此項(xiàng)規(guī)劃向互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；
（3）擁有會(huì)展中心?？赡苡信笥颜J(rèn)為會(huì)展中心聊勝于無(wú)，實(shí)際上，會(huì)展中心作為城市對(duì)外的窗口，可以無(wú)形中影響很多到此做展覽的大企業(yè)和頂尖人才；
（4）位于大學(xué)城、中山大學(xué)、石牌四校的中心，便于人才輸送。
（5）作為廣州下一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展中的 CBD，與珠城的擁擠不同， 琶洲被譽(yù)為“永遠(yuǎn)不塞車的曼哈頓”； 此外，區(qū)域內(nèi)擁有1.5 公里長(zhǎng)的江岸線、 超過(guò) 60 萬(wàn)方的濱江林海環(huán)繞，南部更是擁有“廣州南肺”之稱的 142 萬(wàn)方萬(wàn)畝果園，是絕無(wú)僅有的市中心綠色辦公。
然而，整個(gè)琶洲島面積只有9.66平方公里，作為廣州互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新聚集區(qū)，面積只能說(shuō)太小。在引入如此多互聯(lián)網(wǎng)巨頭之后，琶洲地區(qū)急需規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)一流的商業(yè)辦公物業(yè)。
據(jù)星子了解，此前就有多家琶洲電商企業(yè)先后向市政府有關(guān)部門反映現(xiàn)有的辦公空間受限，“多數(shù)是租用的寫字樓”，希望在廣州發(fā)展能有自有場(chǎng)地，同時(shí)也希望能兼顧投資，分享琶洲大步向前的紅利。
我們知道，當(dāng)初廣州市政府準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)琶洲這塊地的時(shí)候，就有“筑巢引鳳”的說(shuō)法。無(wú)論這個(gè)詞是出自官員、企業(yè)家還是專家之口，抑或只是媒體自發(fā)的一個(gè)概括，說(shuō)明想要“引鳳”，必先“筑巢”的理念，早已深入大家骨髓。
由此，深耕琶洲多年的保利，無(wú)疑成了此番規(guī)劃和板塊升值的最大贏家。保利根據(jù)琶洲不同階段的發(fā)展需求，精心設(shè)計(jì)了不同的項(xiàng)目，單區(qū)域總開(kāi)發(fā)量超過(guò) 286萬(wàn)方。在琶洲規(guī)劃為會(huì)展經(jīng)濟(jì)總部時(shí)，保利就打造了為會(huì)展服務(wù)的第一代綜合體產(chǎn)品： 保利世貿(mào)和保利國(guó)際廣場(chǎng)。隨著琶洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了滿足區(qū)域的配套需求又打造了第二代產(chǎn)品：185 萬(wàn)方的大型豪宅綜合體保利天悅，更是深受市場(chǎng)認(rèn)可。
而在商務(wù)供應(yīng)方面，廣州保利更是攜第三代商業(yè)綜合體： POLYNET（保利商業(yè)互聯(lián)經(jīng)濟(jì)圈）震撼登場(chǎng)，以獨(dú)特的資源共享互聯(lián)理念，誓要打造廣州新一代地標(biāo)！
POLYNET
右上方為保利天目廣場(chǎng)，下方為保利叁悅廣場(chǎng)，左邊為保利MO
保利叁悅廣場(chǎng)
POLYNET唯一在售項(xiàng)目， 是投資價(jià)值最高江景現(xiàn)樓寫字樓
這不得不說(shuō)是一種房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)思維的極致運(yùn)用！就目前來(lái)看，POLYNET此項(xiàng)運(yùn)營(yíng)理念，與琶洲區(qū)域定位相得益彰，成就了琶洲新貴的崛起。而琶洲優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、利好政策和各項(xiàng)配套契合了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求，也讓POLYNET與珠江新城的商業(yè)物業(yè)形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)。
除此之外，POLYNET旗下的四個(gè)項(xiàng)目還有個(gè)最大特點(diǎn)，就在于四大項(xiàng)目的梯隊(duì)式差異定位， 各種創(chuàng)新型產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋了全檔次全需求的商業(yè)產(chǎn)品，比如酒店式公寓、高級(jí)商場(chǎng)等，基本上只需要有心投資，就可以在POLYNET找到最合適的產(chǎn)品，豐儉由人。而且所有項(xiàng)目的入市基本都在三年之內(nèi)，也就意味著POLYNET 的商圈成熟會(huì)在非常短的時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。
