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出品| 每日財報

作者| 郜融蓮

長租公寓在經(jīng)歷2019年資金鏈緊張問題之后，盡管成功上市，但是業(yè)績沒有改善。

2月19日，作為第一家赴美上市的長租公寓青客公寓，公布了首次上市財報。2019財年顯示，青客公寓凈虧損4.89億元。

雪上加霜的是，“流血上市”的青客公寓又遭遇了疫情帶來的考驗。2020年，青客公寓能熬過這個漫長的冬季嗎？

《每日財報》注意到，從2017財年-2019財年，青客公寓連續(xù)三個財年持續(xù)虧損。2017、2018、2019財年分別實現(xiàn)凈虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元，截至2019年9月30日，累計虧損額達(dá)到22.78億元。

導(dǎo)致虧損的原因，或許和青客公寓在一線城市以外的城市拓展不足有關(guān)。

招股書顯示，截止到2019年6月30日，青客在全國擁有96854間可出租房源，其中約95.80%位于以上海為中心的長江特大城市群，這部分房源貢獻(xiàn)了整體房租收入的97.50%。其中，上海為62719間，占比為64.70%，杭州有1409間，蘇州有10430間，南京5551間，武漢3648間，北京408間，其中南京、武漢和北京是在2018年前后才開始開拓。

據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展分析報告》表示，一線及新一線城市為長租公寓品牌競爭的主要戰(zhàn)場，而新一線城市成為最重要的增量市場。2019年，長租公寓用戶在一線城市的分布占比為53.85%，在新一線城市的占比為35.08%，而2016年，一線城市占比為78.82%，新一線才18.79%。

目前青客公寓在上海的房源占比多，主要集中在長三角地區(qū)，且除上海以外的城市擴(kuò)張略顯不夠。

對比剛上市的蛋殼公寓，截至2019年9月30日，蛋殼在中國13個城市建立了運(yùn)營機(jī)構(gòu)，截至2019年11月30日，蛋殼運(yùn)營的公寓單元數(shù)量為43.2萬間，從2015年到2019年公寓單元數(shù)在四年時間增長了166倍，開業(yè)房源達(dá)40.7萬間，同比增長148%。

在城市分布上，青客公寓在上海之外的5個城市總計有34135間可出租房源，蛋殼北上深總共有21.38萬間，在其他城市有19.28萬間，其他城市占比為44.57%，在一線城市之外，開拓更多新增量市場。

從拿下房源到產(chǎn)生租金要花80天，但青客公寓必須負(fù)債擴(kuò)張新城市。這或許是青客公寓資產(chǎn)負(fù)債率較高、現(xiàn)金流吃緊的原因。

2019財年青客的總資產(chǎn)為17.99億元，總負(fù)債為26.11億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)145.08%。同時，2017財年和2018財年，青客公寓的資產(chǎn)負(fù)債率也分別為137.17%、143.79%。這些數(shù)據(jù)意味著公司已經(jīng)連續(xù)3個財年面臨著資不抵債的風(fēng)險。

據(jù)公開媒體，長租公寓鼓勵租客通過租金分期和貸款的方式支付租金預(yù)付款。以這種租金貸的方式，長租公寓通?？蓮暮献鞯慕鹑跈C(jī)構(gòu)處，獲得一筆不超過24個月租金的一次性付款，平臺利用這些租金預(yù)付款籌集資金用于公寓采購、裝修和日常維護(hù)運(yùn)營。

值得注意的是，此前，青客公寓還被媒體指出存在“租金貸”亂象，其租金貸模式是用提供折扣的方式，讓租客向金融機(jī)構(gòu)借款，一次性預(yù)付租金。據(jù)公司招股書顯示，截至2019年6月30日，65.20％的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.73億元，值得注意的是，只有5.10％的租戶選擇了續(xù)租。

此外，為了解決相關(guān)資金問題，青客公寓還曾涉足過P2P。其合作的資金方之一“上海翔梓金融信息服務(wù)有限公司”就是一家P2P平臺，值得一提的是，其旗下的魔房寶平臺在7月曾被警方通報，實控人凌某還因涉嫌非法吸收公眾存款罪被逮捕。

據(jù)青客公寓2019財年年報顯示，截至2019年9月30日，公司與11家金融機(jī)構(gòu)合作，有65.40%的租金使用租金貸支付，年利率在4.35%到8.60%之間的未償還本金為7.57億元，有16.50%的租客正在申請租金貸。但在2019財年，有48.40%的租客在預(yù)付款涵蓋的租賃期內(nèi)終止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能沒有足夠的資金歸還所有未使用的租金。

青客公寓上市時，籌資金額從原來最高的1億美元降至4590萬美元，縮水過半。這也從側(cè)面反映出了，青客公寓對自己在美股市場的表現(xiàn)十分不自信。

上市后，青客公寓在美股市場的表現(xiàn)的確不佳。2019年11月5日，青客公寓當(dāng)天開盤價17.35美元，上市第二天收盤17.64美元，較發(fā)行價漲3.76%，市值達(dá)8.37億美元，股價的顛覆在20.4美元，隨即股價開始低走，上市4天后跌破10美元。

《每日財報》注意到，2019年11月8日，青客公寓登陸納斯達(dá)克的第4天，在“曇花一現(xiàn)”的股價巔峰20.44美元開始“走下坡路”，最低股價甚至跌破10美元/股，在上市首周微漲之后，青客公寓股價持續(xù)跌落，截至2020年2月21日，青客公寓股價為12.45美元，總市值為5.96美元，相比上市初的市值8.37億美元市值，縮水28.79%。

除股價持續(xù)走低外，據(jù)第三方投訴平臺黑貓投訴資料顯示， 青客公寓已收到兩千多條投訴，多由“貸款糾紛”、“不退房租押金”、“提現(xiàn)難”、“網(wǎng)費(fèi)高昂”、“服務(wù)差”等問題引發(fā)。

據(jù)公開媒體，此前青客公寓還曾“強(qiáng)制”房東降低租金，原因是青客公寓根據(jù)對房屋的過往數(shù)據(jù)統(tǒng)計，公司每月支付給房東的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了從租客處收取的租金，屬于“高進(jìn)低出”情形。此次降租范圍為500-900元，降幅在兩成左右，涉及到公司的上千套公寓。

疫情之下，對長租公寓影響極大，青客公寓能否逃過此劫，渡過此劫后又能否扭虧為盈，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。