那么，我們可以期待什么？
上面的描述里，我沒(méi)有提及的，整個(gè)琶洲島，計(jì)劃落戶的大型企業(yè)還有寶鋼、移動(dòng)、電網(wǎng)、廣鋁、歐派等大型企業(yè)，這些企業(yè)聚攏到一起，他們會(huì)是直接得利者和爆發(fā)者。同時(shí)，也別忘記珠江對(duì)面的金融城，還有一個(gè)員村可以拆掉。廣州市政府大力支持的跨境電商，也會(huì)為成為琶洲島的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。
由此，冼村獵德天河琶洲，這四條街道會(huì)成為廣州的一個(gè)巨大發(fā)展引擎。這里的商業(yè)租金，也會(huì)一飛沖天。保利國(guó)際廣場(chǎng)的租金，就由幾年前的70 元/㎡升到了現(xiàn)在的 130 元/㎡，近乎翻番！而現(xiàn)今升值潛力最大的投資項(xiàng)目，就只有叁悅廣場(chǎng)！
為什么這么說(shuō)呢？并非無(wú)憑無(wú)據(jù)：
（1）廣州寫字樓與住宅的價(jià)值倒掛
琶洲甚至可以說(shuō)廣州寫字樓的價(jià)值其實(shí)被嚴(yán)重低估。 廣州作為超級(jí)一線城市，企業(yè)吸附力不會(huì)比深圳和上海差。但廣州寫字樓的價(jià)格普遍在 3 到 5 萬(wàn)之間，而深圳、上海像樣點(diǎn)的寫字樓，基本都賣到 5 萬(wàn)以上/方，比較核心的地段要去到 7 到 9 萬(wàn)， 往往比住宅還貴?，F(xiàn)在越來(lái)越多的公司在一線城市買寫字樓時(shí)，會(huì)把地王頻出不斷刺激未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的廣州當(dāng)作第一選擇。珠江新城的寫字樓和豪宅的售價(jià)都是賣 5-6 萬(wàn)之間，例如天盈廣場(chǎng)寫字樓。 保利天悅的豪宅售價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)漲到 7 萬(wàn)/㎡了，而寫字樓卻還在 3 萬(wàn)多的洼地，這現(xiàn)象很明顯是不科學(xué)的。寫字樓的價(jià)值潛力不會(huì)比住宅差，只是寫字樓升值速度會(huì)比住宅慢半拍，但這個(gè)大趨勢(shì)是妥妥的；
（2）專享城市地標(biāo)的升值紅利
珠江新城除了租 200-400 元/㎡的東塔西塔外，最高租金的寫字樓在哪？就是西塔旁邊的富力中心和合景國(guó)際金融廣場(chǎng)呀！租金高達(dá) 190-240 元/㎡。而花城廣場(chǎng)沿線但不挨著東西塔的寫字樓，租金大概在 160-200 元/㎡的水平，明顯比較低。主要因?yàn)榈貥?biāo)寫字樓吸引了龍頭租戶之后，大批跟隨型企業(yè)愿意出高價(jià)駐扎在旁邊。同樣道理，等待天目塔這個(gè)琶洲地標(biāo)寫字樓落成后，叁悅廣場(chǎng)的租金也將被帶動(dòng)爆發(fā)式地上漲，去到 160 元/㎡以上完全沒(méi)問(wèn)題。
（3） 寫字樓是投資回報(bào)率最高的不動(dòng)產(chǎn)
其實(shí)，很多初級(jí)投資者其實(shí)并不知道寫字樓是投資回報(bào)率最高的不動(dòng)產(chǎn)。在核心辦公區(qū)域，寫字樓的租金回報(bào)往往比住宅和公寓都要高。例如，整個(gè)珠江新城平均的寫字樓租金是 170 元/㎡，而住宅和公寓的租金都只有 90 元/㎡，租金回報(bào)率相差兩倍。同樣的情況， 保利世貿(mào)寫字樓租金 110 元/㎡，公寓租金只有 60 元/㎡； 保利天悅的叁悅廣場(chǎng)寫字樓租金去到 130 元/㎡，而住宅和公寓的租金都只有 60 元/㎡，很明顯寫字樓投資回報(bào)率是最高的。
（4）絕佳環(huán)境和配套非此莫屬
叁悅廣州作為即買即收租的現(xiàn)樓產(chǎn)品，已經(jīng)收到了非常多用戶的好評(píng)。坐在辦公室可賞一線江景，下樓即是濕地公園， 想要運(yùn)動(dòng)一下籃球場(chǎng)即在咫尺， 遮風(fēng)擋雨可走地下長(zhǎng)廊直達(dá)萬(wàn)勝圍雙地鐵站， 餐飲住宿毗鄰大天悅社區(qū)，也是非常方便。
二十年前，獵德村的村民發(fā)夢(mèng)都沒(méi)有想到，自己會(huì)有入股這個(gè)城市CBD的一天；如今，就因?yàn)椤爸榻鲁恰边@四個(gè)字，獵德村已成為全廣州人都羨慕的對(duì)象！現(xiàn)而今，當(dāng)琶洲新地標(biāo)冉冉升起，你是否想過(guò)，自己也能碰上如獵德村村民一樣的機(jī)會(huì)呢？
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